Iпатэчнае крэдытаванне — Выйсце для Беларусi?

Источник материала:

Будуем — шмат, патрэбы — не памяншаюцца

Як вядома, на працягу 90—95 гадоў мiнулага стагоддзя ў краiнах СНД рэзка ўпалi аб’ёмы будаўнiцтва жылля. Калi раней у Беларусi будавалася ў год 84 кватэры на 10 тысяч чалавек, то ў 1995 годзе— толькi 27. Пераўтварэннi закранулi i краiны Цэнтральнай i Усходняй Еўропы, Прыбалтыкi. Асаблiва вялiкае знiжэнне крэдытавання жылля назiралася ў Лiтве, Славакii, Эстонii.

У 2005 годзе сiтуацыя змянiлася. У лiдары па ўводу жылля, адзначыў старшыня Асацыяцыi беларускiх банкаў Фелiкс Чарняўскi, сярод краiн СНД выйшла Беларусь — прырост у 52,6 працэнта да 1990 года. Прырост Расii — 50,7 працэнта. А вось у Польшчы рост быў яшчэ большым — 122,9 працэнта. Iстотны рост мела Славенiя — 82,5 працэнта, Венгрыя — 83,3 працэнта. Такiм чынам, па тэмпах будаўнiцтва жылля яны iстотна абагналi Беларусь, бо асноўная стаўка там робiцца на iпатэчнае крэдытаванне. У той жа час у нашай краiне пры высокiх тэмпах будаўнiцтва, адзначыў Ф. Чарняўскi, «практычна не памяншаецца колькасць тых, хто мае патрэбу ў паляпшэннi жыллёвых умоў».

Большасць жыллёвых крэдытаў — iльготныя

Праграма сацыяльна-эканамiчнага развiцця Беларусi на 2006—2010 гады прадугледжвае штогадовае нарошчванне аб’ёмаў будаўнiцтва жылля i давядзенне яго да ўзроўню 5,7—6,2 млн кв. метраў. Гэта дазволiць, адзначыў намеснiк старшынi праўлення Нацыянальнага банка Мiкалай Лузгiн, давесцi ў 2010 годзе сярэднюю забяспечанасць жыллём да 25,5—26 кв. метраў на чалавека. Таксама да гэтага года доля жылля, якое ўзводзiцца для тых, хто мае патрэбу ў яго паляпшэннi, дасягне 80 працэнтаў. Сёлета павiнна быць уведзена ў эксплуатацыю 4,7 млн кв. метраў.

Асноўная доля iнвестыцый у жыллёвае будаўнiцтва ў апошнiя гады прыходзiцца на сродкi насельнiцтва i арганiзацый, а таксама на крэдыты банкаў. Прычым выдзяленне бюджэтных сродкаў памяншаецца, а выдача банкаўскiх крэдытаў павялiчваецца. У мiнулым годзе доля банкаўскiх крэдытаў склала каля 40 працэнтаў, план на гэты год — 46,3 працэнта. Большая частка крэдытаў, што выдаюцца банкамi на паляпшэнне жыллёвых умоў, — iльготныя. У 2006 годзе ў параўнаннi з 2001-м доля льготных крэдытаў павялiчылася ў 7 разоў, або з 210 млрд да 1,49 трлн рублёў. У той жа час можна назiраць i тэндэнцыю да павелiчэння выдачы крэдытаў банкамi на агульных падставах: у 2006 годзе ў параўнаннi з 2004-м iх аб’ём вырас у 1,7 раза, што звязана, лiчыць М. Лузгiн, «са знiжэннем працэнтных ставак па крэдытах, а таксама ростам даходаў насельнiцтва».

Сёлета за кошт крэдытаў банкаў жыллёвае будаўнiцтва павiнна быць прафiнансавана на суму ў 2 трлн 194 млрд рублёў, з iх па льготных крэдытах — 2 трлн 35 млрд. Аб’ём няльготных крэдытаў, такiм чынам, невялiкi, аднак М. Лузгiн лiчыць, што вынiк па году будзе большым за прагноз.

Намеснiк старшынi праўлення Нацбанка ўзгадаў адзiн з механiзмаў прыцягнення рэсурсаў для фiнансавання будаўнiцтва жылля — жыллёвыя будаўнiчыя зберажэннi, што прадугледжвае накапленне фiнансавых рэсурсаў насельнiцтвам на банкаўскiх рахунках на працягу шэрагу гадоў у памеры 50 працэнтаў кошту жылля, а астатняя частка потым выдаецца ў выглядзе крэдытаў. Выкарыстоўваць гэту сiстэму з мiнулага года пачаў ААБ «Беларусбанк». Сродкi насельнiцтва будуць класцiся на дэпазiт пад стаўку рэфiнансавання (цяпер гэта 11 працэнтаў). Пасля завяршэння этапу накаплення банк будзе выдаваць крэдыт. Яго ўмовы, адзначыў М. Лузгiн, «больш прыцягальныя» ў параўнаннi са звычайнымi — стаўка рэфiнансавання плюс адзiн працэнт. Выплата працэнтаў будзе рабiцца роўнымi ўзносамi, прычым можна будзе браць адтэрмiноўку на тэрмiн да трох месяцаў. За 8 месяцаў удзельнiкамi сiстэмы жыллёвых будаўнiчых зберажэнняў стала больш за 5 тысяч чалавек, якiя ўнеслi на накапляльныя рахункi 32,4 млрд рублёў. Дарэчы, Мiнiстэрства архiтэктуры i будаўнiцтва распрацавала законапраект «Аб жыллёвых крэдытных зберажэннях», якi прадугледжвае прадастаўленне субсiдый грамадзянам, якiя стаяць на ўлiку па паляпшэнню жыллёвых умоў i маюць права на дзяржаўную падтрымку.

Ці «адкажа» іпатэка на жыллёвае пытанне?

Iнстытут iпатэкi ў Беларусi iснуе. Аднак iснуючага заканадаўства, лiчыць першы намеснiк мiнiстра эканомiкi Пётр Жабко, «недастаткова для працы механiзма ў поўнай меры». Выправiць сiтуацыю павiнна прыняцце законапраекта «Аб iпатэцы», якi рыхтуецца па разгляду Палатай прадстаўнiкоў у другiм чытаннi, а таксама заканадаўчых актаў, якiя будуць рэгуляваць выпуск i абарачэнне закладной.

Законапраект «Аб iпатэцы» прапiсвае працэдуру залогу маёмасцi, на падставе якой, у прыватнасцi, грамадзяне змогуць атрымаць крэдыт пад будаўнiцтва жылля. Гэтая частка дакумента найбольш цiкавiць простае насельнiцтва. Так, iпатэка жылых дамоў i кватэр будзе прадугледжвацца ў адносiнах да iндывiдуальных i шматкватэрных жылых дамоў, якiя належаць грамадзянам або юрыдычным асобам на правах уласнасцi. Iпатэка ж жылля, якая знаходзiцца ў дзяржаўнай уласнасцi, дапускацца не будзе.

Для перадачы жылля ў iпатэку грамадзянiн, якi мае на яго ўласнасць, павiнен атрымаць згоду паўналетнiх членаў сям’i, якiя пражываюць з iм. Калi ж пражываюць непаўналетнiя, абмежавана дзеяздольныя, то неабходная наяўнасць згоды органаў апекi i папячыцельства.

Як лiчыць П. Жабко, у законапраекце «ўстаноўлены аптымальны баланс правоў i абавязкаў залогадацеля i залогаатрымальнiка, каб сiстэма крэдытавання была рэнтабельнай i найменш рызыкоўнай для банкаў, а таксама даступнай i бяспечнай для грамадзян». Асноўную праблему развiцця iпатэчнага крэдытавання ён бачыць «у пэўным нежаданнi банкаў прадастаўляць крэдыты пад залог маёмасцi, на якую не можа быць звернута спагнанне». Дапаўненнi ў Грамадзянска-працэсуальны кодэкс дазваляюць звяртаць спагнанне на жылы дом або кватэру даўжнiка ў выпадку невыканання абавязкаў, што забяспечаны iпатэкай.

Паводле слоў П. Жабко, iпатэка дасць грамадзянiну права выбару, якi тым не менш звязаны з рызыкай. Ён павiнен рэальна ацанiць фiнансавыя магчымасцi як свае ўласныя, так i родных. Пры гэтым, лiчыць першы намеснiк мiнiстра эканомiкi, «распрацоўшчыкi не надта жорстка ўскладаюць на грамадзянiна абавязацельствы». У прыватнасцi, банк зможа звярнуцца ў суд толькi тады, калi грамадзянiн тройчы на працягу года не выконваў свае абавязацельствы па выплаце крэдыту. Акрамя таго, суд можа прызнаваць парушэннi нязначнымi i прызначаць гадавую адтэрмiноўку па выкананнях абавязацельстваў.

***

Зразумела, пакуль рана казаць, наколькi эфектыўна будзе дзейнiчаць у Беларусi iпатэчнае крэдытаванне жылля. Аднак вiдавочна i iншае: менавiта такi вiд крэдытавання апошнiм часам пашыраецца ў свеце. Робяць на яго стаўку i нашы суседзi. Для прыкладу, у Расii летась iпатэчныя крэдыты па памерах абышлi звычайныя крэдыты на будаўнiцтва жылля. I для гэтага давялося пайсцi на шырокiя заканадаўчыя змяненнi.