Прокрустово ложе цены

Источник материала:

Основной причиной роста стоимости жилья на вторичном рынке авторы предыдущей статьи считают опережающий рост заработной платы по сравнению с ростом товарной массы. Видимо, это не совсем так. Представляется, что свою роль сыграл и резко увеличившийся в начале года из-за инфляционных ожиданий спрос населения и субъектов хозяйствования на иностранную валюту, которая теперь вкладывается в недвижимость, и повышение цен на энергоносители. Газ, например, для реального сектора экономики с 1 января 2007 г. подорожал на 88,9%, электроэнергия — на 21,2%, тепловая — на 40,8%.

Известно, что производство большинства видов строительных материалов весьма энергоемко. А поскольку затраты на них в себестоимости готовой продукции (домов) составляют около 60%, не надо долго искать главную предпосылку для нынешнего роста цен на новое жилье, что, в свою очередь, провоцирует повышенный спрос и на вторичном рынке.

Официальных данных о том, на сколько за два последних месяца возрос индекс цен на строительно-монтажные работы, при расчете которого учитываются и средневзвешенные цены на строительные материалы, пока нет. По информации, полученной в РНТЦ по ценообразрованию в строительстве, — на 3,81%, притом что за весь год им, согласно прогнозу, установленному постановлением Совмина от 28.12.2006 № 1738, «велено» подрасти на 9,7%. Естественно, при разработке данного параметра не были учтены новые цены на ТЭР. В настоящее время в правительство внесены предложения по подготовке «скорректированного» документа, которым, возможно, будет установлена иная цифра. Пока же специалисты, с которыми мне довелось беседовать, констатируют: судя по отдельным статьям затрат в январе-феврале, удорожание будет «весьма значительным», если только производителей стройматериалов и подрядчиков не заставят работать с минусовой рентабельностью.

На рост стоимости жилья повлияет и сокращение объемов долевого строительства. В соответствии с Указом Президента от 16.11.2006 № 676 «О некоторых вопросах управления строительной отраслью и ее функционировании» в республике будет поэтапно расти удельный вес домов для нуждающихся в улучшении жилищных условий — к 2010 г. он должен составить не менее 80% от общего объема строительства. Уже задание на 2007 г. предусматривает, что удельный вес таких домов в целом по республике составит 71% — 3333 тыс. кв. м из общего объема 4700 тыс. кв.м. А поскольку жилье для нуждающихся в улучшении жилищных условий не продается, а распределяется по строго контролируемым ценам, ожидается значительное — в 4 раза — уменьшение количества «метров» в свободной продаже по коммерческим ценам, что при растущем спросе на них подстегивает рост цен на вторичном рынке.

Конечно, государство может по-прежнему держать цену на жилье, строящееся с его поддержкой, на установленном уровне (в столичном микрорйоне «Дружба», например, она в нынешнем году не должна превысить 400 USD/кв. м при фактической стоимости 990 USD/кв. м), но тогда дополнительные расходы на обустройство инфраструктуры придется нести местным бюджетам. Не случайно ведь на недавней пресс-конференции начальник управления строительства Комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Архипова заявила, что план для Минска по вводу в нынешнем году более 1 млн. кв. м жилья при росте доли для нуждающихся в улучшении жилищных условий до 65% является «очень сложным».

К тому же попытки «государственного регулирования» цен в сегодняшней ситуации чревато дальнейшим снижением рентабельности подрядных организаций и некоторых предприятий стройиндустрии, которая, по итогам прошлого года, по домам ЖСК и домам на селе и без того не превышала 2%.

Определенные резервы удешевления нового жилья заложены в том же Указе № 676. Специалисты оценивают их (за счет роста качества и отмены в ряде случаев обязательного согласования проектной документации, отмены подрядных торгов при строительстве домов по типовым проектам и проектам повторного применения, которые в основном и применяются в крупнопанельном строительстве для нуждающихся в улучшении жилищных условий) на уровне 7-10%. Однако растущие требования по обеспечению пожаробезопасности жилищ, приборного учета потребляемых ресурсов и т. д. могут значительно снизить эту экономию.

Известно, что удельная стоимость любого товара тем ниже, чем выше «вал» его производства. Однако для этого должны быть созданы соответствующие условия. Например, уточняют строители, увеличены мощности тех же предприятий крупнопанельного домостроения. Пока же предприятия стройиндустрии работают на пределе и очень нуждаются в инвестициях. Скажем, концерну «Минскстрой» для того, чтобы выполнить свое задание на 2007 г., требуется, по словам директора УП «УКС Мингорисполкома» А.Галя, около 72 млрд. Br.

На поиск дополнительных мер по снижению стоимости строительства жилья направлено постановление Совета Министров от 20.12.2006 № 1691, предусматривающее, в частности, применение организациями, оказывающими услуги заказчикам и застройщикам в подготовительный период и в ходе самого строительства и сдачи дома в эксплуатацию, понижающего (0,3) коэффициента к стоимости услуг, не включенных в сводный сметный расчет стоимости его строительства. Документом также определено, что стоимость элементов архитектурного декора в проектах жилых домов не должна превышать 1% от его сметной стоимости (выше — только по согласованию с Минстройархитектуры).

Так что сколь-нибудь серьезных оснований для удешевления строительства жилья, скорее всего, нет. Аналитики предрекают, что повышение цен на энергоносители приведет в ближайшие полтора года к росту себестоимости квадратного метра в новостройках в лучшем случае на 25%, в худшем — на 40%. На это (в сочетании с другими факторами) незамедлительно отреагирует вторичный рынок жилья. К слову, уже в феврале цены на нем по сравнению с январем, по данным аналитического центра Realt.by, подросли на 12,9%. При этом средняя цена предложения за месяц в столице поднялась на 174 USD — до 1519 USD, а вот количество квартир, предлагаемых на продажу, снизилось с 2280 до 2261. Одно — и трехкомнатные квартиры подорожали соответственно на 14 и 15,4%, двух — и четырехкомнатные — на 10,5 и 12%.

Федор ЗАЯЦ