Построить жилье с помощью ипотеки

Источник материала:

Несмотря на высокие темпы ввода жилья, в стране более 500 тыс. граждан и семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Поэтому в течение 2006-2010 гг. планируется построить еще около 26 млн. кв. м. Однако если сегодня значительная доля жилья строится за счет льготных кредитов, то в перспективе намечается сокращение бюджетного финансирования и привлечение личных средств граждан. Недавно эта тема обсуждалась на расширенном заседании комиссии Совета Республики по экономике, бюджету и финансам.

ПРИОРИТЕТНОЙ формой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий в республике в настоящее время является система кредитования, в первую очередь — льготное кредитование граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Так, доля банковских кредитов в общем объеме финансирования жилищного строительства в 2007 г. вырастет до 46,3%. А в целом сумма кредитов на эти цели увеличилась с 218,1 млрд. Br в 2001 г. до 1954,4 млрд. в 2006 г., т. е. в 9 раз. Сумма льготных кредитов выросла в 7 раз — с 210 млрд. до 1494 млрд. Br.

Участники встречи напомнили, что свою роль в расширении системы банковского кредитования строительства жилья без привлечения госсредств призван сыграть Указ от 28.08.2006 № 537 «О выпуске банками облигаций». Содержащиеся в этом документе меры дают банкам возможность восполнять кредитные ресурсы, использованные ими на жилищное строительство, и направлять их на кредитование реального сектора экономики и населения.

Кроме того, с июля 2006 г. в стране начала работать система строительных сбережений АСБ «Беларусбанк», которая дополняет действующую систему льготного кредитования. Воспользоваться ею могут все граждане независимо от нуждаемости в улучшении жилищных условий, от места прописки и места открытия вкладного счета.

Система предполагает прохождение двух этапов. Первый — период накопления собственных сбережений, второй — период кредитования. При этом вкладчик сам выбирает вариант накопления (3, 5 или 7 лет) и определяет сумму, которую намерен инвестировать в строительство или приобретение жилья.

Для обеспечения накопления средств Беларусбанк открывает специальный депозит — «Жилищно-накопительный», предусматривающий начисление процентов по вкладу по ставке рефинансирования Нацбанка с их ежемесячной капитализацией. Минимальная сумма накопления — 25% от общей суммы средств, планируемых на строительство или приобретение жилья.

Право на получение кредита возникает только после определенного срока хранения средств. Но предоставляется он на более привлекательных условиях по сравнению с действующими условиями кредитования на общих основаниях. Так, процентная ставка установлена на уровне ставки рефинансирования Национального банка плюс один процентный пункт. Срок пользования кредитом — до 20 лет.

Всего участники системы за 8 месяцев внесли на накопительные счета около 32,5 млрд. Br.

ОДНАКО, по мнению специалистов, в Беларуси необходимо создавать систему дополнительного привлечения средств в сферу жилищного строительства. В связи с этим большие надежды возлагаются на законопроект «Об ипотеке», принятый осенью прошлого года Палатой представителей в первом чтении.

Первый заместитель министра экономики Петр Жабко в своем выступлении подчеркнул: «В Беларуси необходимо создать комплексную законодательную базу в сфере долгосрочного ипотечного кредитования в целях обеспечения прав кредиторов, предоставления социальных гарантий гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов». Помимо принятия закона «Об ипотеке» необходимо также, считает П. Жабко, внести изменения в Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», принять закон «О жилищных строительных сбережениях» и другие документы.

Кстати, на встрече прозвучала информация о том, что Министерство строительства и архитектуры разрабатывает проект закона «О жилищных строительных сбережениях». Документ предусматривает господдержку в системе стройсбережений в виде предоставления субсидий гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Что же касается законопроекта «Об ипотеке», то в числе его недостатков было названо большое количество отсылочных норм. В связи с чем прозвучало опасение, что министерства при подготовке подзаконных актов (после вступления закона в силу) смогут «развить и растолковать» отдельные нормы закона так, как это им выгодно. Но предложение дополнить законопроект с тем, чтобы собрать все нормы, касающиеся ипотеки, в одном документе, встретило поддержку далеко не всех участников заседания.

В ходе дискуссии банковской системе Беларуси в целом был адресован такой упрек: «не проявляет активной заинтересованности в создании системы ипотечного кредитования». Заместитель председателя правления Национального банка Николай Лузгин пояснил, что до 2004 г. предоставление льготных кредитов через ОАО «Белагропромбанк» и АСБ «Беларусбанк» осуществлялось за счет государственных целевых ресурсов. С 2004 г. этот порядок изменился. Банки предоставляют льготные кредиты за счет собственных средств, а государство компенсирует им потери за счет республиканского бюджета. В частности, в 2007 г. размер компенсации составит 200 млрд Br. По мнению Н. Лузгина, такой механизм достаточно прогрессивен и опирается на мировую практику. Однако он вызывает серьезную ресурсную нагрузку на банки, которые кроме жилищной программы финансируют «и другие приоритетные направления». В результате формируется дисбаланс в структуре активов и пассивов банков по срокам, который, в свою очередь, компенсируется увеличением доли государства в их уставных фондах.

УЧАСТНИКИ заседания обратили также внимание на необходимость более детальной проработки механизма обращения банками взыскания на предмет ипотеки — заложенное имущество. Председатель постоянной комиссии Степан Писаревич отметил: «Самым сложным вопросом является то, как поступать в случае, если гражданин не может вернуть кредит. В законопроекте «Об ипотеке» этот процесс четко не прописан, дается ссылка на действующее законодательство». С.Писаревич подчеркнул, что законодатели должны думать «и о гражданах и их интересах, и о тех рисках, которые существуют для банковской системы». Ведь если кредитополучатели не будут выплачивать кредиты, то у банковской системы «могут быть серьезные проблемы».

Беспокойство депутатов и сенаторов в данном случае понятно. В одном пакете с законопроектом «Об ипотеке» рассматриваются поправки в Гражданский процессуальный кодекс. В соответствии с ними банки в случае неплатежеспособности заемщика смогут обращать взыскание на заложенную по ипотеке квартиру и добиваться через суд решения о выселении. И здесь неизбежно возникает вопрос о том, как защитить интересы семей с маленькими детьми, инвалидов от принятия неверного решения? Разработчики законопроекта, в свою очередь, напоминают: в документ включена норма о том, что для передачи в ипотеку жилого дома или квартиры, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, необходимо наличие письменного согласия на это органов опеки и попечительства.

Есть и еще один нерешенный вопрос: куда переселять несостоятельных должников? Понятно, что необходим резервный фонд жилья, но кто его должен создавать? Одни специалисты считают, что это — дело государства, другие предлагают поручить формирование «запасного» жилья банкам.

Так что расставлены далеко не все точки над «i». Депутатам Палаты представителей, где сейчас законопроект готовится ко второму чтению, придется еще поработать над некоторыми его статьями. Но закон нужен, и, вполне вероятно, что он будет рассмотрен в ходе весенней сессии, которая откроется в апреле. Тем более, что ряд стран СНГ уже давно развивает это направление кредитования. В частности, в России такой закон принят в 1998 г., в Казахстане — в 1995-м.