ЖИЛЬЕ: минимальный спрос, максимальные цены

Источник материала:

С 1999 г. общественное объединение «Белорусское общество оценщиков» (БОО) ежеквартально анализирует состояние вторичного рынка жилья в республике. Отличительной особенностью начала нынешнего года стало его невиданное доселе подорожание.

Индекс ставит рекорд

В качестве главного инструмента исследований используется квартирный индекс (КИ) БОО — цена квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему предложения. Как обычно, ориентиры, на которые потом равняются цены в остальных городах страны, задает самый крупный по объему и значимости столичный рынок. В начале нынешнего года КИ в столице принял значение 1359,21 USD, увеличившись по сравнению с предыдущим (осенним) периодом на 179,72 USD. Поквартальная динамика индекса начиная с 2005 г. приведена в таблице 1.

Итак, после относительного периода весенне-летней стабилизации и некоторого роста в прошлом квартале в нынешнем году цены на жилье в столице продолжили свой рост еще более высокими темпами: прирост составил 15,24% — рекордное значение за весь период наблюдения (ранее наибольший прирост, равный 14,9%, был зафиксирован в апреле 2005 г.).

Применительно к квартирам с различным числом комнат КИ нынешней зимой колебался в диапазоне от 1213,69 до 1426,17 USD (таблица 2).

По сравнению с прошлым периодом (осень 2006 г.) КИ возрос по всем секторам рынка. Значительно увеличилась удельная цена 2-комнатных квартир (+22,81%), этому же сектору принадлежит максимальное значение индекса. Так рынок отреагировал на увеличение спроса на 2-комнатные квартиры (см. ниже). Дешевые 2-комнатные были распроданы, оставшиеся — подорожали.

Меньше всего увеличились в цене многокомнатные квартиры (+1,24%). Отметим, что в прошлом периоде самый высокий КИ принадлежал именно этому сектору (самый низкий — 2-комнатным квартирам).

В начале нынешнего года было нарушено соотношение между объемами предложений в зависимости от количества комнат: первенство перешло к 3-комнатным квартирам (ранее принадлежало 2-комнатным), затем следует сектор 2-комнатных квартир, наименьший объем предложения, как и прежде, относится к многокомнатным.

Объемы предлагаемых на продажу столичных квартир по отношению к осени изменились следующим образом: предложение 1-комнатных уменьшилось на 0,51% (за прошлый квартал сократилось на 5,33%); 2-комнатных стало меньше на 4% (увеличилось на 0,99%); 3-комнатных увеличилось на 2,33% (возросло на 3,1%); 4-комнатных увеличилось на 2,08%, (возросло на 1,39%); многокомнатных уменьшилось на 0,11%, (за прошлый квартал сократилось на 0,05%).

Структура рынка

В январе в столице на одного покупателя пришлось 2,9 предлагаемых квартир (всего 574), что на 52,01% меньше по сравнению с объемом предложения в предыдущем квартале. Неудивительно, что и подтвержденный спрос оказался минимальным за весь период наблюдения — было зарегистрировано всего 197 сделок купли-продажи квартир. Их структура по числу комнат выглядела следующим образом: 30% пришлось на 1-комнатные квартиры (было продано 59 таких квартир), 39% — на 2-комнатные (76), 26 — на 3-комнатные (51), 4% — на 4-комнатные (8) и 2% — на многокомнатные (3 квартиры).

Цены в административных районах Минска

Секторные КИ по районам в январе 2007 г. находились в диапазоне 1151,03 — 1835,70 USD/кв. м (таблица 3).

По сравнению с осенью, когда средние по районам цены квадратного метра варьировались в диапазоне 1018,52 — 1434,21 USD, в январе этот интервал увеличился. Разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административным районами составила 684,66 USD, что больше осеннего значения на 268,97 USD. Ценовой минимум традиционно принадлежит Заводскому району, максимум — Центральному. Впервые во всех административных районах города средняя цена квадратного метра превысила отметку 1100 USD.

Заметим, что минимальная удельная цена конкретной квартиры (911,39 USD/кв. м) на этот раз была зарегистрирована в Партизанском районе (в прежние годы первенство принадлежало Заводскому), а максимальная (2890,63 USD/кв. м) — все в том же Центральном районе.

Жилье подорожало во всех районах г. Минска. Больше всего — в Центральном. Здесь индекс БОО увеличился за квартал на 401,48 USD. Меньше всего он изменился в Октябрьском районе (увеличился на 109,11 USD).

Секторы по планировке

Индекс по типу планировки квартир в январе находился в диапазоне 1112,26 — 1698,76 USD (таблица 4), что шире октябрьского диапазона (1062,71 — 1378,19 USD). В скобках указано абсолютное изменение к предыдущему периоду.

Соотношение ценовых минимума и максимума следующие: минимальная цена традиционно принадлежит малогабаритным 4-комнатным квартирам, максимальная — элитным 2-комнатным.

Что в других городах?

Цены на вторичное жилье в областных центрах растут примерно такими же темпами, как и в Минске, хотя, конечно, абсолютные цифры значительно ниже. Так КИ БОО в Бресте в январе составил 792,88 USD.

К настоящему времени цена 1 кв.м жилья по всему объему предложений, по данным агентства ЗАО «Альфа-Актив», составляет 946 USD — темп роста 119%. В зависимости от количества комнат в квартире он выглядит следующим образом (таблица 5).

В Витебске средняя цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке, по данным ОДО «Уют», с январских 600 USD в марте поднялась до 750 USD — в однокомнатных квартирах старой планировки (СП) до 600 USD, малосемейках — 580, двухкомнатных и трехкомнатных СП — 580 и 520, двух — и трехкомнатных квартирах новой планировки — 600.

В Гомеле цены за последний квартал выросли в среднем на 10%. Так стомость 1 кв. м в элитных квартирах приблизилась к 800 USD, в квартирах улучшенной планировки составляет 700 USD, типовых — 650 USD. Малогабаритные квартиры «тянут» на 500 — 550 USD/кв. м. Повышенный спрос переместился с однокомнатных квартир на двух-трехкомнатные.

Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Гродно, по данным РУП «Гродненское агентство по оказанию риэлтерских услуг», на 1.03.2007 г. составила 1100 USD (на начало года равнялась 950 USD). Практически снивелировалась разница в ценах между равнозначными по метражу квартирами «хрущевской» и «брежневской» планировок, стоимость которых сегодня в среднем равна: 1-комнатной квартиры площадью 32 кв. м и менее — 35 тыс. USD, 2-комнатной (36 кв. м и более) — 41 тыс. USD, 3-комнатной — до 40 тыс. USD. Сравнялись в цене и квартиры новой (после 1990 г.) и т.н. «чешской» (1978-1982 гг.) планировок: 1-комнатная (42 кв. м) стоит 41,5 тыс.USD, 2-комнатная (54 кв. м) — 48-52 тыс. USD и 3-комнатная — 60 тыс. USD.

В Могилеве заключено 65 сделок, по 25 из которых пришлись на 1 — и 2-комнатные квартиры, хотя в спросе, по информации филиала № 3 ОДО «Загородный дом», лидируют «двушки». 1-комнатные выросли в цене примерно с 20 тыс. USD до 27 тыс. (1 кв. м «хрущевок» с 640 USD за три месяца «подтянулся» до 760, квартир улучшенной планировки — с 770 до 888 USD), 2-комнатные — с 27 тыс.USD до 33 тыс. (соответственно 635 и 737, 732 и 800 USD), 3-комнатные — с 37 тыс.USD до 46 тыс. (586 и 750, 677 и 764 USD).

Каковы прогнозы? Сейчас в Беларуси цены взяли разгон, который не окончится, по крайней мере, до лета. Можно предположить, что уже к следующему кварталу значение КИ БОО для Минска превысит 1800 USD, а до лета — и психологический рубеж в 2000 USD/1 кв. м общей площади. Дальнейший рост будет существенно зависеть от состояния других секторов экономики страны.