ОДИН КОММЕРЧЕСКИЙ ОБЪЕКТ НА ДВА ЖИЛЫХ

Источник материала:

Один коммерческий объект на два жилых
Обзор рынка недвижимости Минска

Татьяна ДОЛГИХ

http://www.belgazeta.by/20080623.25/470205591

Два ключевых направления деятельности компаний-застройщиков - жилое строительство и коммерческая недвижимость - отличаются рентабельностью и, соответственно, динамикой. Рентабельность жилой застройки выше в силу сокращенного по сравнению с коммерческой недвижимостью цикла реализации и меньших затрат. Коммерческая недвижимость - сегмент «длинных денег» в сфере недвижимости. В этом сегменте торговая и административная недвижимость характеризуется большей рентабельностью и востребованностью по сравнению со складской и производственной, хотя наблюдается рост спроса и на две последние категории.

Очень значима информационная составляющая рынка недвижимости. Существует значительный информационный пробел в области анализа спроса и потребительского поведения на рынке недвижимости: доступны большие объемы информации, затрагивающей предложение и поведение продавцов, но чего же хочет потребитель, как меняются его запросы и предпочтения, остается тайной.

В Минске емкость рынка административной недвижимости в настоящее время ориентировочно составляет около 315,8 тыс. кв. м, неудовлетворенный спрос - около 250 тыс. кв. м.

Соотнести оценку деятельности компаний-застройщиков в области коммерческой и жилой недвижимости можно как 1 к 2, т.е. на один коммерческий объект у одной компании в среднем приходится два жилых объекта. Характеризуя активность компаний-застройщиков в области жилого и коммерческого строительства, можно отметить, что около 45% компаний имеют жилые объекты на разных стадиях строительства. Кроме того, у каждой из них есть те или иные объекты коммерческого строительства: у 18% - административные объекты, у 14% - торговые, у 8% - производственные, у 6% - складские.

В целом рынок очень активно заполняется объектами административной и торговой недвижимости, позиционируемыми застройщиками как недвижимость класса «А». Отсутствие информации о реальных потребностях компаний приводит к строительству дорогих комплексов, которые в итоге заполняются арендаторами или собственниками в лучшем случае на две трети.

В сегменте жилой недвижимости ситуация несколько более адекватна запросам потребителей. Это обусловлено не анализом застройщиками рынка и прогнозированием поведения потребителей, а тем, что ввиду острой нехватки жилья потребитель покупает то, что ему предлагают. Тем не менее знание потребительского поведения могло бы в разы оптимизировать прибыль компаний-застройщиков.

В среднем за год выставляется на продажу 18.876 новых квартир (сумма по 1-, 2-, 3- и 4-комнатным квартирам), при этом общая площадь квартир, ежемесячно выставляемых на продажу, составляет 1,29 млн. кв. м.

Среднегодовая структура предложения квартир любой площади, 2008




 

 

 

 

Оценив структуру предложения и ценовую динамику на различные виды квартир, можно отметить, что наибольший спрос на рынке нового жилья сейчас наблюдается на 2-комнатные квартиры. Это подтверждается ценовой динамикой: если цены на 1-комнатные и 3-комнатные квартиры в течение довольно длительного периода времени стабильно падают, то цена на 1 кв.м 2-комнатной квартиры стабилизировались и демонстрируются наименьшую отрицательную динамику по сравнению с 1-комнатными и 3-комнатными.

Фактический объем рынка рассчитан на основе данных, отражающих фактические строящиеся объемы компаний, предоставляющих информацию о своей деятельности в открытом доступе.

Площади строящихся объектов, 2008




 

 

 

 

Оценка сегментов рынка произведена на основе планов по строительству объектов недвижимости, заложенных в Программе развития строительной отрасли на 2008-12гг. от 28 декабря 2007г., т.е. фактических объемов рынка. Кроме того, в ходе исследования был произведен анализ предложений от основных застройщиков, предоставляющих информацию в открытом доступе.

Ожидаемая сегментация рынка, 2008-12гг.




 

 

 

В рамках проекта «БелБарометр» компания «Седьмой сантиметр» готовит исследование поведения потребителей на рынке жилья, результаты которого будут опубликованы на страницах «БелГазеты».

Автор - директор рейтингового агентства «Седьмой сантиметр». Теги: Минск