Небяспека iпатэкi

Источник материала:

— Не. Вы памыляецеся. Я нiколi не быў прыхiльнiкам iпатэкi, не ўхваляў яе замежны вопыт i не заклiкаў да яго капiравання. Бо iпатэка не такая ўжо i простая, дакладней, адназначная i прыемная ва ўсiх адносiнах рэч. У сярэдзiне 90-х гадоў мне давялося працаваць у розных краiнах, у тым лiку ў Вашынгтоне ў штаб-кватэры Сусветнага банка, часта гутарыць з амерыканскiмi аўтарытэтнымi эканамiстамi, саветнiкамi прэзiдэнта ЗША i iншымi дасведчанымi асобамi. I я часта чуў ад iх думкi аб небяспецы iпатэкi, прагнозы аб тым, што доўга не можа захоўвацца сiтуацыя, калi цана дома ў 5-6 разоў вышэйшая за яго рэальны кошт. Ужо тады амерыканскiя эканамiсты прадказвалi, што гэты мыльны пухiр нерухомасцi некалi гучна лопне. Аб гэтым, дарэчы, казалi на мiжнародных канферэнцыях сур’ёзныя эканамiсты з iншых краiн.

— Я ўважлiва сачу за апошнiмi падзеямi на фiнансавых рынках, тэрмiналогiяй амерыканскiх палiтыкаў на гэты конт. Вядома, iм трэба было растлумачыць, як так атрымалася, што iх краiна з самай магутнай эканомiкай на планеце, надзвычай развiтай фiнансавай сiстэмай i iнфраструктурай, устойлiвай валютай, у вачах усяго свету стала выглядаць, мякка кажучы, ну вельмi несалiдна. А калi казаць прама, то, прабачце за моцнае i некарэктнае параўнанне, амерыканскiя банкiры i фiнансiсты паўсталi перад усiмi як нейкiя эканамiчныя дурнi, па вiне якiх распачаўся сусветны крызiс. Паўсюдна ўзнiклi пытаннi: як цяпер можна давяраць i весцi справы з Амерыкай, паважаць яе долар i г.д.? Вось i быў прыдуманы тэрмiн, толькi паслухайце: неэфектыўныя цi непрадуманыя iнвестыцыi ў нерухомасць. Цяжка паверыць, што выпускнiкi бiзнэс-школы Гарварда такiя недасведчаныя ў фiнансах спецыялiсты.

— Надышоў час перафамарцiравання цi, iнакш кажучы, змены Уласнiка асноўнай, у першую чаргу прамыслова-тэхнiчнай маёмасцi ў свеце. Сёння асобныя мiжнародныя групы фiнансавага капiталу набралi такую моц i ўплыў, што ўжо ў стане ператварыць назапашаныя сотнi мiльярдаў зялёных грашовых паперак у рэальную прамысловую ўласнасць. Адсюль i рэзкае падзенне цэнаў на акцыi i жыллё за мяжой.

Зараз мы з вамi i назiраем пачатак перадзелу эканамiчнай улады. I ўсё, што цяпер адбываецца на фiнансавых рынках, звязана з гэтым. Зазначу, там прыкладна разоў у 50—70 гадоў адбываюцца такiя вось "зачысткi" накшталт "вялiкай дэпрэсii" 30-х гадоў у ЗША. Тады таксама рэзка ўпалi цэны на прадпрыемствы, многiя абанкроцiлiся i потым былi набытыя за невялiкiя грошы.

— Эканомiка Злучаных Штатах доўгi час знаходзiлася ды i цяпер яшчэ знаходзiцца ў выйгрышнай пазiцыi. Пасля вайны долар стаў i застаецца сусветнай валютай. Амерыканцы могуць друкаваць свае зялёныя папяровыя грошы ў любых аб’ёмах i па ўсiм свеце на iх набываць неабходную iм сыравiну, нафту, тэхналогii, ноу-хау, лепшых спецыялiстаў, навукоўцаў i г.д. Замежныя эканамiсты падлiчылi, што 70 працэнтаў усiх сусветных доларавых зберажэнняў працуюць на эканомiку ЗША. Жыхары Беларусi i не здагадваюцца, што iх запасы ў амерыканскай валюце ў банках цi ў панчохах падтрымлiваюць эканомiку ЗША.

У многiм дзякуючы сваёй прывiлеi друкаваць долары амерыканцы пачалi добра жыць. Прычым настолькi, што перасталi эканомiць грошы. Паступова ў амерыканцаў стала вельмi мала зберажэнняў. Больш за тое, яны хутка прызвычаiлiся жыць у крэдыт, што ў нас таксама нярэдка ўспрымаецца як узор заможнага цi ва ўсякiм разе бязбеднага i правiльнага iснавання. Амерыканцы нiбы зацыклiлiся на перавагах крэдытаў i зусiм не думалi аб верагодных негатыўных наступствах. Новае камфартабельнае жыллё, зразумела, па высокiх амерыканскiх мерках, новыя шыкоўныя машыны i iншыя дарагiя рэчы набывалiся ў велiзарных маштабах. Вынiкам такога бяздумнага жыцця на "поўную катушку" стаў сукупны велiзарны доўг ЗША. Сёння ў сярэднiм на кожнага амерыканца прыходзiцца 175 тысяч долараў доўгу.

— Iх падвяла пад манастыр, кажучы па-нашаму, не столькi прагнасць, колькi рызыкоўны характар гульнi на фiнансавых рынках ЗША. Багатыя краiны Еўропы, скажам, Германiя, ды i Расiя сотнi мiльярдаў долараў укладвалi ў здавалася б тады непахiснымi амерыканскiя iпатэчныя фонды, у каштоўныя паперы, аблiгацыi ўрада ЗША. I сапраўды, не ў афрыканскiх жа фондах захоўваць свабодныя рэсурсы. Але фiнансавы рынак ЗША не заўсёды прадказальны i стабiльны, там часам здараюцца непрыемныя сюрпрызы, якiя прыводзяць да вялiкiх страт. Што мы i бачым на прыкладзе Еўропы i Расii.

— Як i паўсюдна, у нас узрасце попыт на грошы, яны стануць даражэй, вырастуць стаўкi па крэдытах. Магчыма, расiйскiя i замежныя банкi, якiя ў нас працуюць, пачнуць выводзiць свае грошы дамоў, дзе назiраецца дэфiцыт лiквiднасцi. Нашым банкам давядзецца праводзiць больш актыўную работу па прыцягненнi грошай насельнiцтва. Па маiх падлiках, сума можа скласцi 3-4 млрд долараў ЗША штогод. Беларусь — краiна з адкрытай эканомiкай. Таму не выключаю, што адбудзецца падзенне нашага экспарту на Захад, бо там пачнуць эканомiць грошы i менш набываць. У Расiю i краiны СНД экспарт не знiзiцца.

З iншага боку, спадзяюся, што ўпадуць цэны на жыллё. У Лондане яно ўжо значна патаннела, у ЗША — аж у 2-3 разы. I ў нас пачнуць аб’ектыўна падаць цэны на кватэры. У Мiнску яны спыняцца на ўзроўнi 800—1000 долараў за кв.м, у рэгiёнах — 500-600 долараў. Калi гэта не здарыцца, то значыць, што ў Беларусi ёсць група ўплывовых таварышаў, якiя не хочуць страцiць свае звышдаходы.

— На мой погляд, трэба моцна падумаць над тым, цi варта Беларусi прадаваць значную частку вядучых айчынных прадпрыемстваў замежным iнвестарам за нестабiльны долар? Я лiчу, што няварта. Няхай яны набываюць маёмасць у ЗША, дзе моцна патаннелi кампанii. Нам тут лепш пачакаць i, калi хочаце, браць прыклад з амерыканцаў. Там, здаецца, два гады таму згодна з рашэннем Прэзiдэнта пачалi вельмi строга ставiцца да замежных iнвестыцый. Iх цяпер, асаблiва расiйскiя, правяраюць амаль што з лупай.

— Зразумела, ёсць. Як i мiнусы. Лоўкiя дзялкi i спрытнюгi, майстры хуткiх i вялiкiх заробкаў пачалi праз механiзмы iпатэкi ўкладваць велiзарныя сумы ў будаўнiцтва жылля, здымалi вялiкiя прыбыткi i выводзiлi грошы з працэсу. Так дзейнiчалi не толькi ў ЗША. У Маскве будаўнiчы бум i непамерны рост кошту квадратнага метра жылплошчы быў у многiм справакаваны людзьмi, якiя хацелi захаваць i павялiчыць свае капiталы. Яны пачалi iнтэнсiўна ўкладваць iх у будаўнiцтва жылля. У вынiку сярэднi кошт квадратнага метра ў белакаменнай у межах 4-5 тысяч долараў.

Не выключэнне i Беларусь. На мой погляд, у нас палавiна новых кватэр узводзiлася з мэтай захаваць грошы, зарабiць потым на наступным продажы па значна большай цане цi здачы ў арэнду. Адсюль i завоблачныя цэны на рынку жылля. Бо такой патрэбы ў iм не iснавала. Ажыятажны попыт на кватэры, асаблiва ў сталiцы, таксама ў пэўным сэнсе выклiканы iпатэчным крызiсам у ЗША. Долар стаў падаць, заможныя людзi палiчылi за лепшае ўкласцi свабодныя грошы ў нерухомасць. I пачалося. Дайшло да таго, што ў Мiнску цана звычайных аднапакаёвак дасягала 60 тысяч долараў пры справядлiвым кошце 10—12 тысяч. Увогуле ў сталiцы нармальная рынкавая цана квадратнага метра жылплошчы павiнна складаць 400—500 ў доларавым эквiваленце.

— Стварыць урадавую змешаную камiсiю i поўнасцю прайсцiся па ўсiм ланцужку будаўнiцтва жылля, праверыць усе задзейнiчаныя ў гэтым працэсе банкi, прадпрыемствы i кампанii будаўнiчай галiны, пасрэднiкаў, усялякiх так званых дэвэлопераў, бiлдэраў, звязаных з iмi чыноўнiкаў. Мэта — дакладна высветлiць рэальны кошт квадратнага метра. Я ўпэўнены, што пры ўмове аб’ектыўнага аналiзу праблемы знойдуцца вялiкiя рэзервы для знiжэння цэнаў на кватэры.