Что будет с ценами на жилье в 2009 году

Источник материала:

Большинство специалистов по недвижимости единодушны: скорее всего, жилье еще подешевеет. Вопрос: какое и насколько? Здесь прогнозы более разнообразны и менее определенны. И, как правило, снабжаются оговоркой: в зависимости от того, как сложится ситуация в стране.

- Можно предположить несколько вариантов развития событий: например, оптимистический и пессимистический, - рассуждает председатель Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай ПРОСТОЛУПОВ. - Первый выглядит так: несмотря на кризис, объемы строительства будут наращиваться, а себестоимость - снижаться в связи с удешевлением ресурсов. Если подешевеет цемент (в России, например, цена на него упала в три раза) и другие стройматериалы,  у застройщиков будет возможность строить дома с низкими затратами, и на рынке появится много дешевого жилья. Думаю, в этом случае квадратный метр может стоить 800 - 1000 долларов (в конце 2008 года метр стоил 1500 - 2100 долларов. - Ред.). 

При пессимистическом варианте развития событий, по мнению Николая Павловича, себестоимость строительства из-за финансовых проблем в банковской системе (в том числе высоких  процентов по кредитам, курса рубля) вырастет, что может привести к резкому уменьшению объемов строительства и его значительному удорожанию. В этом случае квадратный метр может вырасти до 2000 долларов. Соответственно, если  большинство  новостроек будет заморожено, исчезнет альтернатива вторичному рынку, и при таком развитии событий снижения цен на вторичное жилье дальше может не быть.

Возможны и другие, промежуточные варианты, они зависят от того, как будет развиваться ситуация: станут ли доступнее кредиты, какие будут зарплаты, уровень инфляции, стоимость ресурсов.  

Что упадет в цене больше: новостройки или вторичка?

Не все квартиры дешевеют одинаково. Но мнения специалистов о том, на какое жилье цены будут снижаться быстрее, расходятся.

- Новостройки будут дешеветь быстрее, чем вторичное жилье, по крайней мере, в первом полугодии, - считает руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир ДАВИДОВИЧ. - Застройщикам нужно возвращать кредиты (иначе им грозит банкротство и серьезные штрафные санкции), поэтому сейчас они готовы на значительные уступки. А на вторичном рынке у людей продажа квартиры, как правило, не связана с чрезвычайными обстоятельствами, и если они видят, что цены снижаются, то скорее согласятся подождать, чем делать серьезные скидки.

Впрочем, Владимир Иванович уверен, что к лету застройщики перестанут снижать цены: кто-то залатает бреши, а кто-то заморозит стройку.

- Нынешние скидки - это кратковременные акции, - уверен он. - К лету распродаж не будет. На вторичном рынке за это время цены тоже постепенно опустятся, быстрее всего будут дешеветь трех- и четырехкомнатные квартиры старого фонда. Ждем минус 15% за первые полгода. То есть квадратный метр, который сейчас в Минске стоит в среднем 1900 долларов, может упасть в цене примерно до 1600.

А вот помощник директора риелтерской компании ViVa Invest Вадим Тачкин считает, что в первую очередь будут снижаться цены на вторичном рынке, поскольку они и так были сильно завышены. А на рынке долевого строительства скидок больше ждать не стоит. 

- Выброс квартир, который был в конце года, закончится, и то, что вдруг подешевело в декабре - январе, вернется на прежний уровень, - уверен он. - Поскольку энергоносители мы покупаем у России за валюту, а доллар подорожал, это повлечет и рост цен на жилье. Скорее всего, в конце января повысятся цены на стройматериалы. И те, кто имеет возможность законсервировать стройку, сейчас серьезно об этом думают. Если сейчас на рынке порядка 80 новостроек, то к лету их останется, может быть, 10.  Скорее всего, мы вернемся к ситуации, которая была на рынке долевого строительства еще до начала жилищного кредитования. Жилье в новостройках будет недоступно большинству населения, и его будут покупать только те, кто сможет это делать за свои деньги. Я знаю, сегодня многие ждут, что рынок обвалится, и квартиры начнут продавать чуть ли не по 500 долларов. Но, поверьте, никто не будет продавать жилье себе в убыток. Такая цена может быть, если предположить, например, что доллар будет стоить 5000 рублей.

Когда цены достигнут «дна»?

Это еще один вопрос, который волнует как простых покупателей, так и специалистов.

- Если ситуация с финансовой системой не будет нормализована, то постепенное сползание вниз продолжится и во второй половине года, цены могут снизиться примерно на 30% от нынешних (то есть примерно до 1300 долларов за метр), - считает Владимир Давидович. - Если же кредитование стабилизируется и дальнейшей девальвации рубля не будет, возможно, летом цены замрут.

Эксперты единодушны в том, что после этапа снижения цен стоит ожидать их нового роста. Владимир Давидович считает, что он  начнется через полтора года. Но рост будет плавным, а не таким бурным, как в предыдущие годы (например, с ноября 2006 года по март 2007-го  цена выросла на 40% - с $1100 до $1850).

- То, насколько потом вырастут цены, зависит от того, насколько они упадут, - говорит Николай Простолупов. - Если упадут значительно, то и подъем будет значительным. Уровень сентября 2008 года на вторичном рынке (1800 долларов за квадратный метр), скорее всего, будет достигнут, но в ближайшие три года превышен не будет.

КСТАТИ

Сейчас в Минске выставлено на продажу около 9000 квартир. За первые две недели января было заключено примерно два десятка сделок.