Морозов: Этой зимой-весной будет тяжелее

Источник материала:

Как правильно вкладывать деньги в недвижимость? Чего ждать от рынка в 2010 году? На эти вопросы ответил управляющий партнер компании Colliers Intеrnational по странам Балтии и Беларуси Михаил Морозов.

- Надо хорошо думать о тех временах, когда будет плохо. Особенно, когда дело касается недвижимости. Ведь здесь зачастую обязательства берутся на несколько десятков лет вперед, что создает очень большие риски для компании. И решения, которые принимались в 2006-2007 годах, первой половине 2008 года, когда были достаточно высокие строительные расценки, большие ожидания, сегодня оборачиваются крахом проектов. Это результат недостаточной оценки и неаккуратного анализа возможных сценариев развития рынка. В недвижимости кризис не сваливается как снег на голову, это неизбежное явление, свидетельствующее об определенном этапе развития рынка, который завершен.
Сегодня происходит фильтрация рынка - с него уходят наименее успешные проекты. Это время «prime-properties» - так в английской терминологии называются объекты недвижимости, обладающие первоклассными качествами и конкурентоспособностью. Реализовывать такие проекты нужно тогда, когда на рынке все хорошо. Чтобы когда плохо и кризис, у тебя были определенные гарантии и уверенность в том, что твой объект и вложенные в него деньги, находятся в сохранности.
- В Беларуси вы сегодня видите такие объекты?
- Нет. К сожалению, сейчас целый ряд проектов почти во всех секторах рынка недвижимости страдают, в первую очередь, от того, что были построены по принципам, хорошо описываемым русским термином «тяп-ляп»: быстро, дешево, но при этом «не хуже, чем у других». А надо, чтобы было лучше, чем у других.
К сожалению, средний уровень качества проектов в Беларуси по-прежнему оставляет желать намного лучшего с точки зрения планировки площадей, позиционирования объектов, соотношения цена-качество. Очень многие объекты были переоценены, и кризис сейчас как раз помогает выровнять дисбаланс: ставки аренды в офисных, торговых, складских помещениях идут вниз, рынок оздоравливается.
- Но вы можете говорить о том, что уже наблюдаются какие-то положительные тенденции на рынке?
- Рано еще пока. Но мы предполагаем, что зима и весна будут тяжелее, чем в предыдущий период.
- Все-таки ждем второй виток кризиса?
- Можете называть его вторым, третьим - как удобнее. Но кризис еще не закончен, стабилизация не достигнута, и стоит готовиться к тому, что в следующие 6-12 месяцев будут еще более сложными. Компаниям в любых секторах, не только в недвижимости, следует искать варианты для укрепления своих позиций, для увеличения конкурентоспособности. Это не просто «аникризисные меры», как это принято говорить. Это четкий план действий для любого предприятия, который хочет оставаться на рынке и при этом быть рентабельным.
- Беларусь сегодня делает ставку на привлечение инвестиций. Но при вашем прогнозе сохранения интереса у инвесторов к крупным вложениям в наш рынок вряд ли стоит ожидать…
- Прогнозы не могут быть радужными. Но и у кризиса, и у расцвета экономики есть свои плюсы. Расцвет - как правило, переоцененные возможности, завышенные цены, высокая конкуренция и, соответственно, дополнительные риски переплатить. Минусы кризиса очевидны. С одной стороны, это вероятность того, что рынок может еще провалиться и после первого дна будет второе, третье - и так далее. Но, с другой стороны, возможностей в это время на рынке больше, чем раньше, себестоимость реализации проектов меньше, и «входной билет» на рынок тоже дешевле.
Инвесторы зачастую ждут кризиса, чтобы принимать серьезные решения по крупным вложениям. Но здесь можно оговоритья, и поставить на этом акцент, что, это только в том случае, когда дно уже достигнуто.
- Но сейчас белорусский рынок недвижимости привлекателен для инвесторов?
- Он был, есть и будет привлекательным. Вопрос я бы поставил таким образом: насколько сегодня инвесторы готовы принимать решения о вложении больших денег? Конечно, есть инвесторы, которые верят в этот рынок, у которых долгосрочные планы, долгосрочные перспективы.
- Сегодня можно сделать выводы о том, что стабилизация рынка началась?
- Пока нет. И объясняется это достаточно просто - в первую очередь, определенные симптомы должны быть на макроуровне. Первый, всем известный и понятный, - остановка падения ВВП, не говоря уже о его приросте... Что касается недвижимости, ее состояние напрямую связано с позицией банков как основных источников финансирования этого рынка - насколько у них активная позиция в этом вопросе... Пока - нет. Нужно готовится к тому, что этой зимой-весной будет тяжелее, а дальше - посмотрим.
- Это прогноз для каких сегментов рынка: жилой или нежилой недвижимости?
- Я говорю о совокупности. Тенденции жилой и нежилой недвижимости, конечно, отличаются, но в таком срезе, как мы сейчас обсуждаем, они одинаковые. И там, и там падение не остановилось.
- Как же себя вести игрокам рынка недвижимости сегодня, чтобы удержаться на плаву?
- В первую очередь, осторожно. Не рисковать деньгами, не бросаться в надежде много заработать в новые проекты, требующие серьезных долгосрочных обязательств. Работать над снижением своих расходов, быть проактивным по отношению к рынку, то есть стараться на шаг опережать изменения, происходящие на нем, и продумывать любые возможности для снижения себестоимости проекта.
Падение ставок аренды, которое мы сегодня наблюдаем, говорит о том, что будет совсем другой ландшафт рынка и другая среда: будет меньше иллюзий и ажиотажа вокруг объектов недвижимости. До кризиса, когда звучали ставки 30-50 евро за квадратный метр офисной площади, все считали, что так и должно быть, что это надолго и стоимость аренды будет дальше расти. Нас это всегда удивляло, потому что и размер рынка, и позиционирование объектов, и размер стока не позволяли говорить о том, что такие завышенные ставки могут существовать на долгосрочной основе.
- После выхода из кризиса старые арендные ставки вернуться?
- Сейчас совершенно точно можно говорить, что падение цен случилось надолго. При восстановлении ликвидности рынка ставки аренды вряд ли пойдут вверх, и если будет увеличение, то лишь незначительное. Во всяком случае, оно будет сопоставимо с той коррекцией, которая произошла.
- Мы сейчас говорим о падении ставок аренды довольно абстрактно. Каковы конкретные цифры?
- На протяжении последнего года минимальное средневзвешенное падение арендных ставок составило 30%. Это достаточно много, с учетом того, что мы предполагаем, что оно еще не остановилось. Общая коррекция может быть до 50%. К слову, это уровень, которого страны Прибалтики уже достигли,и есть обоснованное мнение, что итоговая коррекция может быть до 70%.
Поэтому в данном случае можно говорить о положительном влиянии кризиса на рынок недвижимости, который теперь становится более обоснованным, более привлекательным для конечных пользователей. Ведь для арендаторов торговых, офисных, складских площадей падение ставок - это, в первую очередь, дополнительные возможности для снижения себестоимости своей работы. Как следствие - развитие бизнеса, увеличение объемов производства и потребность в больших площадях.
- Но это очевидные плюсы именно для арендаторов. А для девелоперов?
- Арендные ставки были завышены. Даже существующее падение оставляет возможности для девелопера реализовывать доходные и прибыльные проекты. Нужно свою рентабельность обеспечивать не только за счет того, что ставка аренды будет все время расти, а за счет того, что проект адекватен требованиям рынка и пользуется спросом у потребителя. Не надо создавать себе памятники, строить подвесные сады, великолепные замки и небоскребы, если рынок себе не может этого позволить и объект не будет востребован.
- Вы бы рекомендовали сейчас вкладывать деньги в недвижимость?
- Я бы не рекомендовал спикулировать на недвижимости. Ни когда рынок идет вверх, ни когда идет вниз. Спекуляция на рынке недвижимости - один из самых неблагодарных, рискованных видов инвестиций. Если же речь идет о вложении денег для личного использования, например, о покупке квартиры, следующие 12 месяцев, безусловно, удачное время для этого. Это же касается и коммерческой недвижимости - сейчас время, когда компания может для себя сэкономить значительные суммы на аренде или покупке помещений.
- Аренда или покупка - что во время кризиса оказывается более выгодным?
- Зависит от профиля компании. Если есть свободные деньги, то покупка помещения - это хорошее вложение денег, но, повторюсь, не для последующей продажи, а для нужд компании. С другой стороны, аренда не требует единомоментных вложений денег и позволяет сохранить фокус или акцент на профильном бизнесе компании. Давайте все-таки не будем забывать, что недвижимость - это все-таки инфраструктура. Это обслуживающая сфера, нацеленная на то, чтобы помогать компаниям заниматься их работой: продажей нефти, страховых полисов, оказывать определенные услуги. Офис нужен для того,чтобыб создать условия для процветания бизнеса.
- И все-таки, каким будет главный урок, преподнесенный кризисом?
- Недвижимость не терпит любителей. Нужно быть профессионалом и относиться с большим вниманием и уважением к тем требованиям и ожиданиям, которые есть у конечных потребителей. Этот урок выучат все игроки рынка, ведь сегодня ни один объект недвижимости не может сказать, что он не почувствовал на себе влияние кризиса. Останутся лучшие.