Цены на аренду квартир в Минске пугают. А что будет дальше? Рассказывают эксперты

Благодаря этой группе арендаторов зима 2024/2025 выдалась уникальной. Обычно на зиму арендаторы становятся менее активными. Но в этом году по обращениям в наше агентство мы видим, что зима на рынке долгосрочной аренды осталась горячей. 

Приезжающих условно можно разделить на две группы. Одна ищет жилье самостоятельно, а вторая сформировалась в 2023 году и продолжает наращивать позиции. Это люди, которым ищет и арендует жилье компания-работодатель. Чаще всего в этом случае компания выбирает не одну, а 5-6 квартир для своих сотрудников. И работает не напрямую с частными лицами, а через агентства недвижимости. Чаще всего в этом случае выбирают квартиры класса «комфорт» или для топ-менеджеров —  «элит».

Важно понимать, что говоря про элитный сегмент, мы имеем в виду не квартиры, в которых дорогой ремонт 15-летней давности, а именно современные стильные варианты. 

Трансформация восприятия элитиности — это отдельная тенденция, о которой стоит сказать. Вензеля, лепнина и прочие «дорого-богато» уже давно не воспринимаются как нечто элитное.   

Сегодня под элитностью мы понимаем жилье в молодых домах низкоэтажной застройки с закрытой территорией и однородным социальным окружением. Хороший пример — это клубные дома. 

Каким бы ни был красивым пентхаус в Минск Мире, его все равно не арендуют как элитный. Там высокоэтажная застройка, большая плотность населения, недостаток парковочных мест. А элит — это все-таки не про пафос, а про удобство и комфорт — люди готовы платить за это большие деньги. 

При условии экономической и геополитической стабильности спрос на элитную недвижимость будет увеличиваться в том числе и за счет бизнес-туризма.  Кстати, сейчас таких квартир на рынке не хватает.

Еще одна особенность, которую мы наблюдаем — среди арендаторов стало заметно меньше семей с детьми. Это связано с тем, что жилье активно строится, люди его покупают. Многие воспользовались кредитом и сумму, которую бы тратили ежемесячно на аренду, выплачивают банку, имея уже собственные квадраты. 

Еще одна тенденция, на которую влияет активное строительство,  — новостройки еще больше будут вытеснять «уставшие» квартиры со старым ремонтом, собственники которых не хотят его осовременить. И эти квартиры все больше будут терять в цене. Один из удобных способов в этом случае — ремонт от арендаторов в счет аренды. 

Будут ли цены расти и дальше?

Даже при условии сохранения экономической стабильности, мы не видим предпосылок к еще большему росту стоимости аренды. На сегодняшний день она и так уже высокая для Минска. И весь потенциал к росту уже был исчерпан в прошлом году.

Покупка недвижимости — это всегда потребность номер один, ее выбирают один или несколько раз в жизни, а аренда — временный вариант, люди не готовы так сильно вкладываться. 

При условии доступного кредитования недвижимости люди будут все чаще смотреть в сторону покупки собственного жилья вместо аренды. Предполагаю, что плюс к 10-15% роста в 2024 году можно ожидать плюс еще +5-10% в 2025. Но это уже станет пределом, потому что квартир (за исключением элитных) на рынке хватает.    

Хочу сделать ремарку для собственников касаемо цен. Есть два вопроса, которые нужно задать себе, если вы планируете поднять стоимость. Первый вопрос — подойдет ли ваша квартира людям, которые приехали работать не на рядовых должностях, а на менеджерских. Это арендаторы при деньгах, которые готовы платить больше. Они ориентируются либо на верхнюю планку бюджетных квартир с аккуратным ремонтом, либо на сегменты «комфорт»  и «комфорт плюс»  — варианты со свежим стильным ремонтом около метро. 

И второй вопрос для арендодателя — готовы ли сдавать квартиру иностранным арендатором. Если на два вопроса ответ утвердительный, то можно поднимать стоимость. Белорусские арендаторы по-прежнему сложно соглашаются с повышенной стоимостью аренды и многие стараются выбирать наиболее бюджетные варианты.

— У такого роста цен на аренду жилья есть несколько причин. Во-первых, на это влияет большое количество арендаторов из других стран. Это не только россияне, как многие привыкли думать, также есть клиенты из стран ближнего зарубежья и Евросоюза. Еще одна причина, по которой выросли цены на рынке арендного жилья, — увеличение новостроек в популярных ЖК в Минске. В том же Минск Мире разрастается инфраструктура и жилье становится более привлекательным, а сейчас еще и открылось метро. Поэтому в 2025 году в Минск Мире можно ждать и дальше роста цен, хотя они уже закрепилось на высоком уровне, но вполне возможно, что это не предел. 

Что сейчас происходит с ценами?

Зима на рынке арендной недвижимости считается не лучшим сезоном. И сейчас мы видим, что рост цен немного притормозился, ценник держится на том же уровне, каким его задал 2024 год. 

Основной рост цен в 2024 году пришелся на период с мая по ноябрь. В это же время можно было наблюдать нехватку жилья. Особенно это было заметно в сегменте элитного жилья — у каждого агента арендаторов, которые готовы снять хорошо квартиру за 1000-1500 долларов, было больше, чем таких квартир в предложении. 

Сегодня однокомнатная квартира с приятным ремонтом недалеко от метро в новостройке в хорошем ЖК обойдется арендатору в 350-400 долларов. В Минск Мире, например, квартира с хорошим ремонтом и кроватью может сдаваться за 420 долларов, а летом ее сняли бы и за 450 долларов. Если кровати в квартире нет, ее можно сдавать за 380 долларов.

Если мы говорим о двушках, то найти что-то с хорошим ремонтом ниже 500 долларов будет сложно. Но подчеркну, что мы говорим про современные ЖК в хороших районах. Как, например Минск Мир или «Маяк Минска».  

Если говорим про более элитные ЖК вроде «Левады» или «Комфорт парка» — там двухкомнатные квартиры с хорошим ремонтом могут доходить до 700-800 долларов. 

Кстати, скажу, что студенты, которые снимают квартиры исключительно за 200 долларов, — это давно миф. К нам давно приезжают и магистранты, и арендаторы из других стран, которые работают и могут позволить себе жилье и за 500, и за 700 долларов.