Лекарство от квартирного дефицита

Источник материала:

Реализуемая в Беларуси стратегия, ориентированная на решение жилищной проблемы преимущественно путем строительства нового жилья и приобретения его гражданами в собственность, представляется небесспорной, считает эксперт в области жилищных отношений, кандидат технических наук Александр Сидоренко.

По мнению А. Сидоренко, нынешняя жилищная стратегия не предусматривает рационального использования существующего фонда, прежде всего находящегося в частной собственности, формирования сектора найма жилых помещений, стимулирования воспроизводства жилищного фонда посредством его реконструкции, модернизации и ремонта. Она навязывает гражданам приобретение жилья в собственность и не обеспечивает соответствия между экономическими возможностями общества и количеством потребляемого жилья.

А. Сидоренко считает, что на современном этапе развития нашего общества целью жилищной политики должно стать не предоставление возможности каждой семье иметь в собственности квартиру или дом, а создание условий для удовлетворения каждым домохозяйством жилищной потребности, исходя из его материального достатка и потребительских предпочтений. При этом домохозяйствам необходимо предоставить возможность самостоятельно определять способ удовлетворения своей жилищной потребности: путем приобретения жилья в собственность или его найма (аренды).

Жилищная фильтрация.

Важнейшим фактором в решении жилищной проблемы и поддержании устойчивого воспроизводства жилищного фонда является, по мнению А. Сидоренко, жилищная фильтрация. Это процесс последовательного перехода жилых помещений, теряющих свои потребительские качества в течение срока службы, от пользователей с большими доходами к пользователям с меньшими доходами.

В рыночной экономике процесс жилищной фильтрации однонаправленный: от богатых к бедным. В переходной экономике имеет место два вида жилищной фильтрации: прямая, природа которой та же, что и в рыночной экономике, и обратная. Перераспределение жилья повышенных потребительских качеств между низкодоходными и высокодоходными группами домохозяйств в пользу последних является обратной фильтрацией.

Но если движущей силой прямой фильтрации является потеря жильем своих потребительских качеств вследствие физического и морального износа, то обратная фильтрация - это результат несоответствия уровня доходов домохозяйств потребительским качествам жилья, находящегося в их пользовании.

И далее А. Сидоренко приводит данные, которые позволяют оценить результаты приватизации жилищного фонда и потенциальную базу для обратной жилищной фильтрации.

Метры впрок.

Приватизация государственного и общественного жилищного фонда привела к радикальным количественным и качественным изменениям в отношениях собственности. На начало 2008 г. было приватизировано 1.235.133 жилых помещений общей площадью 61.749,1 тыс. кв. м. Доля приватизированного жилья в общем его объеме по площади составляет 32,9%, по количеству квартир - 32,1%. Общая площадь частного жилищного фонда с 1992 г. по 2008 г. возросла, а его удельный вес достиг 84,4%. При этом физическим лицам принадлежит 76,1% жилого фонда. С учетом домов жилищных и жилищно-строительных кооперативов доля физических лиц составляет почти 80%. В их собственности находится около 2.917 тыс. квартир и одноквартирных домов.

Приватизация жилищного фонда позволила определенной части граждан, вне зависимости от их доходов, стать собственниками квартир повышенных потребительских качеств. Многие из этих квартир расположены в домах, находящихся в центральной части городов. В настоящее время собственниками значительного количества таких квартир являются домохозяйства с невысокими доходами, а в ряде случаев - малообеспеченные. Для них пользование этим жильем становится непосильным бременем.

А. Сидоренко уверен, что малообеспеченных и других собственников жилья повышенных потребительских свойств, имеющих площадь жилья, размеры которой превышают их потребности, следует заинтересовать в добровольном регулировании количества и качества используемого жилья и в получении дополнительного дохода за счет самоограничения при его потреблении.

В Беларуси потенциал обратной фильтрации оценивается в 300-350 тыс. квартир, то есть в 7-9% от их количества. По данным выборочного обследования домашних хозяйств на начало 2002 г., примерно у 40% малообеспеченных домохозяйств находилось в пользовании, в расчете на душу населения, более 20 кв. м общей площади. Количество таких домохозяйств с 1995 по 2002 гг. возросло в 1,4 раза. У трети из них обеспеченность жильем составляла свыше 30 кв. м на человека.

К малообеспеченным домохозяйствам относятся домохозяйства, в которых доходы на душу населения равны или меньше бюджета прожиточного минимума, то есть стоимостной величины минимального набора материальных благ и услуг, необходимых для обеспечения жизнедеятельности человека. Удельный вес таких домохозяйств в общем их количестве в 1995-2001 гг. находился примерно в пределах 25-40%. Именно эта группа формирует потенциал обратной жилищной фильтрации.

Но для того чтобы малообеспеченные домохозяйства могли сдавать внаем жилье, принадлежащее им на праве собственности и имеющее повышенные потребительские качества, а также нанимать жилье, у которого потребительские качества ниже, необходимо сформировать соответствующую нормативно-правовую базу. Права сторон, участвующих в таких сделках, должны быть надежно защищены. Это касается как нанимателей, так и наймодателей. Необходимо также учитывать их интересы при совершении действий, связанных с регистрацией, медицинским обслуживанием, получением образовательных услуг и др.

База для найма.

Какой же объем жилья может стать базой для формирования фонда арендного жилья?

Согласно данным, которые приводит А. Сидоренко, с 2002 по 2008 г. количество граждан, имеющих в частной собственности от 2 до 7 квартир, возросло с 38.477 до 55.738 человек. Суммарное количество квартир, которые являются для этих граждан вторым, третьим, четвертым, пятым, шестым и седьмым ("вторым") жильем, равно 58.117. Удельный вес этого жилья в общем количестве квартир городских поселений, за исключением Минска, составляет 1,4%, а в Минске - 3,4%.

В столице в 8 тыс. квартир не зарегистрировано ни одного человека.

При этом А. Сидоренко отмечает, что вышеприведенные сведения, полученные на основе статистических данных, не отражают реального количества "второго" жилья, находящегося в собственности граждан. Например, они не учитывают одноквартирные жилые дома в сельской местности, капитальные строения на дачно-садовых участках и др.

Так, в 2007 г. в Беларуси насчитывалось около 120 тыс. незаселенных (пустующих) жилых домов общей площадью 6 млн. кв. м. Это, как правило, одноквартирные жилые дома, которые находятся в сельских населенных пунктах и принадлежат гражданам.

Количество "второго" жилья, по мнению эксперта, также занижается посредством его учета исходя из принадлежности конкретным гражданам, а не домохозяйствам. Например, если супруги имеют в собственности каждый по одной квартире, то статистикой они не учитываются как домохозяйство, имеющее "второе" жилье.

Проблемы "второго" дома.

Приведенные выше данные свидетельствуют о том, что в республике формируется частный фонд, принадлежащий физическим лицам и предназначенный не только для их личного потребления, но и для накопления капитала и извлечения дополнительного дохода. Этот процесс наиболее динамично происходит в столице, областных центрах и их пригородах, где плата за аренду частного жилья и цены на вторичном рынке жилья самые высокие.

Изучение проблемы "второго" жилья показывает, что оно во многих случаях используется нерационально, то есть не по прямому назначению с учетом его вместимости, и не с должной интенсивностью, то есть не круглый год и не для постоянного проживания.

На рациональность и интенсивность использования жилья, по мнению А. Сидоренко, влияют не только субъективные факторы (потребительские предпочтения и уклад жизни домохозяйств), но и объективные факторы, которые определяют комфортность проживания во "втором" жилье. Эта комфортность определяется развитостью инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, доступностью жилищно-коммунальных услуг, возможностью эффективного и безопасного круглогодичного использования жилья, удовлетворения основных бытовых потребностей.

А. Сидоренко уверен, что до тех пор, пока в кварталах индивидуальной застройки, в коттеджных поселках и в других местах размещения одноквартирных домов не будут созданы условия для комфортного проживания, добиться эффективного использования недвижимого имущества, которым располагают собственники "первого" и "второго" жилья, практически невозможно, так как "второе" жилье они будут стремиться держать в резерве. В настоящее время в таком резерве находится не одна сотня тысяч жилых помещений. Введение его в экономический оборот и эффективное использование является актуальной задачей, решение которой зависит не столько от собственников жилья, сколько от республиканских, региональных и местных органов власти.

А вообще добиться эффективного использования каждого конкретного жилого помещения можно только при консолидации экономических интересов и социальной ответственности собственников и потребителей жилья, бизнеса и государства, а также при учете не только построенных, но и используемых по назначению квадратных метров, считает А. Сидоренко. Теги: Минск