«Сидите в темноте и без туалета!»

Источник материала:

Согласно ГК, все участники гражданских отношений равны, но некоторые обычно равнее других. Более сильная сторона договора может повлиять на его условия.

К примеру, в договоре аренды коммерческой недвижимости доминирующую позицию обычно занимает арендодатель. Несмотря на постоянное увеличение количества административных площадей, вопреки всем экономическим законам арендные ставки не торопятся уменьшаться, а пренебрежительное отношение к арендаторам в целом не изменяется.

Наглядной иллюстрацией к тезису о сильной позиции арендодателя может послужить практика применения декрета N24 от 19.12.2008г., предполагающего заключение договора аренды на срок не менее трех лет. Зачастую единственной возможностью получить помещение является заключение договора на сокращенный срок, поэтому арендаторы соглашаются на заключение краткосрочного договора, подтверждая, что в этой части декрет N24 фактически не предоставляет никаких гарантий.

В последнее время участились случаи решения проблем, возникающих при исполнении договора аренды, с позиции силы. Как и друзья, арендодатель познается в беде - когда арендатор не вносит арендные платежи. В договоре обычно есть санкции за просрочку платежей, однако обращаться за их взысканием чересчур хлопотно, поэтому часто арендодатели выбирают альтернативные пути воздействия.

Способы давления на арендатора варьируются в промежутке от абсолютно правомерных до явно незаконных. В гражданском праве есть понятие «оперативные меры» - это правомерные односторонние действия, направленные на защиту своих прав. Однако по печально известным законам природы получается так, что степень действенности мер обратно пропорциональна степени их законности. Арендодатель играет на своем поле - у него может быть доступ ко всем коммуникациям, возможность входить в помещения, возможность регулировать режим доступа в объект и т.п. При наличии у арендодателя воображения и решимости арендатору может не поздоровиться.

Что любят делать сильные арендодатели? Всё, чего не любят арендаторы. Например, арендодатель может отключить электроэнергию или перекрыть водоснабжение, а затем либо сослаться на аварию, либо прямо заявить: «Пока не заплатите - сидите в темноте и без туалета!»

Более суровые незаконные меры включают опечатывание дверей арендованных помещений, смену замков помещений, изъятие из них имущества под предлогом «удержания» до уплаты долга, запрет на ввоз и вывоз товарно-материальных ценностей, принадлежащих арендатору.

На первый взгляд «войнушка» может показаться забавной, но на проверку оказывается чрезвычайно грустной. Действия арендодателя неправомерны - это очевидно. Однако кто сможет защитить арендатора? Чтобы отключить свет, арендодатель нажал одну кнопку в своем помещении. Как заставить кого-нибудь снова нажать эту кнопку?!

Универсальное средство - суд. Однако если судебное разбирательство будет длиться 2,5 месяца (с учетом обжалования) и деятельность арендатора будет парализована на все это время, то компания может ненароком и обанкротиться. Поэтому часто, посчитав размер убытков за каждый день арендного противостояния, некоторые арендаторы предпочитают сдаваться без боя: шансы на адекватный учет и документальное подтверждение убытков в целях их последующего взыскания с арендодателя обычно незначительные.

Посчитав, что суд - это слишком долго, арендаторы могут обратиться в правоохранительные органы. На угрозу привести милицию арендодатели обычно реагируют в стиле воспетого в кинематографе тезиса - «Приводи всё отделение!». Безусловно, совершение арендодателем неправомерных действий в случае причинения ущерба арендатору на сумму более Br3,5 млн. - это преступление, предусмотренное ст.383 УК «Самоуправство». Однако подготовленные арендодатели ссылаются на ст.340 ГК, предусматривающую, что в предпринимательских отношениях кредитор вправе удерживать любое оказавшееся у него имущество должника до полного погашения должником суммы долга.

В таких рассуждениях кроется логическая ошибка: арендные помещения и всё, что в них находится, - это владение арендатора, поэтому «удержание» этого имущества - это, прежде всего, неправомерное завладение им. Но будут ли правоохранительные органы разбираться в нормах ГК? В результате по итогам рассмотрения обращения в милиции чаще всего сообщат, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов, и порекомендуют обратиться в хозяйственный суд.

Теоретически существует также возможность искать защиты в органах прокуратуры, имеющих право выдавать предписания об устранении нарушений законодательства. Однако заявление арендатора в прокуратуре тоже может рассматриваться довольно долго, а итоговой резолюцией вновь может стать упоминание о «споре хозяйствующих субъектов».

Можно предположить, что однажды порочной практике самоуправства будет положен конец, но сказать, когда именно это произойдет, довольно затруднительно. Вряд ли получится изменить менталитет арендодателей либо сроки рассмотрения дел в суде, поэтому остается одна надежда на оперативное и жесткое реагирование правоохранительными органами. В настоящее время у арендатора есть только один шанс одержать верх в противостоянии: собрав в кулак волю и средства для покрытия убытков, вести детальный учет всех неблагоприятных последствий и когда-нибудь, через много месяцев, взыскать с арендодателя все сполна, благо закон это позволяет.