Рынок жилья в 2012 году побил многие рекорды

Столичный рынок жилья в 2012 году заметно оживился: на 28% выросло число сделок на "вторичке".

 

Без кредитной поддержки покупатели в Минске приобрели более 10 800 готовых квартир – такой активности рынок не знал с докризисного 2008 года. Высокий спрос на жилье ожидаемо спровоцировал рост цен: "квадрат" в Минске подорожал в среднем на 10%. Чем вызваны эти тенденции и чего ожидать обычным потребителям, озабоченным решением жилищной проблемы? Об этом, а также об активности российских покупателей, возможном росте цен и появлении альтернативной схемы трейд-ин на столичном рынке жилья рассказал  руководитель Группы компаний "ТВОЯ СТОЛИЦА" Владимир ДАВИДОВИЧ:

 

 

- Неожиданным ростом спроса, в отсутствие какой-либо значимой кредитной поддержки. Индекс покупательской активности по нашим данным вырос в 2,5 раза. Количество сделок, по данным Национального кадастрового агентства, превысило 10 800 (рост составил 28% в сравнении с 2011 годом), что сравнимо с показателем 2008 года. Объем предложения более 26 000 объектов (рост – 22%).

 

Высокая активность на рынке жилья пришлась на ноябрь и декабрь. В ноябре прошлого года число сделок в сравнении с аналогичным месяцем 2011 года выросло на 75% (до 1172), в декабре – на 70% (до 1367).

 

 

- Вторичный рынок в 2012 году показал феноменальный рост. Что интересно, весомый вклад в это внесли сами застройщики, которые довольно активно продавали готовые квартиры с техпаспортами. По сути, немало предложений среди новостроек было реализовано именно на вторичном рынке. И это доказывает следующий факт: свыше 40% всех сделок в прошлом году были связаны с квартирами в домах, построенных в третьем тысячелетии.

 

 

- Можно назвать несколько причин. Прежде всего, часть населения, которая держала средства на банковских депозитах, снимала деньги, ожидая в начале 2013 года плохих новостей в финансовой сфере. В этом смысле жилая недвижимость рассматривалась как надежный источник вложения инвестиций. Не будем забывать, что в хорошие времена 25% покупок на рынке жилья совершалось с инвестиционной целью.

 

Увидев тенденцию к росту стоимости квадратного метра, покупатели стали активнее вкладывать средства в недвижимость. Сейчас сложилось удачное время для вложения в жилую недвижимость, если не будет никаких макроэкономических потрясений.

 

Кроме того, сработал отложенный спрос, накопившийся за последние годы. Прежде всего, это характерно для объектов бизнес-класса. Разница в ценах на эконом-класс и комфорт – бизнес и премиум невысока по сравнению с соседями. Причем заметно выросло число покупателей из России – как правило, выходцев из Беларуси. Так, например, более половины всех покупок в первом в Минске жилом небоскребе "Парус" приходится на долю россиян.

 

Также наблюдается неожиданный интерес к столичному рынку жилья со стороны граждан стран Прибалтики. Чаще всего, это представители бизнеса, постоянно работающие в Минск и, решившие, наконец, обзавестись собственным углом.

 

 

- Безусловно. В 2012 году цены на жилье на вторичном рынке выросли в среднем на 10%. На первичном рынке стоимость "квадрата" повысилась на 10-20%, а в некоторых проектах – на 40%

 

Первыми, как известно, подорожали однокомнатные квартиры. Если говорить о районах, то сейчас пользуется популярностью юго-западное направление, спрос и цены на жилье в котором растут в связи с расширением столичного метро.

 

пределенное влияние на повышение стоимости "квадрата" оказал первичный рынок. Застройщики, столкнувшиеся с ростом цен на подрядные услуги, начали более решительно поднимать цены на оставшиеся в продаже квадратные метры.

 

 

- В ближайшие полгода стоимость квадратного метра на вторичном рынке может вырасти на 10-15%. На первичном рынке рост цен окажется меньшим, поскольку в прошлом году застройщики уже и так серьезно повысили стоимость квадратного метра в своих проектах.

 

 

- Ситуации схожи. Так, индекс покупательской активности и тогда, и сегодня резко увеличился. Но в 2007 году конъюнктура спроса подпитывалась кредитами. Люди брали заемные средства, когда им не хватало собственных сбережений. Сейчас же кредиты на строительство и покупку жилья остаются заоблачно дорогими. Поэтому маловероятно, что на рынке жилья вновь надуется жилищный пузырь.

 

 

- Действительно, одной из тенденций прошлого года стал скачкообразный рост арендных ставок в июле-сентябре. На мой взгляд, эти колебаниям вызваны исключительно рыночными факторами. Дело в том, что ставки арендной платы и стоимость квадратного метра обычно всегда взаимосвязаны. В Минске в последние годы соотношение этих показателей несколько отставало от нормы. В настоящее время при средней месячной стоимости аренды однокомнатной квартиры в 300 долларов США отношение стоимостей "квадрата" в такой квартире и годовой арендной платы равно примерно 12-ти. Для примера, такое же соотношение этих величин в Берлине и Варшаве, в Москве и Лондоне выше, но там велика инвестиционная наценка в стоимости квадрата.

 

 

- Небольшое "проседание" на 10-15% просто обязано произойти, но на прежний уровень арендные ставки вряд ли вернутся.

 

 

- Охватить всё не позволяет формат интервью, расскажу о том, что удивило. В сегменте офисной (административной) недвижимости было введено в эксплуатацию всего 14 тыс. квадратных метров – в 10! раз меньше запланированного. Заниженный объем предложения естественно явился стимулом для роста цен. В итоге стоимость квадратного метра на рынке офисной недвижимости выросла на 10-20%.

 

В настоящее время рынок офисной недвижимости испытывает дефицит качественных объектов. При этом потребитель отдает предпочтение уже готовым помещениям и не проявляет большого интереса к долевым схемам.

 

На рынке торговой недвижимости также произошли некоторые изменения. Так, практически исчезла долевая схема строительства и последующего владения торговыми центрами. Как правило, объект либо строится, либо выкупается одним субъектом, который впоследствии самостоятельно сдает помещения в аренду.

 

Кроме того, на рынок торговой недвижимости решительно выходят крупные иностранные (российские) торговые сети непродовольственной группы.

 

 

- Пока особых перспектив на белорусском рынке у нее нет. Схема трейд-ин связана с высокими финансовыми рисками и успешно функционирует лишь на очень стабильном растущем рынке. На Западе эта модель работает следующим образом: застройщик, девелоперская компания или банковская структура выкупает с небольшим дисконтом квартиру клиента, которую впоследствии реализует на вторичном рынке, гарантированно возвращая себе все операционные затраты и потраченные на выкуп деньги. Но когда рынок нестабилен, заниматься этим крайне рискованно.

 

В то же время, технологии не стоят на месте. В конце прошлого года у нас запущена альтернативная "трейд-ин" схема: участники программы "Переезжаем в новостройку" смогут сдать свою старую квартиру в зачет новостройки, но только не застройщику, а конечному покупателю. В этом случае человеку подбирается достраиваемая новостройка и дается время на то, чтобы переехать. При этом на время строительства клиент либо остается в старой квартире (покупатель в этом случае получает дисконт), либо временно перебирается в специально арендованное для него жилье.

 

 

- Серьезных изменений на этом рынке не произошло. Постепенно, конечно, риэлтерский бизнес в Беларуси развивается в сторону укрупнения. Некоторые компании придерживаются стратегии интегрального роста и расширяются за счет поглощения других агентств и открытия филиалов или дочерних организаций в Минске и других городах. Но каких-то резких изменений в положении лидеров на рынке риэлтерских услуг пока не наблюдается.

 

 

- Признаюсь, это было рискованное решение, но, надеюсь, что затея удалась. Основная задача данной акции – зрительно разделить направления (вторичный рынок, новостройки и недвижимость для бизнеса) и де-факто подтвердить уже давно свершившееся – в различных сегментах рынка недвижимости у нас работают разные команды специалистов, даже их офисы разделены территориально. Тем не менее, все бизнес-процессы, где это необходимо, интегрированы между собой, поэтому очень важно и сохранить связь с материнским брендом. Мы уверены, что "Твоя столица" за 17 лет работы создала себе имя и сформировала позитивное и доверительное отношение к нему.