Рынок недвижимости России по итогам 2012 г. и прогнозы на 2013 г.

Обзор подготовлен IRN.RU к XVI Национальному конгрессу по недвижимости РФ по просьбе РГР

Сегодня открывается XVI Национальный конгресс по недвижимости РФ. Событие приобретает международный статус: впервые он проходит не на территории России. Его принимает Турция. По просьбе руководства Российской гильдии риелторов аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» подготовил обзор рынка жилья в России к этому форуму.

Чуть более года назад, в декабре 2011 года, руководитель IRN.RU сделал прогноз с громким заголовком «Кризиса в 2012 году не будет!». И его не случилось. По итогам года все макроэкономические показатели остаются в норме, в частности, даже курс доллара к рублю, который всех изрядно напугал в мае-июне 2012 года, закончил этот год ниже, чем был в его начале. Также и на рынке недвижимости все основные показатели оказались не хуже, чем были годом ранее.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2012 год цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили около 6%. Индекс стоимости столичного жилья вырос с 4979 долл за квадратный метр в декабре 2011 года до 5279 долл за метр в декабре 2012 года. Впрочем, сразу же следует отметить, что прирост цен в 2012 году не был последовательным. Цены на квартиры в Москве даже немного превысили отметку конца этого года уже к концу апреля – началу мая, однако нестабильность на финансовых рынках и резкий скачок курса доллара вызвали коррекцию цен вниз. К середине лета индекс стоимости жилья вернулся на уровень начала года, но за второе полугодие вновь постепенно подрос до весеннего уровня. Таким образом, 2012 год наглядно продемонстрировал тезисы, сформулированные аналитическим центром IRN.RU в конце 2011 года в последней части статьи «Будет ли недвижимость тихой гаванью?»:

1. В ближайшие годы средний уровень цен на жилье будет оставаться примерно таким же, как сейчас, но это не означает, что цены будут все время стоять на месте.

2. В отдельные периоды возможен как некоторый прирост цен, так и их «просадка», но такие периоды не будут продолжительными.

3. На рынке будет повышенная волатильность – частая смена трендов, поэтому некоторый прирост цен или их снижение, скорее всего, будет сменяться обратным движением с той же амплитудой.

По сути, эти тезисы будут оставаться актуальными и далее, пока в макроэкономике не произойдут те или иные структурные изменения.

Главный фактор ближайших лет – макроэкономика 
Судя по всему, сейчас на рынке недвижимости вполне может установиться умеренный восходящий тренд, но он вряд ли окажется продолжительным. Очередное макроэкономическое обострение может быстро положить ему конец, как уже было в мае-июне уходящего 2012 года. Даже вполне понятна возможная причина очередного обострения – проблема «фискального обрыва» в США и очередное превышение лимита госдолга Америки. Это вполне может вызвать новые резкие перепады на финансовых рынках в самое ближайшее время, а также существенные скачки курсов валют, что не замедлит сказаться и на рынке недвижимости.

Если предстоящие макроэкономические перипетии окажутся незначительными, то рынок недвижимости от них только выиграет – деньги потекут сюда и активность покупателей только возрастет. Если же сложности примут более значительный размах, то и квадратный метр вполне может испытать очередную коррекцию. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на апокалипсис не стоит рассчитывать и в дальнейшем - по крайней мере, на рынке недвижимости. А вот второй волны кризиса исключать нельзя. Только на 2008 г. она похожа не будет.

Макроэкономический фон, который в последние годы определяет погоду на рынке недвижимости, в 2012 г. к лучшему не изменился. Мировая экономика по-прежнему больна и не подает надежд на выздоровление, несмотря на регулярные денежные вливания - в виде новых раундов программы количественного смягчения в США, бесконечных кредитов стоящим на грани банкротства странам Южной Европы и т.д. и т.п.

Подобное «лечение», разгоняя маховик инфляции, приводит к обесцениванию проблемных долгов западных стран. Но при этом никак не затрагивает устоявшуюся экономическую модель, которая позволяет «золотому миллиарду» тратить значительно больше средств, чем он реально зарабатывает. Очевидно, что отказа от системы, приведшей к кризису 2008 г., в обозримом будущем ожидать не приходится. Социалистические заветы про экономику, которая «должна быть экономной», «флагманам капитализма» совсем не близки – чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть репортажи из сотрясаемых народными протестами Испании или Греции.

В результате, с одной стороны, инфляция способствует подорожанию реальных активов, в том числе недвижимости, а с другой, системные изъяны экономической модели регулярно провоцируют периоды нестабильности на рынках, не позволяя установиться продолжительному восходящему ценовому тренду. Из-за этого цены на недвижимость во многих городах России ведут себя весьма необычным образом, характерным скорее для биржевых индексов: нет ни длительного роста, ни падения, вектор меняется каждые несколько месяцев.

Локальные факторы
Картина развития рынка жилья в России (по крайней мере, в регионах, статистика цен на квартиры по которым доступна) также иллюстрирует эти тезисы. Конечно, для каждого города и региона характерны свои особые закономерности и тенденции, однако кратковременные «взлеты» и «спады» прослеживаются во многих местах (см. Приложение 1. Справочно-статистические материалы. ТАБЛИЦЫ 1 и 2).

Как один из самых ярких примеров можно привести Омск. (См. Приложение 1. Справочно-статистические материалы. ТАБЛИЦА 2.) В 2010 году цены в городе подросли на 22%, согласно данным РГР. В следующем, 2011 г., произошла резкая коррекция – на 25% вниз. А в прошлом году рынок взлетел «ракетой» на 68,4%. Самое смешное, что в первом полугодии рост был зафиксирован на уровне всего 1%, а вот за последние шесть месяцев 2012 г. рост цен составил 66%. Прибавление по 11% в месяц – такое даже в Москве было очень давно, не очень долго и сейчас вспоминается как сказка. Кстати, для сравнения: за 2012 г. объем ввода жилых домов в Омске составил 89,8% от уровня предыдущего года (подробнее см. в Приложении 2. Регионы).

Впрочем, не стоит останавливаться на подробном анализе ценовых ситуаций в отдельных регионах (все данные приведены в сводных таблицах в Приложении 1. Справочно-статистические материалы). Важнее подчеркнуть: на каждый отдельный рынок региона или города влияют как общие макроэкономические факторы, отражающие ситуацию в России и в мире, так и локальные. Эти локальные факторы, хотя и вторичны по сравнению с макроэкономикой, однако временами могут накладывать не меньший отпечаток на развитие местных рынков.

И неизвестно, какой из местных факторов будет влиять на конкретный рынок сильнее. Административно-волюнтаристский или климатический, развитость транспортной инфраструктуры или уровень образованности населения. В этой связи полезно познакомиться с исследованием Российского союза инженеров, опубликованным осенью прошлого года. Эта организация подготовила «Генеральный рейтинг привлекательности российских городов», в котором попыталась учесть большинство возможных локальных факторов (подробнее об этом можно прочитать в статьях «Цены на недвижимость и привлекательность городов в России» и «Казань – город с явно недооцененной недвижимостью в России»).

Сравнение итоговых результатов и, соответственно, места в рейтинге городов (см. Приложение 1. Справочно-статистические материалы. ТАБЛИЦА 3) с данными по ценам на жилье и объемами строительства может помочь в определении не только инвестиционной привлекательности города. Это дает пищу для размышлений о значимости локальных факторов и может подсказать: является ли тот или иной рынок переоцененным или у него есть значительный потенциал роста.

Оценка городов осуществлялась по следующим направлениям: демографические и социальные характеристики общества, развитие экономики городов, благосостояние граждан, инновационная и предпринимательская активность, доступность жилья, развитие жилищного сектора, состояние инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры, развитие сектора социальных услуг, природно-экологическая ситуация. (Подробнее см. «Цены на недвижимость и привлекательность городов в России».)

Распределение коэффициентов весомости