Обзор рынка жилой недвижимости Минска за май 2015 года

Некоторый спад активности на рынке жилья обычное явление для мая. Спрос снизился, но совсем незначительно: по сравнению с апрелем количество сделок купли-продажи квартир в Минске сократилось лишь на 6%. В целом, с точки зрения поведения покупателей апрель и май выглядят крепкими середняками на фоне откровенно провального Iквартала. В апреле-мае было совершено на 12,1% больше сделок с квартирами, чем годом ранее. После нескольких месяцев выжидания покупатели отреагировали на значительно просевшие с начала года цены, увеличив к концу весны объемы заключаемых сделок.

Неплохой спрос, а также сезонный спад активности у продавцов привели к очередному снижению объема выставленных на продажу квартир. Их совокупное предложение снизилось в мае на 2,7%, а за первую половину июня сократилось еще на 2,1%. Но стоит отметить, что мощнейший рост предложения в Iквартале 2015 года на текущий момент отыгран лишь на 40%.

Лишь у квартир с тремя комнатами в мае был отмечен рост спроса по сравнению с апрелем (+6%). У остальных сегментов спад составил от 6 до 11%. В мае покупатели куда активнее совершали сделки с квартирами в центре города (+48% к апрельскому уровню). По качественным характеристикам жилья можно выделить четкую тенденцию: заметно сократилось число сделок с панельным жильем. Количество заключенных договоров купли-продажи снизилось от 16% у хрущевок и брежневок до 26% у современных “панелек”. Напротив, покупатели чаще выбирали квартиры в современных каркасно-блочных, монолитных и кирпичных домах, где сделок в мае было на 43% больше, чем в апреле.

Такой интерес к новому жилью не в последнюю очередь связан с ростом доли объектов, напрямую реализуемых застройщиками. Квартиры в домах, чей возраст не превышает одного года, фигурировали в каждой пятой майской сделке. Больше было только в январе, когда на некоторое время установилась двойственность курса доллара.

После обновления данных оказалось, что падение средней цены сделки в апреле было еще более сильным, чем мы указывали в предыдущем обзоре. Итоговое значение составило -5,2%: ничего подобного на рынке не наблюдалось со времен обвала 2009 года.

Произошедшее в апреле – это четкий сигнал продавцам о том, что приемлемый для покупателей уровень цен находится гораздо ниже средних цен предложения. С другой стороны, предпосылок для сохранения таких высоких темпов снижения в мае не было. В апрельском обзоре мы акцентировали внимание на доле квартир, которые выставлены на продажу ниже средней цены сделки. У 1- и 2-комнатных квартир она составляла в апреле порядка 30%, а у 3- и 4-комнатных не дотягивала даже до 20%.

Предложение ниже средней цены сделки всегда вымывается наиболее активно и в то же время изобилует неликвидными объектами.  Если выбор оказывается небольшим, покупателям приходится обратить внимание на более дорогие объекты, что сказывается на динамике средней цены сделки. Именно это и произошло в мае с 3- и 4-комнатными квартирами.

Средние цены (м²) квартир по результатам сделок купли-продажи в мае составили:

· 1-комнатные квартиры — 1473 $/м² (-1,3% за месяц);

· 2-комнатные квартиры — 1337 $/м² (-3,5%);

· 3-комнатные квартиры — 1325 $/м² (+3,0%);

· 4-комнатные квартиры — 1323 $/м² (+6,4%).

Квартиры с тремя и четырьмя комнатами в мае проигнорировали общий негативный тренд и закончили месяц с внушительным ростом, который никак не подпадает под определение “статистической погрешности”. В апреле средняя цена сделок по таким объектам опустилась ниже отметки в 1300 $/м2, но не смогла продержаться на таком низком уровне дольше месяца. Пока именно эта отметка является уровнем сопротивления дальнейшему снижению цен на многокомнатные квартиры. Что касается 1- и 2-комнатных, то здесь “нащупать почву” не удалось и в мае, цены продолжили падение.

Общее снижение средней цены сделки в мае составило 1,9% и это самый скромный показатель с начала года. Также впервые в 2015 году цены предложения снизились сильнее, чем цены реальных сделок. Достигнув максимального значения в апреле, разрыв между двумя показателями немного сократился, но по-прежнему составляет внушительные 9,2%.

В мае на место ушедших с рынка квартир приходило не так много новых объектов, которые к тому же были не самыми бюджетными. Всё это несколько затормозило снижение цен предложения. Наиболее весомые скидки в мае делали продавцы квартир в панельных пятиэтажках (-3,7%), у сталинок снижение цен было минимальным (-1,5%).

Текущие темпы больше не отстают от 2009 года в 2 раза по скорости снижения цен, но пока так и не сумели достичь тех показателей. Шесть лет назад в мае и июне городской индекс цен снижался на 3,5%.

Вымывание бюджетных объектов сказалось и на городской карте цен на квартиры. Сразу в пяти микрорайонах городах в мае была зафиксирована положительная динамика. Впрочем, этот рост вовсе не означает, что продавцы повышали цены в объявлениях. Основная причина заключается в том, что бюджетные варианты выкупили, а на их место не пришло замены по схожей цене.

Если в прошлом месяце падение цен свыше 5% отмечалось сразу в пяти микрорайонах столицы, то на этот раз такое сильное снижение имело место лишь в районе улиц Короля и Клары Цеткин.

Среди соседних столиц Минск выделяется самым резким снижением долларовых цен с начала года. Но если вспомнить, что происходило в других городах в конце 2014 года, этот факт окажется вполне закономерным. Региональные тенденции прослеживаются в Минске с задержкой в несколько месяцев.

В прибалтийских столицах с начала года наблюдается ценовой штиль, но ввиду сильных колебаний пары доллар/евро, цены, рассчитанные в американской валюте, постоянно меняются. В мае на смену росту пришло очередное снижение. В Киеве цены предложения квартир снизились на 1,1%, а в Москве долларовые цены выросли сразу на 9%. Впрочем, этот рост оказался краткосрочным и на минувшей неделе динамика вновь стала негативной.