Лев Хаютин: «Инвесторам “Аркадии”, которые пожелают продать нам свои облигации, выплатим их фактическую стоимость с учетом положенных по закону штрафных санкций»

О положении дел в ЖК «Аркадия» и том, можно ли доверять жилищным облигациям, речь шла на заседании «круглого стола» в зале Evente.

Отметим, что положение о выпуске и обращении жилищных облигаций было утверждено правительством Беларуси еще в 1996 году. Однако свое распространение данный способ строительства жилья и привлечения средств граждан получил лишь в 2008 году.

Одним из первопроходцев использования данного инструмента была компания «Тамбаз», которая все последние годы путем продажи облигаций успешно реализовывала квартиры в своем ЖК «Аркадия». Лев Хаютин, ныне советник генерального директора СООО «Тамбаз», по-прежнему считает, что жилищные облигации — абсолютно действенный и нужный на рынке жилья инструмент.

Когда особо востребованы жилищные облигации

Лев Хаютин говорит о том, что жилищные облигации, как инструмент привлечения инвестиций граждан на строительство жилья, особо востребованы при реализации больших проектов на сложных площадках. Именно к таким проектам и относится ЖК «Аркадия».

— Если мы строим дом на свободной площадке, где все затраты сводятся к возведению только дома и подключению его к магистральным сетям, то вполне работающим инструментом финансирования объекта может быть и долевое строительство. Но если застройщику надо построить не отдельно стоящий жилой дом, а комплекс домов с торговыми и административными помещениями, подземными паркингами как единый объект на занятой частным сектором площадке, то наиболее подходящим способом строительства являются жилищные облигации, — высказывает свою точку зрения Лев Хаютин.

Он обосновывает свое мнение тем, что до начала непосредственно строительства застройщику надо понести большие затраты по отселению людей, сносу частного сектора и строительству инженерной инфраструктуры на месте застройки.

— Для строительства комплекса «Аркадия» мы отселили и снесли более 100 частных домостроений. На одном гектаре земли располагались 16 жилых домов. Только на отселение людей и снос домов на этой площади потребовалось в среднем $4 млн. Не сложно подсчитать, что на эти цели на участке в 2 гектара затраты составляют $7-8 млн. Это огромные инвестиции, — уточняет Лев Хаютин. — Если компания ведет одновременно несколько строек, то все ее деньги вовлечены в оборот. Никто не держит на счетах такое большое количество денег. Поэтому нами совместно с Департаментом по ценным бумагам Министерства финансов РБ был отработан данный способ привлечения инвестиций и подготовлен первый выпуск жилищных облигаций на более раннем этапе строительства объекта. Мы активно применяли этот инструмент на всех этапах строительства комплекса.

При этом Лев Хаютин уточняет, что жилищные облигации будут пользоваться спросом в том случае, если застройщик имеет хорошую репутацию, реализованные объекты и формирует правильную рыночную цену.  

Последние инвесторы в «Аркадии» попали в «ловушку»

В заседании «круглого стола» приняли участие инвесторы — Дмитрий и Александр, которые в числе порядка 600 других инвесторов (семей) невольно оказались заложниками ситуации. Люди профинансировали стройку, но дома до сих пор остаются недостроенными. Хуже всего, что по одному дому уже закончился период обращения облигаций.

Дмитрий рассказывает, что покупал жилищные облигации в 2013 году.

— До тех пор, пока не остановилось строительство домов, я, пожалуй, не знал более порядочного, чем СООО «Тамбаз», застройщика. Но мне непонятно, почему заказчик строительства до сих пор не общался с инвесторами и не объяснял им сложившуюся ситуацию. Компания решала свои финансовые проблемы, не доводя до инвесторов, что происходит на самом деле. Но когда на стройке долгое время стоит пустая люлька, какие мысли могут быть у инвесторов? — задает вопрос Дмитрий.

Инвестору не совсем понятно и то, как в целом работает система жилищных облигаций и почему люди, которые приобрели полный пакет облигаций на квартиру и которые страховались, не могут воспользоваться страховым случаем.

— Если случится самое непоправимое, то банки, выдавшие кредиты на строительство квартир, вернут свои деньги. Страховая компания тоже получит свои выплаты. Одни инвесторы никак не застрахованы в лице государства, — считает Дмитрий. — Вроде как инструмент хороший и удобный для застройщика. Но в итоге, если что-то не срастается, то тот, кто внес основные средства, за счет которых строился объект, остается ни с чем и является посторонним человеком на этой площадке.

Второй инвестор, Александр, приобретал облигации застройщика с 2006 года. Сейчас он, наряду с другими инвесторами, тоже столкнулся с рисками. По его мнению, в процессе реализации проекта компания допустила две основные стратегические ошибки.

Первая заключается в том, что застройщик снизил стоимость квадратного метра жилья, которая в итоге получилась практически самой низкой в городе.

— Поэтому сегодня в «Аркадии» проданы все квартиры, а стройка стоит. Если одновременно строится не только дом, а с торговым центром, то есть большой риск, что инвестор на торговый центр не будет найден. Стоимость строительства торгового объекта надо было закладывать в цену квадратного метра жилья, тогда и проблем не возникло бы,— полагает Александр.

Вторая стратегическая ошибка застройщика, по мнению инвестора, заключается в том, что машиноместа в подземных паркингах надо было продавать не по желанию людей, а также включать их стоимость в цену квадратного метра квартиры и таким образом обеспечивать себе тылы. «Потому что эти гаражи уже никогда никто не купит», — уточняет Александр.

Власти держат вопрос на контроле

Принявший участие в заседании «круглого стола» Дмитрий Гуриненко, председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, говорит, что городские власти знают о проблеме застройщика и инвесторов. Только во время прямой телефонной линии, которая с участием чиновника прошла 22 сентября, позвонили около 10 обладателей облигаций.

— Есть два варианта достраивания объекта — либо с вами, либо без вас. Мы понимаем, что без вас будет сложно, лучше с вами. Но люди должны быть информированы и знать, на что в конечном итоге они могут рассчитывать, — говорит Дмитрий Гуриненко, обращаясь к Льву Хаютину. — Я почитал форумы. Никто особо не спешит покупать ваши ценные бумаги. Кто-то пытается их продавать уже полгода, кто-то — полтора года.

— В 2013-2014 годах люди покупали облигации в обмен на квадратные метры по $1300-1400 в рублевом эквиваленте. Затем изменилась конъюнктура рынка, цена «квадрата» снизилась до $1200.В последнее время мы продавали однокомнатные квартиры в «Аркадии» по $1000/кв.м, а трехкомнатные по 120 «квадратов» — и вовсе по $850/кв.м. Если человек принял решение и хочет продать облигации, то понятно, что он хочет получить за них цену не ниже той, по которой приобретал ценные бумаги. На падающем рынке сделать это сложно, — отвечает Лев Хаютин. — Но есть компании, которые готовы выкупить наши облигации. Даже с учетом штрафных санкций цена на облигации получается ниже рыночной.

Инвестор Александр дополняет Льва Хаютина и рассказывает, что за время строительства комплекса периодически продавал свои облигации на вторичном рынке, причем чуть по более высокой, чем покупал, цене. На их реализацию уходило не более месяца.

— Конечно, если предложить облигации по завышенной цене, то их никто не купит и два года, — уточняет Александр.

Почему у застройщика возник кассовый разрыв

При долевом строительстве деньги инвесторов аккумулируются на специальном счете и расходуются сугубо на строительство домов. Если же объект возводится как единое целое, то его финансирование осуществляется пропорционально наличию жилых и коммерческих площадей. Например, в ЖК «Аркадия» на жилую часть приходится порядка 70% от общего количества площадей, на коммерческую часть, включая паркинги, — около 30%. При таком раскладе вносимых покупателями квартир средств не хватает на строительство и жилого дома, и встроенных помещений, и паркингов.

— Надо признать, что по сравнению с другими застройщиками условия освоения данной площадки более сложные, особенно учитывая большой снос. Но заказчик знал это и согласился с такими условиями. Как и Александр, считаю, что, наверное, компанией «Тамбаз» была допущена стратегическая ошибка в части определения цены «квадрата» жилья. Квартиры должны были продаваться по более высоким ценам. Но в этом случае она (цена) была бы неконкурентоспособной на рынке, — высказывает свое мнение председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома.

Со своей стороны, Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVaInvest, не совсем согласен с этой точкой зрения. «Не думаю, что это была стратегическая ошибка заказчика “Аркадии”», — говорит он.

Он обосновывает свое мнение тем, что в 2011-2013 годах проектные институты стремились проектировать дома с квартирами комфорт-класса, которые в среднем на 10-20% превышали площадь жилых помещений, относящихся к этому классу жилой среды. В 2008 году цена на квартиры в Минске достигала $2000/кв.м. Казалось, что такая тенденция в экономике и на рынке сохранится и дальше, и люди будут способны строить квартиры не по 40-45 кв.м, а по 80-120 «квадратов».

— Такую идею поддерживали и некоторые именитые архитекторы, которые в той или иной степени имели отношение к «Аркадии». Все они вместе с Львом Хаютиным верили в светлое будущее. Поэтому в комплексе проектировались дома с большими по площади квартирами, которые идеально вписывались в концепцию проекта, — дополняет Юрий Жарков. — Но рынок очень быстро поменялся. Радужное настроение быстро померкло. Застройщикам и проектировщикам пришлось менять стратегию и переориентироваться на компакт-класс жилья. Понятно, что в таких рыночных условиях квартиры в «Аркадии» пришлось продавать и по $850/кв.м. Цена квартир в комплексе была не высокой и не низкой, а рыночной.

— Дешево продавали или дорого — это вопрос проекта в целом. Продавали по той цене, по какой жилье было востребовано. Мнение о том, что стоимость торгового центра и паркингов должна была быть заложена в стоимость квадратного метра квартиры — вообще из области фантастики. Такая практика у нас никогда не применялась и вряд ли будет когда-либо применяться. Покупатели квартир на это никогда не согласятся, — комментирует Лев Хаютин.

Говоря о конкретных цифрах, советник генерального директора компании отметил, что согласно протоколу, согласованному с генподрядчиком — Стройтрестом № 4 — и концерном «Минскстрой» на завершение строительства домов необходимо еще 7 млн рублей. При этом в строительство подземного паркинга и торгового центра уже инвестировано порядка 11 млн рублей.

— Получается, что если бы мы строили только дома, то денег нам бы с лихвой хватило. У нас получился кассовый разрыв. В этой очереди строительства паркинг на 191 машиноместо уже построен, но пока не оборудован. Торговый центр общей площадью 7 700 кв.м построен на 50%,— уточняет Лев Хаютин.

Он рассказывает, что компания не сидела сложа руки. Еще летом прошлого года застройщик подписал договор о намерениях с сингапурской компанией Global Business Singapore Pte LTD, которая должна была инвестировать в строительство торгового центра €8 млн. Был расписан и график платежей. Однако без обеспечения банковской гарантией договор так и не смог стартовать.

— Мы провели переговоры с «Технобанком», согласовали текст гарантии. Но в последний момент выяснилось, что банк Сингапура считает Беларусь страной, финансовая гарантия банков которой не может служить видом обеспечения, — дополняет Лев Хаютин.

Уже полгода компания «Тамбаз» ведет переговоры о привлечении инвестиций с английским инвестиционным фондом, который под банковскую гарантию может предоставить заем средств на 10 лет. Банк готов предоставить гарантию на $6 млн. Незавершенное строительство — торговый центр и паркинг в «Аркадии» — стоит $5,4 млн. Но беда в том, что по законодательству белорусский банк не рассматривает «незавершенку» в качестве залога. Поэтому сегодня ведутся переговоры с российским банком, который выступил бы гарантом «Тамбаза».

Чтобы быстрее разрешить ситуацию, застройщик принял решение выпустить корпоративные высокодоходные (под 8,5%) облигации на $1,5 млн. Если ценные бумаги будут пользоваться спросом, то есть надежда, что финансирование объекта в скором времени будет открыто.

Период обращения облигаций закончился, но права на квартиры остаются

Период обращения облигаций по одному жилому дому в ЖК «Аркадия» закончился 1 октября текущего года.

— Это моя личная недоработка. Когда мы готовили проспект эмиссии, нам никто не мешал указать период обращения облигаций на два года позже. Мы сами определили этот срок. Видимо, на тот момент это решение было оправданным, — рассказывает советник генерального директора компании.

Он уточняет, что период обращения облигаций может быть хоть 20 лет. После сдачи объекта в эксплуатацию владелец облигаций, имея на руках полный пакет ценных бумаг на квартиру, может сразу оформить жилое помещение в собственность и жить в нем. Тот, кто не пожелает это делать по разным причинам, до окончания периода обращений облигаций может реализовать их на рынке. Ценные бумаги нельзя продать лишь в том случае, если период их обращения закончился.

— Но даже после окончания периода обращения жилищная облигация не перестает быть ценной бумагой, и у инвестора сохраняются права на квартиру. По окончании строительства дома и получения квартиры он может обратиться к застройщику и предъявить штрафные санкции за увеличение сроков строительства, — поясняет Лев Хаютин.

По законодательству период обращения облигаций нельзя продлить. Но чтобы снять напряжение в обществе и не ущемлять права граждан в плане распоряжения тем имуществом, которое у них есть в виде жилищных облигаций, компания «Тамбаз» готовится сделать закрытое размещение облигаций среди действующих ее владельцев. В октябре–ноябре текущего года все облигации, которые сейчас есть на руках у инвесторов, будут обменены на такое же количество облигаций новых выпусков с периодом обращения 2 года. Сведения о количестве владельцев в настоящий момент запрошены в Депозитарии.

— Мы не погашаем ценные бумаги, а выкупаем их по той цене, по которой инвесторы приобретали их у застройщика, то есть по фактической цене. Многие люди покупали ценные бумаги в рублях по совсем другому курсу доллара по сравнению с тем, который сложился на рынке сегодня. Например, первые облигации мы продавали, когда доллар стоил 3000 неденоминированных рублей. Сейчас он продается почти за 20 000 неденоминированных рублей. Поэтому выкуп облигаций по такой цене никому не интересен, — уточняет Лев Хаютин.

При этом он добавляет, что большинство граждан, в его понимании, все-таки желает получить квартиру в «Аркадии», а не деньги.

— Если бы стройка находилась только на уровне фундамента, было бы понятно, что есть проблемы. Но дома фактически построены. Объем выполненных работ по одному дому составляет 63-64%, по другому — 70%. Поэтому все понимают, что дома достроят. Думаю, что к середине 2018 года мы введем в эксплуатацию дома, а к концу года полностью сдадим объект с торговым центром и паркингом, — говорит Лев Хаютин.

Сколько выплатят за облигации по страховке

Получение страховых выплат — не единственный способ обеспечения жилищных облигаций, говорит Александр Гальперин, председатель Наблюдательного совета Инвестиционной компании «Гальперин и сыновья», финансовый консультант СООО «Тамбаз» (в прошлом — директор Департамента по ценным бумагам Министерства финансов РБ).

По законодательству (указ № 277) облигации обеспечиваются залогом недвижимости либо транспортных средств, поручительством, банковской гарантией или страхованием.

Что касается чистых активов поручителя, то они должны быть не менее суммы, за которую он поручается. Чистые активы поручителя ежеквартально проверяются. Если они опускаются ниже уровня суммы, на которую выпущены ценные бумаги, эмитент обязан либо внести дополнительное обеспечение, либо выкупить облигации на эту разницу, то есть вывести их из обращения.

В случае если исполнение обязательств по облигациям обеспечено страховкой, инвесторы могут обратиться за компенсацией ущерба в страховую компанию.

— Но надо понимать, что жилищные облигации страхуются по номинальным стоимостям, которые в «Аркадии» составили 490, 550 и 660 рублей. Инвесторы покупали ценные бумаги по совсем другой рыночной цене. Поэтому, думаю, что большинству из них надо все-таки дождаться окончания строительства домов и получить квартиры в обмен на облигации, — говорит Александр Гальперин.

«Долевка» или жилищные облигации?

По мнению Юрия Жаркова, любая стройка, в которую вступает инвестор, таит в себе риски. Если человек выбирает такой инструмент инвестирования, как жилищные облигации, то частично этот риск компенсируется страховкой. Выбирая облигационную схему, инвестор должен понимать, что жилье ему будет стоить несколько дороже хотя бы потому, что застройщик должен вывести из оборота какую-то часть своих активов и выпустить облигации.

— Но инвесторы в своем большинстве этого не ценят. Поэтому большой разницы между двумя способами — «долевкой» и облигациями — и цене на рынке практически нет. Но надо отчетливо понимать, что любое действие застройщика, направленное на защиту прав инвесторов, стоит денег и ведет к увеличению цены, — считает Юрий Жарков.

Он акцентирует внимание на том, что в Беларуси основная часть жилья строится долевым способом. Это более распространенный инструмент привлечения инвестиций. Но это вовсе не означает, что государство должно так крепко «завязать узел на шее застройщика», чтобы к нему пришел дольщик, отдал свои деньги и год-два спал спокойно.

По мнению эксперта, за последние 10 лет оба способа привлечения граждан на строительство сбалансировались. Но «долевка» чаще используется при реализации социально направленных проектов, облигации — более доходных коммерческих. Инвесторам требовать от государства, чтобы оно зарегулировало бизнес — строительство по жилищным облигациям — не правильно.

Дмитрий Гуриненко также считает, что жилищные облигации — это достаточно серьезный инструмент инвестирования, который имеет право на существование. Примером тому служит тот факт, что сегодня этим способом пользуется немалое количество эмитентов, причем весьма успешно. Но, учитывая, что жилищная облигация является ценной бумагой, этот инструмент кроет в себе риски.

По мнению Василия Устинчика, председателя наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест» — компании, которая на протяжении многих лет успешно реализует свои проекты путем продажи облигаций, этот инструмент имеет ряд преимуществ. Он позволяет инвестору без проблем менять жилое помещение не только в одном доме, но и в разных домах.

Так, например, в 2009 году компании «10 УНР» была выделена площадка для строительства дома на ул. Ложинской в Уручье. Застройщик выпустил 1000 жилищных облигаций. Во время строительства объекта была создана новая компания «10 УНР-инвест», которая взяла на себя функции заказчика. Надо было переоформить облигации инвесторов с одной компании на другую. Это не составило больших проблем. Был эмитирован специальный выпуск облигаций для обмена. Несколько инвесторов отказались участвовать в строительстве. Застройщик выкупил у них облигации по фактическим ценам в долларовом эквиваленте.

В практике компании были также случаи, когда инвесторы строили квартиры в Лошице, а потом пожелали построить квартиры на ул. Ложинской в Уручье. Тоже не возникло никаких проблем. Был сделан дополнительный выпуск облигаций и произведена конвертация денег.