«Участок не всегда компенсируют по рыночной стоимости». На что в Европе могут рассчитывать владельцы земли, которую забирают для госнужд
02.05.2019 11:10
—
Новости Экономики
| realt.by
Источник материала: realt.by Изъятие земельных участков для государственных нужд — противоречивая тема не только в Беларуси, но и в России, и даже в Европе. Всегда ли собственники земли могут претендовать на получение компенсации по рыночной стоимости? Какие права включают в эту стоимость? Какие трудности испытывают оценщики? О международном опыте на IIРеспубликанском съезде оценщиков в Минске рассказал профессор Финансового университета при правительстве России Николай Волович. ![]() Фото использовано в качестве иллюстрации. Автор: Павел Садовский На какую компенсацию претендует собственник изымаемой земли?Несмотря на унификацию законодательства стран-членов Европейского союза, земельные вопросы остаются в основном прерогативой нормативных документов каждой страны, сообщил профессор Николай Волович. — В конституциях большинства стран мира сказано: при изъятии объекта недвижимости для государственных нужд собственник имеет право как на компенсацию рыночной стоимости объекта, так и на возмещение убытков, связанных с утратой владельцем недвижимости права собственности на этот объект. При этом законодатели стремятся обеспечить собственникам изымаемой недвижимости возможность восстановить свои права собственности за счет приобретения объекта недвижимости с аналогичными параметрами — скорее всего, в непосредственной близости от прежнего владения. Тем не менее, компенсация стоимости земельных участков при их изъятии для государственных нужд остается темой сложной, признал Николай Владимирович. Он привел в пример несколько решений Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ), связанных с обращениями по земельным вопросам. — Понятно, что собственники изымаемых участков должны получить компенсацию в виде рыночной стоимости объекта. Но так же очевидно, что с учетом многочисленных экономических реформ конца 1990-х – начала 2000-х в этом случае мы разорим собственные страны. В Словакии (напомню, члене ЕС) в свое время приняли норму: в условиях проводимых экономических реформ полная компенсация стоимости участков невозможна, так как она нарушает принцип справедливости. Совсем недавно Конституционный суд России постановил: в соответствии со статьей 35 Конституции России полная компенсация стоимости участков в ряде случаев невозможна. Как оценивают рыночную стоимость изымаемой земли?С принятием в 2001 году земельного кодекса Россия довольно далеко продвинулась в теме компенсации стоимости участков. Николай Волович выделил два ключевых положения: при изъятии оценивают рыночную стоимость участка и стоимость убытков от изъятия, а сам процесс изъятия и обсуждение компенсации разнесли по разным судебным процессам. — Верховный суд России призывает при оценке компенсации определять две даты. Во-первых, дату определения характеристик объекта (в первую очередь — вид использования) после того, как рынок узнал о плане сноса. Это не закреплено в законодательстве, но Верховный суд движется в этом направлении. Во-вторых, дату непосредственной оценки стоимости объекта. В Германии в законодательство заложен принцип предшествования, объяснил профессор. Вид использования изымаемого объекта недвижимости фиксируют на дату, когда рынок узнает о будущей застройке территории в соответствии с местным аналогом проекта детального планирования (ПДП). — Решение о расширении одной из дорог в центре Берлина приняли в 1880 году. С того времени все плотно застроили. Политические режимы (кайзеровский, гитлеровский, коммунистический) не затрагивали эту тему. Но когда запросили компенсации, их выплатили по виду использования на 1880 год, а рыночную стоимость определили на дату изъятия: 2006 год. Это важное решение приняли в связи с необходимостью реституции. Во время смены политических режимов многих владельцев недвижимости лишили прав собственности на нее — зачастую незаконно. Только такая норма позволила найти логичное решение проблемы. ![]() Фото использовано в качестве иллюстрации. Автор: Павел Садовский Чего не хватает оценщикам для грамотной работы?Оценщикам не хватает нормативной базы для определения компенсации при изъятии земельных участков, сожалеет Николай Волович. На его взгляд, это важное политическое решение. — Развитие России вынуждает нас вносить правки в законодательство, некоторые из которых накладываются на Гражданский кодекс. В частности, градостроительные контракты, договора о развитии застроенной территории, договора о реновации. Это настолько усложняет процесс, что сложно разобраться во всех тонкостях. Для решения этих спорных вопросов необходим качественный государственный аппарат, который в Беларуси и России отсутствует. — Чиновники делают все, чтобы делать как можно меньше. Они боятся сделать шаг в сторону, хотят спокойно досидеть до пенсии. Ну и не хватает квалификации. Если мы не можем им что-нибудь популярно объяснить, это связано с тем, что нам самим не хватает уверенности в своей правоте, так как не хватает знаний и нормативов. Все ли гладко в законах Германии?Профессор снова привел пример из немецкого опыта. В 2002 году во Франкфурте-на-Майне приняли решение застроить оба сельскохозяйственных поля, разделенных дорогой. — Одно поле решили отдать под строительство университета. Для другого поля приняли договор о развитии территории. После изменения ее функционального назначения там стало возможно построить те же самые коттеджи для профессуры и студентов. Право строиться получили и бывшие собственники изымаемых участков. Разница оказалась в цене. Для одного поля — 10 евро, для другого в 300 метрах — 250 евро. Вообще 500 евро, но по контракту заставили построить инфраструктуру. Одно дело, когда оценивают сельхозземлю. Другое —когда речь идет о застройке территории со сложными градостроительными и социальными ограничениями. В разных странах Европы конституционные суды в ряде случаев принимают решение, что отступление компенсации от рыночной стоимости является нормальным. Николай Волович вспомнил занимательный случай со строительством дамбы в Гамбурге в 1960-е. — Конституционный суд Германии принял решение, что в данном случае собственник изымаемой земли не может рассчитывать на полную рыночную стоимость. Если вы строите дамбу, эта земля окажется под водой. Собственнику говорят: если дамбы нет, то нет и земельного участка. Подводную территорию рассматривают даже не в земельном, а водном кодексе. Это дело получилось резонансным. В 1968 году Конституционный суд все же постановил выплатить владельцу стоимость изъятой земли. Речь шла о копеечной стоимости: 1 марка за 1 квадратный метр. Однако в этом случае важно было создать прецедент. Реституция — больше, чем компенсация рыночной стоимости земли?Случай в Гамбурге послужил основанием для притязаний собственников на реституцию после падения коммунистического режима в Восточной Германии. Владельцы изъятых когда-то государством земель после объединения Германии обратились с требованием компенсировать рыночную стоимость участков. — Опыт Гамбурга позволил разобраться с этой страшной правовой коллизией. России до сих пор не хватает соответствующих поправок в законодательство, не хватает опыта и знаний. Тема реституции затрагивает политические, гуманистические, социальные и даже культурные вопросы. Николай Волович рассказал еще об одном показательном примере. В прошлом году в Германии горнодобывающая компания купила участок на востоке страны и лицензию на разработку участка. Параллельно градостроители решили, что по этому участку может пройти дорога. — Квалифицированный инвестор должен закладывать подобные риски. Однако компания посчитала, что их убытки компенсируют по-человечески. Но немецкий суд заявил о невозможности компенсации, так как здесь затронуты сразу два законодательства: о градостроительстве и о недрах. По закону о недрах если компания получает участок для разработки месторождения, то при изъятии участка под строительство инфраструктуры компания обязана бесплатно передать участок государству без дополнительных затрат. В данном случае компания просила €4 миллиона, а получила всего €22 тысячи. ЕСПЧ вернул дело на рассмотрение в Германию. ![]() Фото использовано в качестве иллюстрации. Автор: Павел Садовский Как оценщики могут улучшить ситуацию?Международные стандарты оценки отлично описывают общие принципы оценки, но мало затрагивают конкретные методы. Корень зла заключается в доходном подходе, полагает Николай Волович. — Что такое доходный подход: прогноз или предсказание? В связи с ипотечным кризисом в России банки попросили убрать норму о спекулятивном ожидании: мол, мало ли чего там оценщик нарисует. Оценщики должны сами формировать свою среду, подытожил Николай Волович. При этом эксперт считает континентальную систему права более точной и понятной, чем англосаксонскую. — Европейский опыт поможет нам понять сложности, с которыми мы столкнулись. Но каждая страна учитывает национальные особенности. Мы не должны ограничивать рынок, мы должны развивать конкуренцию. Но стандарты оценки должны отражать национальное право: градостроительное, земельное, хозяйственное, культурное. Читайте также: – Чтобы разместить новость на сайте или в блоге скопируйте код:
На вашем ресурсе это будет выглядеть так
Изъятие земельных участков для государственных нужд — противоречивая тема не только в Беларуси, но и в России, и даже в Европе. Всегда ли собственники земли могут... |
|