«Это в два раза выгоднее, чем покупать квартиру». Почему белорусам стоит присмотреться к инвестициям в склады

Не сильно спасало даже то, что в 2008 году приняли «Программу развития логистической системы до 2015 года». Да, к чиновникам пришло понимание о необходимости работы со складами класса B+ и А, но все это все равно шло медленно. Только к 2015 году на рынок выходит достаточное количество складских объектов современного формата. И вдруг происходит обратный процесс: экономический кризис приводит к тому, что со второй половины 2015 года до начала 2017-го наблюдается серьезный простой складских площадей и падение ставок на 20-30%. Из-за этого остановили новые проекты строительства складских комплексов.

-- Спрос и предложение в настоящий момент уравновесили друг друга. Дефицит складских площадей намечается к концу 2019 года. Во втором полугодии 2020 года появятся новые объекты и спрос будет уравновешен, -- уверена Кристина Крупанина.

Инвестиционная привлекательность складов выглядит примерно так: срок окупаемости – от 10 лет и более, а доходность – от 8% до 10% в год.

Новые форматы в Беларуси и прогнозы

Особый формат, который сейчас активно развивается -- это склад-торговля. Это обычно помещения от 500 до 1000 квадратных метров со встроенными торгово-административными помещениями с видимостью и заездом с МКАД. 

Что же касается тенденций и прогнозов, то Кристина Крупанина видит ближайшее будущее так: никаких резких изменений не будет, поскольку рынок уравновешен. Ситуация стабилизировалась еще в начале 2019 года, а доля вакантных площадей стремится к нулю. Но этот дефицит быстро снивелируется новыми объектами.

Интересно, что девелоперы предпочитают реализацию проектов под заказчика. Это выгодно и бизнесу, поскольку тогда он получает то, что ему нужно и не тратит время на поиски подходящего формата.

Также эксперт прогнозирует развитие крупнейших розничных сетей как в крупных городах, так и регионах. При чем, как и Кристина Крупанина, Константин говорит о том, что строительство новых складов идет преимущественно в формате built-to-suit (то есть под конкретный заказ). В связи с этим девелоперы и конечные потребители "охотятся"на земельные участи с коммуникациями и подъездными путями. Да и вообще сейчас сохраняется стабильно высокий спрос на качественную складскую недвижимость. А инвестиционные фонды к таким качественным объектам (с низкой долей вакантных площадей и долгосрочными контрактами) тоже питают искренний интерес.

-- Просто ради эксперимента вывесил в интернете объявление о сдаче склада и прикрепил фото из Сиднея с малым помещением. Мне за день позвонили несколько человек, готовы были платить и переплачивать, чтобы этот объект не достался другому.

В период кризиса 2014-2016 годов мы быстро отреагировали на негативные тенденции в экономике и мгновенно разделили большие площади на более мелкие, привлекая при этом новых партнеров на высвободившиеся площади. Даже в этот непростой период показатель заполняемости площадей был более 90%.

Есть еще пара популярных форматов. Например, fulfillment. Он популярен в сегменте e-commerce. Такой формат позволяет осуществлять полный комплекс операций с товаром от его поступления на склад, до передачи конечному потребителю. А self storage - это склад самообслуживания, предназначенный для хранения личного имущества. Такие помещения служат для хранения мебели, выставочных образцов, остатков непроданного товара, архивных документов.

Отдельно Александр Мурашко выделяет объекты многофункционального назначения:

- Уже на стадии их проектирования закладываются возможности переоборудования в зависимости от возникающих потребностей под промышленное помещение, склады-холодильники или теплые склады.

Бизнесмен также подчеркивает, что общая для всех форматов тенденция - это "чипивизация" зданий. Иными словами, всеми системами в таком помещении можно управлять через компьютер. Поэтому в ближайшем будущем рынок складской недвижимости выйдет на новый уровень, и старые помещения все меньше будут соответствовать запросам клиентов.