Как составить договор аренды квартиры правильно? Подробный разбор всех нюансов с юристом

В общем, должны быть не только соблюдены формальные требования — нужно сделать так, чтобы из документа даже посторонний человек смог сразу понять, о чем вы договорись. 

Какие пункты имеют обязательный характер? Какие желательно бы включить, но не обязательно?

ОБЯЗАТЕЛЬНО:

• договор в письменной форме (ч.1 п.1 ст. 53 ЖК), который заключается в трех экземплярах идентичного содержания (п. 3 ст. 53 ЖК);
• указание объекта аренды (то есть точного адреса арендуемого объекта) согласно п. 1 и 2 ст. 51 ЖК;
• указание размера арендной платы и сроков ее внесения (п. 1 и 2 ст. 51 ЖК);
• указание порядка оплаты жилищно-коммунальных услуг с указанием, кто оплачивает жилищно-коммунальные услуги (п. 1 и 2 ст. 51 ЖК);
• перечисление членов семьи нанимателя, которые будут проживать (п. 1 и 2 ст. 51 ЖК);
• регистрация договора (согласноч. 1 п. 1 ст. 53 ЖК., зарегистрировать договор можно в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном комитете; местной администрации района в городе; организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги).

ОПЦИОНАЛЬНО:

• срок аренды.

Что делать, если собственник не хочет оформлять договор аренды?

Оценить риски, которые связаны с этим, и принять решение. Да, вступать в подобного рода правоотношения я не рекомендую, однако также знаю и массу примеров, когда стороны не заключали договор и все было более чем благополучно. Нужно понимать, что цели у письменного договора с регистрацией в органах ЖЭС, по сути, две:

• контроль со стороны государства этой области правоотношений;
• подтверждение договоренностей сторон, если они вынуждены спорить друг с другом.

И если спора не возникает, то от отсутствия письменного договора «страдает» только контроль со стороны государства. Но риски нужно понимать, ведь если нет договора, то, например, досрочного выселения будет избежать крайне сложно.

Кстати, риски неуплаты налога из-за отсутствия договора – предмет заботы исключительно арендодателя.

Фото использовано для иллюстрации

Форс-мажорные обстоятельства — как правильно их оформить?

Можно ли оформить условие снижения арендной платы при форс-мажорных обстоятельствах (например, как сейчас — во время пандемии)? Можно ли как-то прописать, что будет, если арендатор внезапно потеряет работу?

Все зависит от конкретных условий договора и желания сторон помочь друг другу. Для начала поговорим по форс-мажору. Это явление не освобождает вас от обязательств, а лишь делает невозможным начисление штрафных санкций за неисполнение обязательств. 

Понудить изменить договор в текущей ситуации или из-за потери работы вряд ли удастся. А вот уговорить вполне возможно. Убежден, что любому арендодателю не выгодно терять арендатора в то время, когда рынок идет на спад и нового квартиросъемщика, скорее всего, в ближайшее время найти не удастся.

Пример: квартира стоит $300/мес., но арендатор попросил снижения до $250/мес., пока ситуация не стабилизируется (до условной осени). Если стороны не договорились и разошлись, то арендатор вынужден искать нового квартиранта. Всего за месяц простоя он потеряет $250. За 4 месяца «со скидкой» он недополучит $200. Что выгодней? Добавьте сюда также суету по подбору нового квартиранта. 

Что касается ситуации с неплатежеспособностью арендатора: если арендодатель упорно не желает расторгать договор в надежде взыскать сумму, то он должен отдавать себе отчет, что, даже получив решение о взыскании, его еще нужно исполнить. Арендатор потому и не может платить, поскольку у него нет денег. То есть временные издержки на исполнение судебного решения могут быть выше временных издержек на поиск нового арендатора. 

Переговоры и поиск оптимального выхода – ключ к разрешению проблемы. 

Можно ли как-то оформить форс-мажорные обстоятельства, если, например, квартира нужна срочно ее владельцу и нужно выселить жильцов?

Увы, но нет какой-то иной оговорки, дающей 100%-ю вероятность того, что договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя. Если договор срочный, то он действует определенный срок. Если бессрочный, то также есть порядок его расторжения.

Для того чтобы арендодателю инициировать расторжение, нужно наступление определенных условий (если кратко, то это нарушение арендатором правил пользования жилыми помещениями, ч. 3 ст. 61 ЖК). Более того, существует определённая процедура расторжения, предусматривающая письменное уведомление нанимателя не менее чем за 1 месяц (ч. 4 ст. 61 ЖК). 

Можно ли оформить, например, ежеквартальное повышение арендной платы?

Гражданский кодекс позволяет определить в договоре порядок определения цены по договору, и с этой точки зрения указание в договоре порядка увеличения цены возможно. В то же время, если наниматель решит оспорить такую формулировку, то в Жилищном кодексе найдет причины (правда, без гарантий). 

Наймодатель вправе предусмотреть штраф или пеню при невыполнении обязательств нанимателем. Однако необходимо помнить, что чрезмерные штрафные санкции могут быть уменьшены судом в силу ст. 314 Гражданского кодекса.

Фото использовано для иллюстрации