Как не допустить «заморозки» новостроек и повысить доступность жилья?

Источник материала:

В масштабном жилищном строительстве в Беларуси сменяются акценты. Планируется больше внимания уделять арендному жилью, вводу индивидуальных домов, использовать новые механизмы привлечения средств граждан в сферу жилищного строительства. Как безболезненно преодолеть переходный период и создать стимулы для успешного развития жилищного строительства в будущем? Эти и другие вопросы обсуждали участники круглого стола «НГ».

Помощь по адресу

“НГ”: В правительстве сейчас активно работают над Концепцией жилищной политики на 2012—2015 годы. Это системный документ, в котором будут определены направления жилищной политики с указанием возможных механизмов и способов решения жилищного вопроса, условий кредитования, порядка строительства жилья с господдержкой и на общих основаниях. Данная тема волнует многих людей и “Народная газета” постоянно разъясняет им все нюансы жилищной политики. Много вопросов возникло, в частности, в связи с тем, что часть граждан-льготников, которые получили кредит в минувшем году и сейчас нуждаются в увеличении его размера в связи с удорожанием квадратного метра, не соответствуют критериям Указа № 13 и не могут рассчитывать на господдержку. И сейчас, по сути, необходимо решать: найти на эти цели дополнительно несколько триллионов рублей или столкнуться с возможной проблемой “заморозки” части новостроек.

Как известно, в последние годы жилищная проблема решалась в основном за счет средств государства. Но сегодня ситуация иная, другие условия, и принципы рыночной экономики требуют некоторой корректировки жилищной политики, в том числе в части финансирования строительства. В чем же заключается суть новых подходов? Какие основные принципы закладываются в стратегию и тактику жилищного строительства?

Ирина АРХИПОВА, первый заместитель министра архитектуры и строительства Беларуси: — Новые правила продиктованы временем и самой жизнью. Значительные объемы государственных ресурсов, направленные в жилищное строительство, при относительной доступности льготных кредитов привели к росту учетного количества граждан и опередили объемы строительства жилья. Статистика показывает, что по объемам жилья на душу населения Беларусь находится на втором месте среди стран СНГ. За последние годы оганизации строительного комплекса нарастили мощности и готовы строить 7,5 миллиона квадратных метров жилья в год. Однако нынешняя экономическая ситуация требует поиска других форм, методов и подходов к финансированию жилищного строительства. Поэтому было принято решение пересмотреть категории граждан, имеющих право на получение льготных кредитов на строительство жилья.

Всего в Беларуси в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий находится около 850 тысяч семей. Мы должны стремиться к тому, чтобы каждый гражданин имел достаточный уровень доходов для улучшения жилищных условий, а государство лишь помогло ему в этом.

Иными словами, следует планомерно сокращать количество категорий граждан, подпадающих под льготное кредитование, предоставляя при этом людям возможность заработать на квадратные метры. При этом наименее защищенным слоям населения по-прежнему будет гарантирована господдержка. Наша главная задача — максимально эффективно расходовать выделенные средства, использовать все имеющиеся возможности и не допустить незавершенного строительства или долгостроя. К слову, в этом году нам предстоит построить 4,2 миллиона квадратных метров жилья, и за первый квартал выполнено 30 процентов годового задания.

Александр КРУЧАНОВ, начальник управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства Совета Министров Беларуси: — Необходимо создать такие механизмы, которые позволят максимально привлекать средства граждан в строительство жилья.

Например, в 2008 году был принят закон об ипотеке, однако фактически он пока не работает, поскольку действующие нормативно-правовые документы  не регулируют определенные вопросы, касающиеся исполнения обязательств по закону об ипотеке. В частности, не отрегулированы вопросы предоставления в залог банку имеющейся жилплощади. Решить проблему позволит принятие Жилищного кодекса, который будет рассматриваться в парламенте во втором чтении.

В проработке также находится закон о жилищных строительных сбережениях. Это очень перспективный документ, который позволит привлечь средства граждан в жилищное строительство.

Александр ГОРВАЛЬ, начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры: — Экономические условия изменились, поэтому должны корректироваться и акценты в жилищном строительстве. Эти новации нашли отражение в подготовленном проекте концепции жилищной политики, рассчитанной на период до 2015 года. В этом документе, в частности, заложено масштабное развитие арендного жилья. Для государства это выгодно: недвижимость остается в его собственности, поступают арендные платежи, с помощью которых покрываются затраты на строительство и эксплуатацию здания. Кроме того, сокращается круг лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Не все вопросы в этой сфере еще решены. Например, следует проработать вопросы арендных ставок. Зарубежный опыт свидетельствует о том, что с изменением уровня доходов семьи корректируется и размер платежей за арендное жилье. Возможно, такой же принцип будет использоваться  у нас.

Еще одно важное направление — увеличение объемов индивидуального жилищного строительства. В связи с этим местным органам власти предстоит определять для этих целей такие участки, которые пользовались бы спросом. В настоящее время предлагается около 70 тысяч земельных участков, но далеко не все из них привлекательны для индивидуальных застройщиков.

Кроме того для стимулирования индивидуального жилищного строительства планируется предлагать гражданам типовых проектов домов облегчать доступ к отечественным материалам, которые могут быть использованы при работе на объекте.

Также следует переориентировать крупные строительные организации на более масштабное предоставление услуг индивидуальным застройщикам.

Работа над ошибками

“НГ”: Жизнеспособность строительной отрасли зависит от стабильности поступающих в нее финансовых потоков. Какова роль предприятий в финансировании жилищного строительства? Могут ли они сегодня взять на себя часть расходов, включив их в соцпакет?

Александр ШВЕЦ, председатель Белорусской научно-промышленной ассоциации: — Суть вопроса находится в макроэкономической плоскости. За прошлый год предприятия потеряли значительную долю оборотных средств. К тому же с января этого года мы работаем в Едином экономическом пространстве, конкуренция растет, и хозяйствующие субъекты сейчас сосредоточены на повышении конкурентоспособности своей продукции, потому что если они не выживут, то не смогут платить людям зарплату, не говоря уже о выполнении социальных обязательств.

Вряд ли большинство наших предприятий сегодня готовы софинансировать жилищное строительство. В последние годы мы действительно увлеклись чрезмерной господдержкой и больше тратили на потребление, чем на развитие главных отраслей экономики, которые повысили бы ее конкурентоспособность на внешних рынках. Но если сейчас проведем грамотную работу над ошибками, поймем, что злоупотреблять эмиссионным кредитованием не следует, то через 3—5 лет ситуацию изменим. А пока надо всеми возможными способами постараться сохранить потенциал строительной отрасли, иначе ее восстановление обойдется в разы дороже.

Владимир МАРТЫНЮК, начальник капитального строительства Федерации профсоюзов Беларуси: — Для предприятия важно не только построение определенной схемы экономического развития, но и сохранение работающих на нем кадров. Сейчас наблюдается отток квалифицированных специалистов, и если в коллективных договорах убрать позицию, связанную с оказанием помощи в строительстве жилья, мы потеряем трудовые ресурсы. Важно стремиться к соблюдению баланса интересов, чтобы предприятия по возможности участвовали в решении жилищного вопроса своих сотрудников. 

А чтобы стимулировать их, государство могло бы каким-то образом льготировать те средства, которые будут направляться на жилищное строительство.

Зарплатная привязка

“НГ”: А что может предложить Беларусбанк для стимулирования строительства жилья и поддержки граждан?

Виктор АГЕЕВ, директор департамента кредитования населения Беларусбанка: — До внесения изменений в законодательство более 60 процентов жилья строилось с господдержкой, то есть с использованием льготных кредитов, предоставляемых гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

С принятием Указа № 13, например, для граждан, относящихся к категориям молодых (многодетных) семей, увеличивается  размер оказываемой финансовой помощи государства: при наличии троих несовершеннолетних детей — с 50 до 75 процентов от остатка задолженности по кредиту, при четверых несовершеннолетних детях — с 70 до 100 процентов. Помимо этого созданы благоприятные условия по снижению нагрузки на семьи после рождения второго и последующих детей в части предоставления отсрочки по погашению имеющейся кредитной задолженности. 

Кроме того, Беларусбанк предоставляет кредиты на условиях, определенных банком, на финансирование недвижимости значительно дешевле, чем другие коммерческие банки. Конечно, процентные ставки по кредитам в настоящее время являются высокими, но с учетом улучшения ситуации на финансовом рынке  можно спрогнозировать их дальнейшее снижение.

Безусловно, граждане, которые лишились права на получение льготного кредита, должны иметь возможность воспользоваться иными механизмами финансирования строительства. Главное, чтобы они учитывали интересы всех сторон. Важной основой для этого является адекватная стоимость квадратного метра, которая должна соответствовать размеру средней зарплаты.

Ирина АРХИПОВА: — Безусловно, необходимо развивать формы, привлечения средств населения, предлагать новые стимулы  (в том числе налоговые) для жилищного строительства без государственной поддержки. Как считают экономисты, ипотека и система жилищных строительных сбережений смогут эффективно работать при ставке рефинансирования не выше 10 процентов годовых. Однако, как показал опыт последних лет, многие граждане для дофинансирования квартир брали кредиты и при их более высокой стоимости. Поэтому наша задача — предложить населению множество вариантов с возможностью выбора наиболее приемлемого.

Александр ШВЕЦ: — Хотел бы обратить внимание на то, что сейчас средняя заработная плата при нынешнем уровне процентных ставок делает нельготные кредиты для большинства населения неподъемными. Кроме того, очевидно, что государство тоже не может направлять на господдержку нуждающихся такие же ресурсы, как прежде. Поэтому можно говорить, что объем жилищного строительства в ближайшей перспективе сократиться. В дальнейшем, на мой взгляд, необходимо идти по пути монетизации льгот: добиваться повышения уровня доходов населения. Пусть человек зарабатывает много денег и сам решает, тратить ему сбережения на строительство жилья и на арендную квартиру или на какое-то время отказаться от улучшения жилищных условий. У нас же пока получается так, что значительную часть заработанных денег государство забирает в качестве налогов, а затем перераспределяет через бюджет. Нужно отходить от этого, но делать это постепенно, без шоковой терапии.

“НГ”: Можно ли говорить о том, что в решении жилищной проблемы наши граждане используют возможности банковских услуг не в полной мере? Могут ли банки сделать шаг навстречу?

Виктор АГЕЕВ: — Вряд ли следует основные надежды возлагать на банки. На мой взгляд, ключевой момент в этом вопросе — это стоимость квадратного метра. Конечно, можно согласиться с тем, что процентные ставки по кредитам сегодня высокие. Но их уровень объективен, соответствует нынешнему состоянию отечественной экономики. К тому же следует помнить, что стоимость кредитов напрямую зависит от цены привлеченных ресурсов — депозитов населения и предприятий. Если к концу нынешнего года, как прогнозируется, ставка рефинансирования будет снижаться, то Беларусбанк, как и другие банки страны, будет удешевлять жилищные кредиты.

Как снижать цену?

“НГ”: Какие есть резервы для снижения стоимости квадратного метра жилья? Что необходимо сделать для того, чтобы за среднюю месячную зарплату житель Беларуси мог купить квадратный метр? Почему у нас так получается, что зарплата догоняет цену квадратного метра, а не наоборот?

Сергей КОРЕНЬКО, председатель собрания акционеров СООО “Арэса-сервис”: — Наша строительная отрасль способна ежегодно возводить до 8 миллионов квадратных метров жилья. Грех таким потенциалом не воспользоваться в полном объеме. Ведь в жилищном строительстве прямо либо косвенно задействованы предприятия многих отраслей. Поэтому масштаб новостроек напрямую влияет на объем ВВП, на пополнение бюджета. Ведь в каждом рубле стоимости квадратного метра около 50 копеек получает государство в виде налогов. Поэтому можно говорить, что себестоимость жилья в значительной степени зависит от того, какую экономическую политику проводит государство. В нынешних условиях, видимо, следует предоставлять льготные кредиты именно тем, кто в них наиболее нуждается, а другим предлагать иные варианты решения жилищного вопроса, в том числе путем возведения арендного жилья.

В любом случае нужно строить больше. Цена снизится тогда, когда объем предложения будет значительно превышать уровень спроса. Если конкуренция будет высокой, то и застройщикам придется ограничивать рентабельность, больше внимания уделять минимизации себестоимости.

Где взять деньги на наращивание объемов строительства? Для этого можно более полно задействовать потенциал сбережений населения. Ведь только на вкладах физических лиц в отечественных банках сейчас находится более 50 триллионов рублей, или свыше 6 миллиардов долларов. Пока же действенных инструментов привлечения ресурсов населения в сферу жилищного строительства нет. Долевое строительство и другие механизмы, которые раньше использовались, за последнее время стали не очень доступными.

Кроме того, в сферу жилищного строительства можно привлекать средства предприятий. Однако для этого государство должно предложить соответствующие налоговые льготы, стимулировать тех, кто часть прибыли будет вкладывать в новые квадратные метры и помогать своим работникам решать жилищную проблему.

Точно так же льготу по уплате подоходного налога при строительстве жилья должны получать не только лица, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, как это практикуется теперь, но и все остальные граждане, решившие инвестировать средства в жилье. Ведь в этом случае государство все равно не потеряет много налоговых поступлений.

Ипотека станет массовой, эффективной только тогда, когда ситуация в экономике будет более стабильной и банки будут выдавать кредиты на 15—20 лет под низкие процентные ставки. Кроме того, следует вовлечь в оборот и землю, которая тоже может выступать предметом залога.

Если же говорить о снижении себестоимости квадратного метра, то нужно помнить, что около половины в ней — это прямо либо косвенно налоги. Уменьшать эту долю — значит, ограничивать финансовые возможности бюджета в поддержке малоимущих, реализации госпрограмм. Директивно снижать другие статьи расходов при строительстве тоже нельзя. Зарплату не уменьшишь, иначе можешь остаться без высококвалифицированных работников. Себестоимость многих материалов и конструкций напрямую зависит не от застройщика, а стоимости импортного сырья, зарубежных энергоресурсов.

Василий УСТИНЧИК, председатель наблюдательного совета ОАО “10 УНР-инвест”: — Я считаю, что следует больше внимания уделять строительству арендного жилья, которое для населения будет более доступным, чем покупка недвижимости в собственность. У нас действительно нет “длинных” денег, необходимых для масштабного возведения арендного жилья. Поэтому государство должно создать стимулы для привлечения зарубежных ресурсов.

Ставка на арендное жилье может быть оправдана и по чисто житейским причинам. Например, сейчас предусматривается, что многодетные семьи могут практически бесплатно получить новую квартиру. Но сколько еще лет после новоселья семья останется многодетной? Через десять лет дети вырастут и захотят жить отдельно от родителей. Что тогда делать с полученной в собственность четырех-пятикомнатной квартирой?

Точно так же и молодой семье, и государству проще и дешевле решать жилищную проблему с помощью арендных квартир.

Если же говорить о снижении себестоимости квадратного метра, хочу отметить, что нас, частных застройщиков, в сферу крупнопанельного домостроения не пускают. Поэтому мы вынуждены строить более дорогое жилье. Кроме того, из-за дефицита свободных площадей при выделении земельных участков нас обязывают строить здания с высокой этажностью. Между тем наиболее оптимальным с точки зрения стоимости квадратного метра считается дом высотой не более 10 этажей. Если будет, например, 25 этажей, то стоимость автоматически вырастает примерно на 200 долларов за квадратный метр. Почему бы нам не ограничить строительство десятью этажами?

Еще один фактор, влияющий на себестоимость строительства, — подготовленность площадки. Ведь нередко приходится сносить строения. В этом случае доля сноса в общей себестоимости нового жилья может составлять 25 процентов.

Очередная сверка

“НГ”: Каковы итоги сверки очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий? Кто остался в этой очереди? Могут ли они рассчитывать на льготы при строительстве?

Александр АВРАМЕНКО, начальник управления жилищной политики Мингорисполкома: — Сегодня срок нахождения в очереди на жилье составляет примерно 23—24 года. Конечно, так не должно быть. На данный момент мы видим перспективы в арендном жилье. Уже запущен пробный шар: под арендное жилье в Минске выделено 58 квартир. Как только мы разместили соответствующую информацию на сайте Мингорисполкома, на каждую из них стали претендовать 200—300 человек! Мы планируем продолжить эту практику в Парке высоких технологий, где уже заложены два дома. В следующем году думаем возвести еще пять арендных домов.

Между двух указов

“НГ”: Говоря о жилищном строительстве, было бы неправильно обойти представителей жилищно-строительных потребительских кооперативов. Вопрос к председателю одного из минских ЖСПК: с какими проблемами вы и ваши коллеги сталкиваетесь в процессе строительства? Какие пути их решения вы видите?

Галина ГОЛУБЕВА, председатель ЖСПК (Минск): — Конечно, очень хотелось бы достроить жилье, строительство которого уже начато. Это касается не только нашего, но и всех других ЖСПК: проблемы везде одни и те же. Люди надеялись на включение  в списки претендующих на льготное кредитование. Но если по домам, сформированным несколько ранее, под 5-процентное кредитование попали около 80 процентов граждан, то в нашем случае — лишь 10 процентов. Также мы столкнулись с острой проблемой выхода граждан из состава ЖСПК. Сегодня стоимость квадратного метра составляет 4,5 миллиона рублей, но люди не знают, какая цена будет к концу строительства. Да и УКСы оперируют усредненной стоимостью метра.

Нынешняя цена оказалась для некоторых неподъемной, хотя люди исправно числились в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий и порой не один десяток лет прожили в общежитиях.

Елена ПЕХОТА, начальник управления жилищного строительства КУП “УКС Мингорисполкома”: — Сегодня многие люди, состоящие в ЖСПК и долевом строительстве, заняли явно выжидательную позицию. Ставка рефинансирования падает, вместе с ней падают и проценты по льготным кредитам в соответствии с Указом № 13. И люди ждут дальнейшего снижения. Поэтому в этой ситуации, видимо, правильным при внесении изменений в Указ № 13 было бы добавить такую норму: если гражданин включен в списки на льготное кредитование, он обязан в течение двух месяцев заключить кредитный договор. В противном же случае он будет исключен из списка участников льготного строительства.

Александр АВРАМЕНКО: — Вопрос больше в тех, кто как раз не подпадает под указ о льготном кредитовании. Таковых две трети, и они ждут снижения банком процентной ставки.

Александр ШВЕЦ: — Есть и еще один аспект. Сегодня государство и банки заявляют о нехватке ресурсов для строительства. Но если я инвестор, имеющий деньги, а МАПИД строит арендные дома по цене 500 долларов за квадратный метр, дайте и мне возможность построить эти дома за ту же цену! Но при этом следует понимать, что стоимость аренды, скажем, “двушки” в минском микрорайоне составляет не менее 250 долларов в месяц...

Александр АВРАМЕНКО: — У нас цена значительно меньше!

Александр ШВЕЦ: — У вас она меньше потому, что вы демпингуете! Рыночная цена такого жилья — именно 250 долларов. Но если вы будете выходить на рынок с нерыночной ценой 100 долларов за “двушку”, никогда не сформируется рынок инвесторов по арендным домам!

Александр АВРАМЕНКО: — Думаю, речь следует вести не столько о демпинге, сколько о другом. Сегодня нередко человек берет 5-процентный кредит и строит себе квартиру, даже имея деньги на ее покупку целиком. То есть кредит он берет не в силу недостатка средств, а потому, что ему он положен по закону. Только сейчас мы стали подходить к тому, чтобы льготное жилье получали именно нуждающиеся в нем. Всегда у нас была очередь на жилье, а необходимо, чтобы очередь была на деньги, на кредиты.

Сегодня жилье отдается в частную собственность — в результате, как свидетельствует статистика, в Минске один владеет 43 квартирами, у другого 37 квартир. Это не порок, если у человека есть деньги. Но если речь идет о льготных кредитах, лучше их пустить на арендное жилье, где будет определенная сменяемость.

Как прирастать новостройками?

“НГ”: Подводя итог, можно отметить, что беседа получилась весьма конструктивной. В заключение — последний, но самый глобальный вопрос: каковыми вы видите перспективы строительной отрасли — локомотива отечественной экономики?

Елена ПЕХОТА: — Сегодня нужно  учитывать тот факт, что осенью 2011 года, когда было приостановлено финансирование по льготным кредитам, многие люди вносили в строительство собственные средства, чтобы не допустить его остановки. Ныне их будут докредитовывать, но банк будет учитывать внесенные собственные средства и давать кредит на сумму за вычетом внесенного. А ведь некоторые граждане уже и по 60 процентов стоимости квартиры оплатили сами. Сработай мы оперативнее, многих проблем удалось бы избежать.

Александр ГОРВАЛЬ: — Учет внесения личных средств был введен еще во времена действия Указа № 195 для того, чтобы максимально контролировать непревышение льготных кредитных ресурсов над установленным нормативом. Сейчас же, в переходный период, именно за счет граждан был смягчен произошедший финансовый скачок. И ныне наступил момент, когда мы должны вернуться к теме кредитной ставки и урегулировать ее изменения. Минстройархитектуры и Беларусбанк эту необходимость видят и отрабатывают пути ее решения. Сегодня нас спасает лишь то, что пока идут старые договора — по Указу № 195, которые не зависят от колебания кредитных ставок. Но новые договора заключаются по Указу № 13, и вскоре люди начнут обращаться с вопросами: почему для них единожды установленная ставка должна оставаться неизменной на все время выплаты кредита, а не колебаться вместе со ставкой рефинансирования?

Ирина АРХИПОВА: — Возвращаясь к теме круглого стола, можно вывести главную причину нынешних проблем: заключая договор жилищного строительства, человек рассчитывал на неизменность условий. Совокупность же негативных факторов легла тяжелым бременем на всех. И, возможно, многим сегодня придется изменить свои намерения строиться: нынешний инфляционный период — не самый лучший для улучшения своих жилищных условий.

Конечно, государство продолжает изыскивать возможности для максимального обеспечения жильем нуждающихся. Когда-то это получалось лучше, теперь — сложнее. Вы много можете назвать стран в мире, где молодые люди в 20 лет, создав семью, получали бы жилье в собственность? В Беларуси же таких примеров было предостаточно на протяжении весьма длительного времени. В принципе, сегодняшнюю ситуацию можно было бы просчитать заранее и сократить выдачу льготных ресурсов. Но сколько семей не получили бы тогда заветные ключи от своей квартиры?

Сергей КОРЕНЬКО: — Сейчас ситуация такова, что мы — крупные застройщики — вообще перестали просить площадки под строительство. Потому что мы не знаем, как работать с ними в будущем. У нас нет миллионеров, готовых выложить сразу 20 миллионов долларов на строительство нового дома! В результате возможно повторение ситуации 2006—2007 годов, когда из-за отсутствия площадок для строительства спекулятивная цена на квадратный метр жилья возросла на 300—400 долларов. Мы просим дать возможность коммерческим застройщикам строить больше и без привлечения бюджетных средств. Просим дать нам инструмент для привлечения средств населения. В результате появится вторичный рынок, возрастет конкуренция, а цена будет падать во всех сегментах. А инструмент этот прост: чисто рыночная цена строительства, без какого-либо нормирования.

Александр КРУЧАНОВ: — Вопросы жилищной политики важны, актуальны и весьма непросты. Мы ищем новые подходы, новые механизмы, новые способы финансирования жилищного строительства. При этом мы едины во мнении о недопустимости резкой ломки существующих порядков в строительной сфере — с учетом и существующей практики, и социальной политики нашего государства. От иждивенчества однозначно надо уходить, интерес к строительству должен быть не только у рядового гражданина и государства, но и у инвестора. Понимание этого есть и в правительстве, и в Минстройархитектуры. Мы учитываем мнения всех заинтересованных сторон, сотрудничаем с общественными организациями.

Указ № 13 — это первый шаг к широким преобразованиям в жилищной сфере. Уже заложены основы для строительства арендного жилья. С 2013 года планируется изменить схему финансирования льготного жилищного строительства: средства будут направляться непосредственно УКСам, что позволит избежать затягивания сроков строительства и возникновения “незавершенки”. Одновременно будут изыскиваться и новые возможности для коммерческого строительства. А также решаться проблемы существующих ЖСПК. Все озвученные факты мы знаем, и будем стараться их обязательно решить. В частности, путем внесения актуальных изменений в нормативную базу.

Теги: Минск