Возможности для спекуляций на рынке недвижимости нет

О планах одного из крупнейших застройщиков столицы на 2012 год журнал «Бизнес-ревю» совместно с «Ежедневником» узнал у Сергея Коренько, председателя собрания акционеров ООО «Арэса-сервис».

- 2011 год начинался для нас хорошо, но в итоге оказался очень сложным. Хотя все-таки его пережили, что-то из намеченного реализовали, что-то – не успели. Часть объектов, которые планировались ко вводу в прошлом году, будет сдаваться в этом. Причин тому много: людям тяжело, денег не хватает, зарплаты уменьшаются. Но такой был год.

Всего мы ввели порядка 15 тысяч кв.метров недвижимости в 2011 году, а в этом запланировано сдать в эксплуатацию около 80 тысяч кв.метров, с учетом не реализованных в прошлом году объектов. Это очень много, но, если ничего больше не случится, вполне реально. Плюс мы сейчас проектируем новые объекты – работа в компании не останавливается.

Сегодня у нас присутствует весь девелоперский спектр: торговая и административная недвижимость, многоквартирные жилые дома, коттеджи, таунхаусы. Количество объектов мы пока не уменьшаем. Мы понимаем: год на год не приходится, кризисы приходят и уходят, а бизнес в недвижимости – это «длинный» бизнес. Будут и лучшие времена рано или поздно.

- Из каких источников преимущественно шло финансирование строительства объектов в прошлом году: банковские кредиты, средства дольщиков или собственные ресурсы компании?

- В банках брать сегодня кредиты крайне опасно – не понятно, как их просчитывать. Ситуация совершенно непредсказуема, когда ставку рефинансирования поднимают после того как инфляция состоялась. Поэтому кредитоваться в белорусских банках в прошлом году было сложно. Дольщики тоже платили с трудом, поэтому на объектах были задействованы все ресурсы: оборотные средства и головной компании, и строительных подразделений. Кроме того, мы получали «длинные» деньги в виде валютных кредитов, привлеченных из-за рубежа от иностранных юрлиц. Там кредиты немножко дешевле, их дают под залог и сроки возврата не такие жесткие, как в наших банках.

В итоге за счет всех этих составляющих работа не останавливалась, хотя и шла не такими темпами, как обычно.

- В прошлом году вы объявили о начале строительства достаточно масштабного объекта: торгово-развлекательного центра-«стотысячника» «Гулливер». Не возникло сложностей с поиском инвестора для проекта?

- Здесь стоит вопрос не столько инвесторов, сколько операторов – какие будут здесь компании – белорусские или иностранные. Это покажет время, пока сложно судить. В 2007-2008 годах в процессе проектирования и разработки концепции для будущего торгово-развлекательного центра у нас было очень много общения с иностранными операторами и инвесторами. На то время нам удалось достигнуть почти стопроцентных договоренностей о выходе на белорусский рынок в рамках этого проекта. Но экономическая ситуация меняется в стране, и сегодня сложно сказать, что будет даже через год, а этот объект будет сдаваться только в 2014 году. Тем не менее, проект хороший, красивый. Минску такие торгово-развлекательные центры нужны и они будут востребованы. Сегодня у нас таких объектов гораздо меньше, чем требует для города-двухмиллионника и для такой территории - их нужно минимум 25-30.

- На фоне случившегося в прошлом году падения платежеспособного спроса на рынке жилой недвижимости, не планируете сокращать девелоперский портфель компании в этой части и уходить от жилья в административный сегмент?

- Сегодня у нас больше жилой недвижимости – процентов 80-90 всех реализуемых площадей. В коммерческом сегменте есть несколько довольно крупных объектов, в которых задействована не только «Арэса-Сервис». Но менять это соотношение мы не планируем, хотя, конечно, сегодня инвестиционный потенциал и возможности инвесторов на рынке недвижимости сузились.

- А как изменились цены на недвижимость за прошедший год?

- Если говорить о рынке жилья, себестоимость строительства каркасных домов, по моим прикидкам, сейчас вернулась у уровню марта 2011 года в долларовом эквиваленте и составляет 750-800 долларов за кв.метр. Это чистое строительство, без учета затрат на проектирование, отселение, сети и т.п.

Рыночная стоимость жилья такого уровня, в зависимости от location и нагрузок на строительную площадку, лежит в ценовом диапазоне от 900-950 до 1200 долларов за кв.метр. Это уровень реальных продаж, по которому стараются продавать недвижимость среднего класса.

Что касается рентабельности, сегодня она вряд ли намного превышает 5% - ограничение, которое в свое время существовало для застройщиков, продающих жилье очередникам. Вообще 5-10% сейчас считается хорошей рентабельностью - больше девелоперы на рынке жилья и не планируют.

Дальше, я думаю, все-таки цена квадратного метра будет дорожать. Зарплаты людям будут подымать, отсюда будет расти и стоимость стройматериалов, и строительных работ, и себестоимость недвижимости. Конечно, покупать ее сейчас вроде бы тяжело и пока некому – этот сдерживающий фактор еще будет иметь место. Но лишь до тех пор, пока не начнется рост. И когда появится спекулятивная составляющая и люди увидят, что на рынке недвижимости можно получить больший доход, чем от депозита в банке, деньги снова потекут сюда.

- Это, скорее, прогноз долгосрочный, а не на 2012 год…

- Не на этот год, это точно. В настоящий момент возможности для спекуляций на рынке недвижимости нет, и поэтому деньги либо работают в другом месте, либо лежат. В чулках, кубышках, под матрасом или, в лучшем случае, на депозитах в банках.

- А на этот год вы какие-то риски экономические закладывали в бизнес-планы?

- Если не случится никаких экономических потрясений, я планирую стабильную работу компании с сохранением того уровня, которого мы сейчас достигли. Так же было и в прошлом году: все стабильно, небольшой уровень инфляции в рублях с ростом полтора-два процента в месяц… Это нормально.

- Сегодня Минстройархитектуры активно взял курс за увеличение доли экспорта услуг строительной отрасли. «Арэса-Сервис» не планирует расширять свой девелоперский бизнес за рубеж?

- У нас нет таких планов и мы, честно говоря, с трудом представляем себя за границей. Наш бизнес связан именно с Минском и Минской областью. Это позиция акционеров, и у нас нет таких задач и целей. Мы работаем на тех рынках, которые мы понимаем и где мы можем контролировать бизнес-процессы. Иначе все может закончиться плачевно.

- Сергей Петрович, оцените, пожалуйста, состояние белорусского рынка девелопмента сегодня, насколько динамично он развивается?

- Я бы сказал, что пока рынок девелопмента в Беларуси топчется на месте. Даже раньше правила игры на нем были проще, сейчас они более запутанные. Хотя вроде бы и законодательная база, нормативные документы все есть, но в каждом указе столько трактовок, столько вопросов, что каждый новый документ регулирует рынок не в лучшую сторону. Нельзя вносить изменения в нормативную базу так часто, как это у нас делается. Это в любом случае будет в худшую сторону. А это плохо. Условия должны улучшаться.

А с точки зрения общей экономической ситуации, конечно, хотелось бы видеть, что мы уже внизу и ниже не пойдем. Хотелось бы верить, что это будет точка очередного подъема, восстановления рынка недвижимости.