Новый скандал с двойными продажами в Минске: подрядчик по 3 раза продал квартиры на Воронянского

Источник материала:

Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками за работы квартирами, в том числе в недостроенных домах. Подрядчики продают такие квартиры по предварительным договорам купли-продажи. Эти договоры, в отличие от долевых, не регистрирует Мингорисполком, их не нужно «визировать» у застройщика. Нашлись те, кто воспользовался этим нюансом. Сейчас расследуется дело в отношении руководства ОДО «Копинстрой» — подрядчика, который участвовал в строительстве ЖК «Изумрудный» на Воронянского в Минске и по несколько раз продал одни и те же квартиры.

В начале года в отношении руководителей «Копинстроя» возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 210 (Хищение путем злоупотребления служебными полномочиями в особо крупном размере). Один из руководителей — Андрей Кравченко — под стражей. Расследуют дело в Октябрьском РУВД Минска, куда и приглашают пострадавших. Одновременно проверку проводит УДФР КГК.

Сколько пострадавших?

«Восемь — это как минимум. Отдали вместе около 700 тысяч долларов» — говорит Дмитрий. Люди «нашли» друг друга в соцсетях, БРТИ, в кабинете у следователя. У всех на руках — предварительные договоры о купле-продаже квартир в домах ЖК «Изумрудный», по которым они перечислили немалые суммы, причем самые большие суммы перечислялись через банки.

Квартира со строительным номером № 1, «двушка» площадью более 90 «квадратов», виртуально «получила» четырех владельцев. Первым ее купил Максим Ц. Договор с «Копинстроем» заключил летом 2015 года, внес 75 тысяч долларов, остаток должен был уплатить после сдачи дома. Надежда В. заключила договор на эту квартиру тоже в 2015-м, внесла полную сумму — 95 тысяч долларов. Некто А. внес 50 тысяч долларов, по данным пострадавших, он таким образом одолжил деньги под обязательство «Копинстроя» выкупить у него эту квартиру. Анна П. узнала о том, что в списках «Промекса» претендентом на ее квартиру числится именно некто А., и начала судебные разбирательства. Ей удалось заключить с «Промексом» договор долевого строительства этой квартиры.

У квартиры со строительным номером 131 («трешка», 106 квадратных метров) три виртуальных владельца. Дмитрий З. заключил договор в июне 2015 года и до конца года внес 102 тысячи долларов. Остаток должен был внести после сдачи. Александр Б. давал 75 000 долларов в долг под залог этой же квартиры в ноябре 2015 года. Квартира оформлена на третье лицо.

Квартира 28, «однушка», строилась для Сергея С., главного инженера «Копинстроя». Он отдал 48 тысяч долларов, договор подписал в начале 2015 г. Надежда П. договор на эту же квартиру заключила летом 2015 года. Платила согласно графику платежей, выплатила 36 тысяч, когда поднялся шум, платить перестала. Еще один человек, Юрий С., давал, по данным обманутых граждан, «Копинстрою» в долг примерно 50 тысяч долларов через переоформление прав на квартиру.

Четвертая квартира, номер 139, тоже «трешка» площадью 106 квадратных метров, продалась только дважды. Летом 2015 года Александр К. уплатил за нее 100 тысяч долларов, с условием выплаты остатка после сдачи. Однако досталась другому человеку.

Рядом, на Быховской, строятся еще дома, где, по данным обманутых граждан, тоже «поучаствовал» «Копинстрой». Одну из квартир он продал дважды, в рассрочку, собрав с двух человек более 50 тысяч. Больше «подопечные» платить не стали — из-за поднятой шумихи.

— Возможно, есть еще люди. Следствие еще собирает потерпевших. Например, если люди живут не в Минске, они могут и не знать о том, что происходит, — говорит Дмитрий З.

Как люди согласились на предварительные договоры?

Дмитрий в 2015-м искал квартиру в этом доме на Воронянского. Говорит, что нужного метража и этажа «Промекс» именно тогда не предлагал. Увидел на сайте объявление о продаже подходящей 107-метровой квартиры, выяснил — продает подрядчик, «Копинстрой». Связался с продавцом, получил от «Копинстроя» странный договор, который читался как предварительный, но по которому «Копинстрой» хотел получить всю стоимость квартиры до сдачи дома в эксплуатацию.

— Я понимал, что такое предварительный договор, — говорит Дмитрий. — Созвонился с «Промексом», те подтвердили — да, квартиры будут отданы «Копинстрою», он имеет право их продавать. И ничего страшного в том, что договор — предварительный, они тоже такие заключают. В «Промексе» почитали мой договор с «Копинстроем», отредактировали. Замдиректора, Юлия Козловская (дочка владельца «Промекса»), зачитывала, что лучше исправить.

Заключаю договор, вношу первую сумму. Потом перезванивает из «Копинстроя» Андрей Кравченко (сейчас этот человек в СИЗО, обманутые называют его фактическим владельцем «Копинстроя» и вдохновителем всей схемы), предлагает пересмотреть график платежей — я быстрее выплачиваю, но мне снижают цену до 1000 долларов за квадратный метр. Я согласился. Живу рядом, контролировал ход строительства. В сентябре 2016 года заметил, что не тот подрядчик, что оговаривалось, ставит окна. В очередной раз звоню «Промексу», там интересуются, какой номер у моей квартиры, и сообщают: так ваша 131-я уже продана другому человеку. К этому моменту я внес более 95% ее стоимости.

Я еду в «Копинстрой». Там сообщают, мол, это ошибка. Еду в «Промекс». Туда вызывают Кравченко. Кравченко говорит, что это досадная ошибка, обещает, что или выкупит эту квартиру обратно, или предложит какую-то другую, аналогичную квартиру в этом доме.

Как потом узнаю, мою квартиру продали сначала одному, потом второму человеку. Которому теперь как добросовестному покупателю она и принадлежит.

Дмитрий говорит, что обращался к «Промексу», говорил, что «на кону ваша репутация». Ездил каждый день в БРТИ, ждал, когда появится дом, чтобы наложить запрет на регистрацию квартиры на другого собственника.

— Дом появился, я наложил запрет на отчуждение квартиры со строительным номером 131 (есть такое право — обратиться в БТИ в случае, если идут суды по спорной квартире).

Перед тем как дом ввели в эксплуатацию, меня приглашали в «Промекс». Там уточнили мою ситуацию. Спросили, сколько времени нужно, чтобы наложить запреты, и потом уже идти бодаться в суде. Я сказал — неделю. На следующий день представители «Промекса» в БРТИ и оформили на покупателя мою квартиру, изменив ее номер со строительного 131 на фактический 133-й. И выяснилось, что 131-й, на который я наложил запрет, — это номер «однушки». Об этом мне сообщили потом в БРТИ. Я звоню в «Промекс», они говорят: «Да, у нас строительные номера поменялись на фактические. Да, 131-я теперь „однушка“».
Дмитрий сейчас в судах пытается доказать свои права на квартиру. Но говорит, что не верит, что что-то получится.

«Мне удалось добиться заключения договора долевого строительства»

Алла П. уже побывала в одной строительной пирамиде, в которой тоже были двойные продажи — и смогла получить там свою квартиру. Когда зять принес договор с «Копинстроем», она быстро поняла, что дело нечисто. И предложила зятю подписать договор только с трехсторонним соглашением «покупатель — „Копинстрой“ — „Промекс“». Андрей Кравченко пообещал, что с соглашением не будет проблем. Деньги по предварительному договору были переданы в первый же день. Но трехстороннего договора, подписанного с «Промексом», покупатель не увидел. Зять доверял «завтракам» Кравченко до того момента, когда в обещанный «окончательный» день получения соглашения не обнаружил, что все телефоны — и Кравченко, и директора Барсукова (чья подпись была на договоре), и даже главного инженера «Копинстроя» Сергея С. выключены.

Зять поехал на «Промекс». И там ему объявили: вашу квартиру мы передаем некоему А.

— На следующий день иду в «Промекс», — рассказывает Алла П. —  Юлия Козловская письменно обещает, что пока ситуация не разрешится, квартиру она не будет передавать другому лицу. Я не стала верить на слово, пошла в суд и наложила запрет на сделки со спорной квартирой. Дом еще был не достроен — был декабрь 2016-го. Затем я обратилась в Мингорисполком. По этому поводу собрались у председателя комитета строительства и инвестиций Гуриненко. Собрались и Барсуков, и Кравченко, и Юлия Козловская с отцом. Мы говорили, что хотим заключить договор долевого строительства. «Промекс» отказывался, соглашался только на предварительный, купли-продажи.

Договор, который прислал «Промекс», Аллу П. не устроил, она обнаружила там массу моментов, которые ей показались подозрительными.

— Но письма в Мингорисполком, судебный арест на спорную квартиру, иск о признании сделок, заключенных после зятя, угроза огласки подействовали, — уверена Алла П. — Договор долевого подписали. 31 марта сдача дома — договор зарегистрирован 27 числа. На договоре был номер 18.

Алла П. отмечает еще одну странность. Землю «Промексу» выделяли с условием, что 40% квартир будут по долевым договорам построены для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но 18 договоров долевого строительства в доме на более чем 170 квартир указывают: и 10% нуждающихся в доме нет.

И Дмитрий, и Алла убеждены: Кравченко не сам придумал эту схему, они не верят, что «Промекс» не замечал, что происходит. Кроме того, вовремя не сработали правоохранители. Заявления в милицию стали поступать год назад. Но РУВД Советского района поначалу не видело состава преступления, уверяя потерпевших — у вас гражданско-правовые отношения. А пока правоохранители «не интересовались», мошенники собирали деньги.

«Промекс»: Мы строим с 2004 года, и сейчас страдает наша репутация!

Юлия Козловская, заместитель директора СП «Промекс» ООО, объясняет, как все начиналось и как компания реагировала на обращения людей, пострадавших от ОДО «Копинстрой».

— В 2014-м году к нашему директору обратился учредитель компании ОДО «Копинстрой» Кравченко Андрей Иванович с предложением: мы можем строить без денег — готовы брать расчет квартирами. Это было начало кризиса, резкий спад спроса на жилье. ОДО «Копинстрой» работало хорошо, и по мере выполнения работ мы заключали с ними договоры на квартиры. Отдали 4 квартиры. Они находили покупателей на полученные от нас квартиры и приводили к нам. Мы видели 4 покупателей 4 квартир, на которых были переоформлены соответствующие договоры. Осенью 2016 года мы узнали о Дмитрии — он обратился к нам, и мы выяснили, что квартира, на которую он претендует, оформлена у нас на другого человека, которого привел «Копинстрой».

— Откуда у Дмитрия есть исправленный вами договор с «Копинстроем»?

— Ко мне время от времени обращаются за консультацией. Я никогда не отказываю. Человек прислал мне договор и попросил его посмотреть, я его посмотрела, пометила, где бы я что поменяла. Больше он к нам не обращался. Чем завершились его переговоры с ОДО «Копинстрой», мы не знали — никто не пришел, не сказал, что договор заключен — ни покупатель, ни ОДО «Копинстрой». Мы, естественно, не предполагали, что «Копинстрой» будет заключать какие-либо договоры без нашего ведома, и тем более — с несколькими людьми на одну квартиру! Думаю, никто из пострадавших компаний-застройщиков и покупателей такого не ожидал!

Наша компания как застройщик работает с 2004 года. За это время построено 6 домов, реализовано порядка 700 квартир, соответственно, заключено около 700 договоров на строительство. Бывали случаи, когда подрядчики и поставщики заключали договоры на строительство квартир и оплачивали их путем выполнения работ либо поставкой материалов (заключались акты зачета встречных однородных требований). Но нам и в страшном сне не могло привидеться, что наш участник строительства, заключивший с нами договор, вот так вот возьмет и продаст эти квартиры двум-трем людям одновременно. В отношении ОДО «Копинстрой» изначально у нас также была презумпция адекватности подрядчика и его добросовестности, так как ни разу до этого мы с подобным не сталкивались.

Когда в сентябре 2016-го узнали о Дмитрии З., потребовали от ОДО «Копинстрой» разъяснений. Андрей Иванович (Кравченко) уверял: вопрос решит, с Дмитрием рассчитается. Но время шло, а каких-то действий со стороны ОДО «Копинстрой» не было.

Алла П. появилась у нас в декабре 2016 года. Она была вторым человеком, который говорил о двойных продажах. По соглашению о намерении заключить договор у нас числился другой — приведенный «Копинстроем» потенциальный владелец квартиры. Мы направили в ОДО «Копинстрой» заказное письмо о том, что все действия с этой квартирой будут остановлены до выяснения обстоятельств.

После Аллы П. появилась Анна Т., претендующая на эту же квартиру, прислала мне фото договора. Директор вызвал Кравченко, тот заверил: этот договор был заключен с ее мужем, и он расторгнут — просто Анна не в курсе. Так как Анна Т. и Кравченко утверждали совершенно противоположное, директор организовал общую встречу, куда пригласили Анну с мужем, Кравченко и Барсукова — директора «Копинстроя». На встрече Кравченко по-прежнему утверждал, что договор расторгнут, но документов не показал. Муж Анны так внятно ничего объяснить не смог. Встреча закончилась обещанием Андрея Ивановича либо вернуть деньги, либо предоставить квартиру.

Следующим был главный инженер ОДО «Копинстрой» — Сергей С., который, как выяснилось с его слов, передал лично Кравченко деньги за однокомнатную квартиру в нашем доме, но ОДО «Копинстрой» также переоформило ее на другое лицо. Как можно было подумать, что второе лицо ОДО «Копинстрой» могло не знать о действиях своего руководства? Но когда к нам один за другим обратились 3 человека с одинаковыми проблемами, наши сотрудники, которые работают с клиентами, посоветовали Сергею поговорить со своим руководством, так как у нас имеется договор на данную квартиру с иным лицом. Сергей принял данную информацию к сведению, но до недавнего времени к нам не обращался.

Нас можно обвинять в доверчивости — но тот же Сергей работал с Кравченко пять лет, а муж Анны был однокурсником Кравченко! Они сочли возможным доверить ему свои деньги?!

— Как получилось, что Дмитрий накладывал запрет в БТИ на квартиру с номером 131, а пока действовал запрет, изменились строительные номера и вы зарегистрировали эту квартиру как 133 на другого собственника?

— Нумерация квартир изменилась не во время действия запрета, а значительно раньше — во время инвентаризации жилого дома. БТИ после ввода дома в эксплуатацию присваивает каждой квартире номер. Редко, но случается, что строительные номера не совпадают с регистрационными номерами квартир. Так получилось и здесь. Изменилась нумерация частично третьего и полностью четвертого подъезда жилого дома. Изменение нумерации произошло в апреле 2017 года, а запрет Дмитрием, насколько мне известно, накладывался в июне 2017 года. За день до оформления квартиры я по поручению директора позвонила Дмитрию и сообщила, что мы оформляем эту квартиру на того, с кем у нас по представлению ОДО «Копинстрой» заключен договор. Мы не можем отказать — нет законных оснований. О том, что он накладывал запрет на квартиру, он мне не сообщил. Если бы сказал, вероятнее всего, я бы сообразила, что БТИ изменило строительные номера и что важно ему об этом сообщить.

— А как Алла П. заключила с вами договор долевого строительства?

— Я считаю, что ей просто повезло. Человек, с которым мы заключили с представления «Копинстроя» договор, отказался от квартиры и согласился на какие-то отступные от «Копинстроя». А Алла П. требовала только договор долевого строительства. Нормативные сроки строительства по дому истекли, этот договор могли просто не зарегистрировать в Мингорисполкоме. На совместном совещании в комитете строительства и инвестиций Мингорисполкома решили пойти ей навстречу и зарегистрировать договор.

— «Промекс» заключал предварительные договоры купли-продажи со стопроцентным авансом? ООО «Архитектурная мастерская «Апрель» (строит дом рядом, у «Апреля» и «Промекса» — общие учредители) тоже заключает такие?

—  В основном мы работаем с жилищными облигациями, есть небольшое количество договоров долевого строительства, а также небольшое количество предварительных договоров купли-продажи. Как правило, такие договоры заключаются в тех случаях, когда так хочет покупатель. Данные договоры удостоверяются нотариально. По всем подобным договорам квартиры в доме № 6 по г/п переданы покупателям. Архитектурная мастерская «Апрель» работает так же.

— Но это же филькина грамота с точки зрения закона?

— Не соглашусь! Данный договор соответствует нормам законодательства и достаточно активно используется, в том числе застройщиками. Договор устанавливает права и обязанности сторон и дает человеку право обратиться в суд за защитой своих прав, если они нарушены. Не было ни одного случая в нашей практике, чтобы мы не передали квартиру потенциальному собственнику, независимо от того, какой договор был нами заключен. Мы отвечаем за каждый договор, который подписываем, в каком бы виде он ни был. С 2004 года у нас не было ни одного суда с дольщиками — ни по качеству, ни по срокам, ни тем более по поводу прав на оплаченную квартиру. Да, у нас, как у любого застройщика, возникают вопросы и претензии со стороны покупателей квартир, но мы всегда прилагаем усилия, чтобы урегулировать все вопросы мирным путем. Мы договариваемся! Практически всегда находим понимание со стороны покупателей. Мы стараемся, чтобы наши клиенты остались довольны.

Теги: Минск