Главная
Гороскопы
Проект Жилищного кодекса: какие новации нас ожидают
09.05.2018 15:42
—
Разное
|
Вопреки ожиданиям проект нового Жилищного кодекса Беларуси не содержит прямого запрета на создание хостелов в многоквартирных жилых домах, не разграничивает требований к гостиничным услугам и коммерческому найму жилья. В то же время он предусматривает ряд новаций, например, исключает сдачу в поднаем как государственного, так и частного жилья.  Поступивший в Палату представителей проект нового Жилищного кодекса (далее – проект) выделяет в государственном жилищном фонде арендное и социальное жилье, общежития и специальные жилые помещения. Их продажа и обмен запрещены, если иное не предусмотрено Президентом. Другими словами, после принятия и вступления в силу проекта в представленном виде наниматели всех видов государственного жилья не смогут получать доход за счет сдачи его в поднаем, что практикуется сегодня. Таким образом, госжилфонд выпадает из рынка жилья. Жилые помещения госжилфонда (за исключением специальных жилых помещений и арендного жилья) будут предоставляться состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий гражданам и членам их семей. Как и прежде, социальное жилье будет выделяться состоящим на квартирной очереди малоимущим гражданам и льготникам (инвалидам, многодетным семьям и пр.) на условиях бессрочного договора. В проекте подчеркивается, что это должна быть, как минимум, однокомнатная квартира. После завершения приватизации жилья в Беларуси появился коммерческий наем, когда наниматели, не захотевшие или не успевшие приватизировать занимаемые помещения, стали платить за них арендную плату. Доля арендных домов, построенных по заказу государства, пока незначительна. Но это хорошее средство получения стабильного дохода с «государственных» квадратных метров. Согласно проекту желающие получить арендное жилье делятся на категории, доля каждой из которых в арендном доме квотируется. Договор найма такого жилья заключается на срок, не превышающий 5 лет, с преимущественным правом перезаключения на новый срок. Часть арендного жилья предоставляется на время трудовых (служебных) отношений. Если социальное жилье привязывает человека к определенному месту, то арендное позволяет ему мигрировать по стране, в т.ч. в поисках работы. В отличие от западной практики в Беларуси отсутствует обязательное страхование квартир в многоквартирных жилых домах. Поэтому в случае форс-мажорных обстоятельств граждане – собственники таких квартир, согласно проекту, смогут претендовать на арендное или социальное государственное жилье. Кроме того, если в период пользования арендным жильем наниматель приобрел право на социальное жилье, то проект предусматривает перевод занимаемого жилого помещения из арендного в социальное. В этом проявляется патерналистский подход государства, которое минимизирует риски граждан и берет на себя избыточную нагрузку. ЧАСТНЫЙ > жилищный фонд в Беларуси включает в себя жилье, находящееся в собственности граждан, и жилье, принадлежащее организациям негосударственной формы собственности. Это так называемый рыночный сектор жилья, который, в свою очередь, подразделяется на первичный и вторичный рынки. Проект допускает возможность использования жилого помещения без перевода его в нежилое для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, для юридического адреса частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства. Правда, право самозанятых граждан осуществлять в жилом помещении виды деятельности, перечисленные в Указе Президента от 19.09.2017 № 337, в частности, парикмахерские и косметические услуги, услуги по маникюру, педикюру и т.п., в проект не включено. Использование не по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в т.ч. для осуществления религиозной деятельности религиозными организациями) без перевода в нежилые может осуществляться по согласованию с районным, городским исполкомами, местной администрацией района в городе. На наш взгляд, к данной норме проекта следует отнестись критически – жилые дома не должны превращаться в культовые здания. Более либеральный подход в этом плане узаконен в России и Казахстане. В РФ жилое помещение может использоваться для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также установлены требования, которым оно должно отвечать. В Казахстане использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения госорганов, собственник лишь обязуется соблюдать строительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные и другие обязательные нормы и правила. Проект не меняет подходы к правилам перепланировки и переустройства жилья: по-прежнему допускается их предварительное или последующее согласование с местной исполнительной властью. Если согласовать пост-фактум не получилось, то устанавливается срок для его приведения в прежнее состояние. Практика показывает, что зачастую согласованный вариант не соответствует реальности. Органы строительного надзора ввиду того, что это не входит в их компетенцию, ситуацию не контролируют, хотя такая практика чревата рисками, особенно если речь идет о ремонтно-строительных работах в многоквартирном доме. Ничего не планируется менять в правах собственника при сносе дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. При предоставлении другого жилья он претендует на равноценную с прежним жильем общую площадь. Отметим, что здесь следует исходить из новой трактовки общей площади, предложенной в проекте: из нее помимо площади пола балконов и лоджий исключаются площадь пола террас и неотапливаемых (холодных) помещений. Если же владельцу предоставляется денежная компенсация, то она должна учитывать рыночную стоимость сносимого дома. Думаем, законодателям в данном случае стоит обратить внимание на опыт Казахстана, где денежная компенсация включает рыночную стоимость жилища и земельного участка, а также возмещение в полном объеме убытков, причиненных собственнику. В России также подробно расписано, какие убытки включаются в денежную компенсацию: издержки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жильем, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности. Многие специалисты считают прогрессивным российский подход по заключению с собственником соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, где четко прописываются все нюансы варианта, выбранного собственником сносимого дома. СЛЕДУЕТ различать два вида коммерческого найма частного жилья – обычный, заключаемый в письменной форме с обязательной регистрацией договора с районным, городским, поселковым, сельским исполкомами, местной администрацией района в городе, и систематический кратковременный (до 15 календарных дней) коммерческий наем, не требующий регистрации письменного договора. И тот и другой вид коммерческого найма, как уже отмечалось, исключают поднаем. Специфика предоставления жилья по договору финансовой аренды (лизинга) регулируется Гражданским кодексом, а проект лишь предусматривает распространение на лизингодателей и лизингополучателей отдельных прав и обязанностей собственников, нанимателей, арендаторов и др. Предлагается закрепить в ЖК легализованную Указом № 337 ситуацию, когда деятельность, связанная с предоставлением мест для краткосрочного проживания, не является предпринимательской, а считается видом самозанятости. По этой причине в постановлении Совмина от 31.03.2018 № 239 занятыми в экономике считаются граждане, осуществляющие виды деятельности, не относящиеся к предпринимательской, в частности, получающие доходы от сдачи внаем жилых и нежилых помещений, машино-мест – при условии уплаты подоходного налога физическими лицами с такого дохода. Отметим, что проект был внесен в Палату представителей до издания Указа от 05.03.2018 № 103, поэтому законодателям придется реагировать на предложенную в нем новеллу о возможности заключать договор краткосрочного найма в письменной или устной форме (в проекте указана только письменная). Содержатся в проекте и новеллы относительно безвозмездного временного пользования жилыми помещениями, которое также подразумевает договор (письменный или устный). Понятно, что речь идет о ситуациях, когда у собственника гостят друзья, родственники или собственник предлагает свою квартиру для каучсёрфинга – туризма и отдыха по обмену. Но эта модель используется и как обход законодательства: известны случаи, когда иностранные инвесторы массово заселяли в квартиры построенных ими домов в Минске нелегальных гастарбайтеров, работающих вахтовым методом. Бесспорно, многоквартирный жилой дом имеет другое предназначение. Но, к сожалению, ни в действующем ЖК, ни в проекте нет прямого запрета на оказание гостиничных услуг в многоквартирных жилых домах. Как показывает практика, для крупных городов актуально законодательно разграничить требования к гостиничным услугам и коммерческому найму жилья. Если же проект примут в предложенном виде, то бизнес на краткосрочном найме жилья будет расти. Но тогда возникает резонный вопрос: почему человек-рантье, который живет на доходы от банковских депозитов или на дивиденды от акций, будет признан не занятым в экономике, а владелец нескольких квартир станет считаться самозанятым, имея систематический доход, размеры которого никто не собирается отслеживать? БЕЛОРУССКИЙ законодатель упрощает правила ведения бизнеса на жилье, но в мире эта проблема не воспринимается так однозначно. В частности, Госдума РФ приняла в первом чтении поправки в ЖК, запрещающие оказание гостиничной услуги и краткосрочный наем в жилых помещениях. Законопроект был подготовлен под давлением жителей крупных городов, которых «достали» хостелы по соседству. Ко второму чтению законодатели внесли ряд поправок, предложив использовать квартиры для таких целей только с согласия прочих собственников многоквартирного дома. Планируется, что второе чтение пройдет после проведения в РФ чемпионата мира по футболу, когда потребность в дешевом жилье для иностранных болельщиков снизится. Чтобы разместить новость на сайте или в блоге скопируйте код:
На вашем ресурсе это будет выглядеть так
Вопреки ожиданиям проект нового Жилищного кодекса Беларуси не содержит прямого запрета на создание хостелов в многоквартирных жилых домах, не разграничивает...
|
|