Сергей Сацук: Для кого Минюст расчищает риелторский рынок?

Источник материала:

Разработанный Минюстом проект постановления Совмина о регулировании риелторской деятельности преподносится как либерализация рынка. На самом деле либерализацией в документе и не пахнет. Напротив, отчетливо прослеживаются совершенно иные цели.

Официальная позиция

Рассказывая о документе, которые вносят изменения в постановление Совмина №386 от 14.03.2008 года, министр юстиции Олег Слижевский заявил, что регулирование риелторской деятельности необходимо, так как жилая недвижимость представляет для людей большую ценность. Про то, что риелторская деятельность - это  не только жилая недвижимость, министр предусмотрительно промолчал, обещав вернуться к ней позже.

Проект постановления Совмина содержит два главных нововведения. Первое касается установления верхних предельных тарифов на риелторские услуги. Если раньше тарифы были жесткие, то теперь Минюст хочет, чтобы агентства могли снижать цены в интересах клиентов. Это преподносится как либерализация рынка - от жесткого регулирования к свободному ценообразованию с частичным регулированием.

Вторая инициатива Минюста вводит запрет на то, чтобы одна и та же риелторская организация выступала по одной сделке как на стороне продавца, так и на стороне покупателя. Олег Слижевский признался, что многие риелторские агентства возражали против этого запрета, но Минюст все же счет необходимым ввести ее.

"Поскольку считаем, что здесь есть определенный конфликт интересов. Мы давно получаем жалобы от клиентов риелторских организаций. Случается, что граждане самостоятельно находят объекты недвижимости, но когда они хотят встретиться с продавцом или агентом, то им навязывают услуги агентства, несмотря на то, что они не хотят заключать договор. В противном случае им просто препятствуют дальнейшим контактам с продавцом - и тем самым срывают сделку. Эту практику надо менять",- пояснил Олег Слижевский.

На первый взгляд кажется, что в словах министра есть здравый смысл, но это если не знать всей подоплеки, на фоне которой инициатива выглядит, мягко говоря, странно.

Тарифное регулирование

Жесткие тарифы на риелторские услуги были введены в Беларуси еще в 2008 году и за прошедшие 11 лет морально устарели. Они не соответствуют тому, чем сейчас реально занимаются агентства, не дают развиваться рынку, расширять спектр оказываемых услуг, внедрять современные технологии при взаимодействии с клиентами и т.д. Риелторы давно поднимали вопрос об отмене тарифного регулирования, но каждый раз получали ответ, что это приведет к росту тарифов и соответственно, инфляции. А за это голову снимают на раз, два. Даже просьбы о минимальных уступках - об отмене тарифов для сделок с нежилой недвижимостью и то не находили понимания. Хотя тут даже мотивировать ничего не нужно, так как сделки между бизнесом в принципе не нуждаются к каких-то жестких тарифах. Сейчас, правда, Олег Слижевский пообещал вернуться к этой теме. Но это всего лишь обещание - без каких либо конкретных сроков выполнения и без гарантий.

Самое интересное, что в предлагаемом для принятия спустя столько времени документе (11 лет – целая эпоха, в мире за эти годы произошла очередная технологическая революция), кроме упоминавшихся двух нововведений – НИЧЕГО более не поменялось. И есть опасения, что это опять на ближайшие десять лет.

А ведь действующие тарифы мало того, что во многом непонятны и, так еще там достаточно много противоречий и нестыковок  с Указом №15, который является «конституцией» для риэлтерской деятельности.

Вот к примеру, данным Указом риэлтерская деятельность определена в том числе как набор из пяти услуг: консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости; представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости; подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости; организация и проведение согласования условий предстоящей сделки; помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

На все вышеуказанные пять (всего!) услуг существуют тарифы, утвержденные тем самым постановлением Совмином №386, но, при этом, там же есть и вполне себе экзотические для риэлтерской деятельности услуги, и тарифы на них, - как например : работы по оказанию помощи в подготовке правоустанавливающих и технических документов на объекты недвижимости при реконструкции, переустройству и перепланировке объектов жилого или нежилого фонда, при переводе жилого помещения в нежилое - это вообще деятельность проектных организаций.

Или взять для примера "услуги по осмотру объекта (объектов) недвижимости с письменным оформлением акта осмотра объекта (объектов) недвижимости". Зачем они вообще нужны, если есть "услуги по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости"? И почему за осмотр нужно платить пять базовых независимо от количества осмотренных объектов? В проекте постановления предусмотрено, что агентства смогут снижать цену, если, например, были осмотрены всего 2-3 объекта, но суть ведь не в этом. Нельзя в принципе устанавливать жесткий тариф, на услугу, стоимость которой зависит от многих характеристик: сколько объектов было осмотрено, как далеко они находятся, сколько времени тратится на осмотр одного объекта. Тут каждая случай индивидуален.

Приблизительно такая же картина и по всем другим тарифам. Именно поэтому агентства и настаивают на отмене тарифов в принципе, так как нельзя заранее предусмотреть, что и сколько будет стоить в каждом конкретном случае. Можно осмотреть один объект, потратив на это полчаса, а можно 20, потратив на каждый по полдня - разница стоимости может составлять десятки раз. Но вместо того, чтобы отменить тарифы, агентствам хотят дать право снижать цену, оставив те же тарифы, как верхний предел. Получается, что агентства просили дать им возможность изменять цены и вверх и вниз, а им хотят позволить только вниз. Вот это и называется либерализацией. Но даже для этого теперь по каждой цене нужно будет предоставить обоснование, для чего придется увеличивать штат как минимум на одного бухгалтера. Если Минюст хотел дать агентствам право снижать цену, то просто дал бы им возможность предоставлять скидки - куда уж проще. Но видно задача стояла другая, не упростить деятельность агентств, а усложнить ее.

Обман и нарушения

Ситуация с мотивировкой запрета заключать одновременно договор с продавцом и покупателем объекта недвижимости еще более смешная. Например, КГК не раз выявлял факты, когда банки при выдаче кредита навязывали кредиполучателям невыгодную страховку, сколько жалоб по этому поводу писалось - не сосчитать. Но ведь никому не пришло в голову запретить страхование кредитов в принципе, потому что это просто нелепо. Почему же Минюст пошел по этому пути: лучше просто запретить, чем ломать голову, искать причины и регулировать. А ведь причины вот они, на поверхности. О них агентства не просто говорили - кричали. Все дело опять же в тех самых злополучных тарифах, которые не позволяют агентствам нормально просчитать экономику сделки. Именно из-за них часть агентств и идут на обман, вынуждая покупателя заключать сделку, чтобы покрыть расходы, которые другим путем невозможно компенсировать. Но опять же, путем обмана идет незначительная часть недобросовестных риелторов. Другие нормальным путем договариваются с клиентом. По этой причине более 85% таких двойных сделок - это нормальные сделки, где нет недовольных.

Получается занимательная картина. Минюст вроде хочет пресечь нарушения и защитить потребителей, но мало того, что не делает этого, а напротив, создаст условия для того, чтобы таких обманов было больше.

Недобросовестным агентствам не составит никаких хлопот проводить сделки через афилированные структуры или, например, договорится трем-четырем агентствам между собой. А вот для добросовестных агентств запрет как раз и создаст проблемы, не позволив им проводить даже те сделки, о которых клиенты сами просят. Получается, что проект постановления прямо направлен на то, чтобы максимально усложнить работу белым риелторам и открыть дополнительное пространство для роста серого риелторского рынка.

Скрытая подоплека

Для правильной оценки нынешних действий Минюста, нужно вспомнить, что происходило на рынке в 2016 году, когда целенаправленно буквально отстреливались агентства недвижимости. Часть пристрелили, лишив лицензии в уведомительном порядке, даже не выслушав виновную сторону, остальные и сами попридержали коней. И ведь уже тогда дело было в тех самых тарифах и тех самых двойных сделках с продавцом и покупателем. И уже тогда агентства говорили, что такие сделки позволили более гибко подходить в выстраиванию ценовой политики, применять так называемую вилку в условиях, когда сами тарифы уже давно стали анахронизмом. И вот вместо того, чтобы устранить причину нарушений, ликвидировать тарифы, Минюст сначала ликвидирует агентства, а потом и вовсе вводит новый, совершенно нелепый запрет. Для чего это делается?

Тут есть только два возможных варианта. Либо кто-то в Минюсте, намеренно лоббирует интересы серых риелторов, расчищая для них жизненное пространство, либо рынок расчищается под российский бизнес. Учитывая тот факт, что серые риелторы редко когда проявляют коррупционную активность, более вероятен второй вариант.

Российский бизнес уже давно проявляет интерес к белорусскому рынку недвижимости, но вклиниться сюда им очень не просто. Риелторские услуги имеют свою специфику и держатся главным образом на имидже агентства и доверии клиентов. Здесь одним лишь демпингом конкурентов не устранить. Совсем другое дело, если расчистить рынок перед приходом новых игроков, зажать гайки так, чтобы многие сами вынуждены будут закрыться. Все к этому и идет. Остается лишь надеется, что в Сомине все это поймут, выслушают игроков рынка и примут верное решение.