Аренда или квартира в кредит: что дешевле в 2020-м?

Как обзавестись жильем в Беларуси

В Беларуси есть четыре распространенных способа обеспечить себя жильем, не имея средств на его покупку:

• аренда жилья у частного лица;
• аренда у государства;
• покупка в кредит на общих основаниях;
• кредитование на льготных условиях в рамках специальных программ.

Рассмотрим все варианты с точки зрения текущей цены и долгосрочной выгоды.

Аренда у частных лиц

Суть аренды у частников объяснять не нужно. Это было всегда и регулируется не каким-то нормативным документом, но прямыми соглашениями между хозяином и арендатором.

Судить о стоимости частной аренды можно по ценам объявлений. Средние данные из объявлений об аренде квартир в Минске на портале domovita.by выходят такими:

• 1-комнатные: 400 – 2 000 руб., средняя цена по объявлениям – 817 руб.;
• 2-комнатные: 450 – 3 500 руб., средняя цена – 1 209 руб.;
• 3-комнатные: 600 – 9 000 руб.; средняя цена – 1 645 руб.

Однако дорогие объявления остаются в предложении дольше дешевых и тем самым меняют статистику. Судя по отзывам, тот, кто имеет время и не предъявляет особых претензий к качеству жилья и району сможет найти в Минске:

• 1-комнатную квартиру за 500 руб,
• 2-комнатную – за 600 – 650 руб,
• 3-комнатную – за 700 – 800 руб.

Вывести подробную статистику по другим городам сложнее из-за меньшего числа объявлений. Но получить представление можно сравнив средние цены аренды в объявлениях для столицы и других городов (без учета, комнат и других параметров):

• средняя цена аренды квартиры в Минске – 1 307 руб. (для всех форматов и площадей);
• в Гомеле – 590 руб.;
• в Могилеве – 456 руб.;
• в Борисове – 484 руб.;
• в Бобруйске – примерно 370 руб.

Но если не предъявлять особых претензий, то практически везде удастся найти жилье в полтора-два раза дешевле средней цены в объявлениях.

Государственное арендное жилье

Арендовать у государства стало возможно с 2012 года, согласно Указу № 512 от 8.11.2011 года. Цены арендного жилья для нанимателей строго регламентируются по зональным коэффициентам, качеству и, разумеется, по площади.

Вот примеры для условной 2-комнатной квартиры в 60 кв.м.:

• Самой дорогой выйдет аренда в центре Минска: 1 экономико-планировочная зона, повышающий коэффициент 1,5. Месячная плата – 486 руб.
• Для других районов столицы могут применяться коэффициенты 1,2 или 1. Та же квартира обойдется соответственно в 389 руб. и 324 руб.
• На окраине Минска, в районе кольцевой, действует коэффициент 0,8 и цена около 259 руб.
• За МКАД коэффициент падает до 0,5, а цена до 162 руб.

В других городах, в т.ч. областных, применяются свои коэффициенты, с величиной и статусом населенного пункта прямо не связанные:

• В Гомеле – 1, цена квартиры в 60 кв.м. на уровне Минска – 324 руб.
• В Могилеве и Бобруйске одинаковый коэффициент 0,8, т.е. 259 руб. в месяц.
• А в Гродно, Витебске и нескольких райцентрах коэффициент падает до 0,6, ежемесячная плата до 194 руб.
• Еще меньшие коэффициенты в Полоцке, Лиде, Ивацевичах и др., всего 0,4 и 130 руб. в месяц.

Кроме региональных применяются понижающие коэффициенты для определенных категорий нанимателей: молодых специалистов, военных, судей и др.

Однако сложность расчета не идет ни в какое сравнение со сложностью получения арендного жилья. В Минске на одну квартиру приходятся сотни претендентов. В других городах ситуация примерно такая же, хотя и менее острая.

Популярность арендного жилья не только в цене, но и в большей уверенности квартиранта. Его нельзя выселить без веских причин. Живущие в арендной квартире получают преимущественное право на продление договора и передают это право членам семьи.

Жилье в кредит

Вначале нужно, хотя бы приблизительно, определить текущую стоимость жилья. Средние цены квадратного метра в январе 2020 по данным объявлений складывалась примерно так:

• Минск – чуть более 3 тыс. руб. за 1 кв.м.;
• Брест – 1 768 руб.;
• Гродно – 1 625 руб;
• Могилев – 1 358 руб.;
• Гомель, Витебск – 1 353 руб.

Посчитаем, сколько будет стоить кредит на общих основаниях для квартиры в 40, 60 и 80 квадратных метров. Пусть в каждом случае клиент уплатит первый взнос в 10% из собственных средств. Цену метра возьмем равной: 3 000 руб. для Минска, 1 500 руб. для областных центров и 900 руб. для других городов.

За квартиру в 40 метров придется ежемесячно платить:

• в Минске – от 947 руб. до 1 225 руб.;
• в областных центрах – от 474 руб. до 612 руб.;
• в других городах – от 284 руб. до 367 руб.

Средняя 2-комнатная квартира в 60 квадратов, на тех же условиях, потребует ежемесячных платежей:

• в Минске – от 1 421 руб. до 1 837 руб.;
• в областных центрах – от 710 руб. до 919 руб.;
• в других городах – от 426 руб. до 551 руб.

Для 3-комнатной квартиры в 80 метров расчет будет таким:

• в Минске – от 1 894 руб. до 2 449 руб.;
• в областных центрах – от 947 руб. до 1 225 руб.;
• в других городах – от 568 руб. до 735 руб.

Оценивая кредиты, следует обращать особое внимание на платежный календарь. Так средний платеж 735 руб. по одному кредиту означает выплату этой суммы каждый месяц в течение 20 лет, а в другом кредитном предложении в первый месяц начислят 918 руб., и в последний, 240-й месяц – 272,70 руб.

Льготные кредиты

Особого внимания заслуживают разного рода льготные кредиты для нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Самый дорогой из массовых вариантов – кредит для молодой семьи с двумя детьми. Государство субсидирует часть стоимости этого кредита таким образом, что на долю заемщика остается основной долг и 5% от него.

Средняя 2-комнатная квартира в 60 квадратов, на тех же условиях, потребует ежемесячных платежей:

• в Минске – 1 069 руб.;
• в областных центрах – 535 руб.;
• в других городах – от 321 руб.

Ежемесячный платеж на четверть меньше, чем по самому дешевому кредиту на общих основаниях, и на 41% выгодней дорогого кредита. По кредитам многодетным, сиротам и еще некоторым льготникам, государство оплачивает не только проценты. но и основную сумму: кому-то 50%, кому-то 95%, семьям с 5 детьми – 100% и все проценты.

Что выгоднее?

У каждого способа приобретения жилья есть свои преимущества, и не все поддается простому анализу. Но сравнить ежемесячную плату по каждому варианту можно без особых проблем.

Аренда у частника вышла вдвое дешевле кредита на общих основаниях, аренда у государства может быть в 4-5 раз выгодней кредита.

С точки зрения арифметики можно сказать, что аренда у частника по ежемесячным выплатам примерно равна кредиту на общих основаниях с первым взносом в 50% или льготному кредиту со взносом в 10%.

Однако реальность сложнее:

• платежи по кредиту варьируются в известных пределах и не зависят прямо от инфляции (курса рубля);
• арендные платежи корректируются пропорционально уровню цен и доходов.

Потому кредит может «съесть» инфляция, а платежи по аренде – нет. Именно это и произошло с долгосрочными жилищными кредитами прошлых лет. При каждом обвале рубля сумма платежей пропорционально уменьшалась, и сейчас многие платят за кредитную квартиру меньше чем за кредитный мобильник.

Что это значит?

Арендное жилье дешевле покупки в кредит примерно в 2-3 раза, но только в текущем моменте. С учетом периодических девальваций кредит может обесцениться быстрее личных доходов, а ставки аренды более чутко реагируют на рыночную ситуацию.