Госкомимущества дало советы оценщикам в связи с неопределенностью на рынке

Источник материала:

Ситуация в экономике создает проблемы в оценке. Особенно это касается коммерческой и производственной недвижимости, а также с оценки бизнеса.

В связи с этим Национальное кадастровое агентство Госкомимущества составило рекомендации для исполнителей оценки.

Как рассказал заместитель генерального директора НКА Дмитрий Ритвинский: «Тенденции снижения стоимости объектов недвижимости и арендных ставок в валютном выражении, снижения количества сделок, роста стоимости кредитов и т.п., наметились на рынке недвижимости Беларуси в уже марте 2020 года. И если с жилым сегментом информации достаточно для принятия решений, то с коммерческой и производственной недвижимостью, а также с оценкой бизнеса возникают вопросы».

По мнению экспертов, в сложившихся условиях оценщик недвижимости должен понимать, что все классические методы оценки стоимости требуют дополнительных корректировок на сложившуюся неопределенность. 

Так, например, метод сравнения продаж в настоящее время по большинству сегментов рынка недвижимости будет опираться на сделки, которые совершены еще до наступления кризисного периода или предложения к продаже недвижимости, в условиях, когда продавцы еще не приняли новую реальность и не спешат снижать цену, при этом количество сделок уменьшается стремительно, а коммерческий и производственный сегменты практически остановились. Точно так же и с доходным методом: арендные ставки в договорах еще не пересмотрены, новая информация  о том, что и как прогнозировать для построения дисконтированных потоков – еще не появилась.

Дмитрий Ритвинский также отметил: «При оценке необходимо учитывать экономическую конъюнктуру, которая сейчас, по мнению большинства предприятий, является неблагоприятной. Об этом свидетельствует сводный индекс экономических настроений, который по данным Национального банка Республики Беларусь в марте с учетом сезонного сглаживания упал ниже нуля и составил минус 5,6. До этого отрицательные индексы наблюдались в мае 2017 года». 

Кроме того, в условиях складывающейся ситуации возрастает погрешность определения рыночной стоимости, в том числе увеличиваются диапазоны стоимости, где с определенной вероятностью может находиться итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки.

В этой связи рекомендуется:

- оценщикам следует рассмотреть возможность использования нескольких подходов и методов, особенно когда не хватает фактических или наблюдаемых исходных данных для одного метода для получения надежного вывода;

- арендные ставки будут быстрее реагировать на изменение, чем цены предложений продажи, в то время как цены сделок фактически отражают ситуацию на момент до кризиса;

- при использовании доходного метода оценки оценщикам рекомендуется также обращать внимание на то, соответствует ли используемый уровень арендных ставок уровню, зафиксированному в докризисный период;

- также рекомендуется учитывать вероятность снижения доходов от сдачи в аренду в прогнозах, опираясь на анализ поведения рынков недвижимости в предыдущих кризисах;

- при использовании кумулятивного метода определения ставки дисконтирования стоит учитывать вероятность увеличения сроков экспозиции объектов оценки на рынке (если возможны два или более альтернативных сценария, то оценка должна основываться на наиболее вероятном сценарии, который необходимо описать в отчете);

- оценщикам не рекомендуется применять докризисные критерии к своим оценкам, так как этот подход основан на потенциально ошибочном предположении, что ценности вернутся на докризисный уровень, и нет никакого способа предсказать, что это предположение действительно верно.

- обязательным условием обеспечения профессиональной безопасности оценщика является непрерывный анализ и учет в работе актуальных рыночных данных, а также позиций профессиональных объединений оценщиков и ведущих международных консалтинговых компаний по вопросам оценки в условиях пандемии – важнейшая информация аккумулируется на сайте TEGoVA, IVSC.