Как договориться арендодателю и арендатору

Как должен проходить диалог между арендатором и арендодателем? Мы уверены, что в формате корректной дискуссии. В рамках конференции «Коммерческая недвижимость: возможности года» произошел диалог между «вечными» антагонистами, в котором обсудили ставки аренды, договоры и изменения в рекламном законодательстве. Среди участников дискуссии и арендодатели, и арендаторы, и даже те, кто совмещает в себе две роли. «Про бизнес» записал главные тезисы дискуссии.

Поинты обсуждения:

• Ставки аренды: в каких условиях работают арендодатели и арендаторы и почему важно услышать друг друга?
• Договоры на аренду: как сделать сотрудничество удобным для обеих сторон
• Изменения в рекламном законодательстве: как организовывать сотрудничество без нарушений

Точка зрения арендаторов

Алексей Корягин, владелец розничных сетей ювелирных изделий «7 карат», «Diamante», «Золотов», а также бизнес-центра D16

— Мы стараемся найти компромиссы с каждым арендодателем, стараемся выстраивать корректную коммуникацию. Уверен, что всегда можно договориться и учесть интересы каждого, насколько это возможно. Минимальный порог посещаемости центра, который нам интересен, — это 9 тысяч человек в день. В недавно открывшиеся центры, где нет нужного потока людей, чтобы мы могли в них заходить, согласится на фиксированную ставку не можем. В первый год я бы попросил у арендодателей зарекомендовавшим себя сетям работать на проценте от оборота. Это человеческий подход. Дальше уже можно обсуждать условия, форматы, когда появятся стабильные цифры.

Есть еще один важный нюанс в отношениях арендодателей и арендаторов. Это расположение конкурирующих бизнесов. Моя позиция такая: ставить не больше четырех ювелиров. Всегда можно реализовать грамоничное соседство, чтобы бизнесы дополняли друга друга, чтобы их деятельность гармонично пересекалась.

Роман Ромашкевич, руководитель отдела развития сети магазинов «Три цены» (ООО «Плэй хард»), соучредитель торговой сети дизайнерской бижутерии «ПурПур»

— с Алексеем я согласен. Не ожидал, правда, этого услышать, потому что мы арендуем у него площади. Кстати, Алексей показал себя как один из самых стабильных арендодателей.

Что касается темы обсуждения, то мое мнение такое: я за процент от товарооборота без высокой фиксированной ставки. Ситуации win-win не может возникнуть, когда когда арендатор хочет, чтобы ему платили € 12 за кв.м. и плюс 10% от товарооборота. У меня 300 торговых объектов, я часто общаюсь с арендодателями, и наблюдаю такую ситуацию: когда происходят колебания курса, сразу начинаются танцы с бубном, потому что каждый арендодатель, конечно, не хочет терять деньги, у них кредиты долларовые. При этом ни один арендодатель не спросил у нас, за какую валюту мы покупаем товар. Мы бы ответили, что покупаем тоже за валютные средства, а зарабатываем в белорусских рублях. Еще больше трудностей возникло, когда опубликовали Постановление № 713, и у нас в сети 96% товара попали под торговую надбавку.

Я не могу сказать, что все арендодатели при любом колебании курса отправляют допсоглашения на повышение арендной платы, но от некоторых за год таких допсоглашений приходит по 4−5 штук. Не буду оценивать, правильно это или неправильно. Это ваш бизнес, не мне судить, но для взаимовыгодных и долгих отношений необходимо как-то приходить к общему знаменателю.

Конечно, многие торговые центры проводят большие маркетинговые активности, создают трафик, но все это закладывается в эксплуатационные платежи. Предлагаю все-таки договариваться об оплате в белорусских рублях. Я понимаю, что арендодатели хотят снизить свои риски из-за валютных кредитов, но у арендатора условия работы не легче, надо сообща находить решение в этом вечном споре.

Точка зрения арендодателей

Сергей Никонов, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК A-100 Девелопмент

— С крупными продуктовыми сетями мы работаем на проценте от товарооборота и считаем, что это честно. При этом фиксированная ставка должна быть. Такой вывод я сделал из собственного опыта в прошлом. Крупный оператор арендовал площадь в 6 тыс. кв.м. и с ним был подписан договор — процент от товарооборота, никакой фиксированной ставки не было. В какой-то момент случился конфликт интересов, этот оператор пришел к собственнику и сказал, что завтра закрывается, оставляет одну кассу и продолжает работу, ничего при этом не нарушая. На таких условиях собственник становится заложником у арендатора. Фиксированная ставка должна быть, она предполагает активную работу оператора. В этой ситуации собственник тоже не хочет нести убытки, но был вынужден идти на уступки.

Основным пунктом в сотрудничестве девелопера и арендатора должны быть условия расторжения договора. Это то, что помогает и арендатору, и арендодателю прийти к компромиссу. У крупных операторов, сетей, ресторанов обязан быть процент от товарооборота и фиксированная ставка, которая заставляет оператора работать и в то же время позволяет ему кредитоваться. Такие условия, конечно, нельзя предложить мелким арендаторам, например, кофейням, аптекам. Всегда нужно учитывать масштабы бизнеса и вести дела по-человечески. Когда-то случился форс-мажор — евро по 4 BYN — в этом случае, конечно, нужно идти навстречу и фиксировать ставку по 3, 3,2 BYN, иначе девелопер просто мог бы «убить» своего арендатора, а потом еще, получив свободную площадь, и не сдать ее по таким тарифам.

Артем Обухов, директор компании «Ренессанс Лизинг»

— У каждого сегмента торговли, общепита есть предельный размер арендной платы. С 2022 г. положение дел изменилось. Теперь порог аренды снизился. И арендодатель может сам оценить, какой должна быть арендная плата, как себя чувствует арендатор, и стоит ли с ним договариваться. Бывают ситуации, когда приходит арендатор и просит снизить арендную плату, а по данным о товарообороте у него все отлично.

Арендодатель хочет получать больше, потому что он хочет быстрее погасить кредит, вернуть свои инвестиции и заработать. Пока все торговые центры, кроме «Замка», наверное, все еще в стадии возврата кредитов и инвестиций. Не надо забывать, что у арендодателей есть инвестор-банк. Часто в кредитных договорах прописаны обязательства и штрафы по арендной плате. Банк может задавать вопросы про объемы товарооборота, про его гарантии, про то, может ли он быть точно таким же в других локациях. Эти переговоры бывают тяжелыми. Нужно помнить про условия, в которых работают арендодатели. Не просто так они хотят сорвать куш, хотя есть и такие, будем честны.

Если у арендатора не заполнено 30%—50% пространства, то арендодатель несет колоссальные издержки банально по коммунальным расходам: вентиляция, отопление. К слову, содержать штат охраны в полупустых помещениях тоже затратно. Соглашусь, что всегда нужно договариваться, уметь слышать собеседника, часто арендаторы настаивают на определенных условиях не из личного желания, а потому что их диктуют внешние обстоятельства.

Кристина Стасюк, руководитель отдела маркетинга и рекламы инвестиционной группы «РАПА»

— 12 июля 2024 г. вступили в силу изменения Закона о рекламе. Теперь торговый центр должен быть в реестре рекламораспространителя. Все ссылки, которые вы хотите разместить на сайте ТЦ, должны быть указаны в договорных отношениях, потому что это считается рекламным продвижением. Арендатор еще должен будет заплатить 20% налога за это размещение. Сейчас я бы всем рекомендовала, пока нет более детальной информации, исключать все ссылки с сайтов ТЦ и ждать комментарии юристов.