Как ивестировать в коммерчкую недвижимость

Недвижимость может стать надежным источником дохода для предпринимателей и компаний. Главное, знать актуальные тенденции и перспективные направления. В этом вопросе может помочь экспертность опытных игроков рынка. Андрей Смолка, партнер АН «Сильван-Инвест», агент по операциям с недвижимостью, лидер рынка, чей брокеридж в коммерческой недвижимости составляет порядка 700 000 кв.м., на конференции «Коммерческая недвижимость — 2024» рассказал, как правильно инвестировать в недвижимость и получать прибыль.

Эксперты формируют рынок

— Возможностей сейчас много, создавать их не приходится, их нужно просто увидеть. Хочу обратить ваше внимание на одно мое наблюдение: 80% покупателей — это игроки арендного бизнеса. То есть активная часть нашего населения, наших клиентов, где маркером цены за метр в сфере коммерческой недвижимости является аренда. 20% — это игроки, которые приобретают недвижимость для своих нужд. Здесь диапазон недвижимости разный — от доступной до дорогой — поэтому критерии оценки разнятся. Поговорим о 80% клиентов. Предлагаю зафиксировать главные тезисы о том, как связать недвижимость и прибыль.

Первый способ — доступная недвижимость

Вы можете рассмотреть покупку недорогой недвижимости в районных центрах. В районах высокая доходность и там можно серьезно заработать. Если выбирать какой-то небольшой город, то нужно смотреть самый центр в диапазоне от 250 до 300 м. Можно выбирать и от 100 до 200 м, многое зависит от того, как вы выстроите отношения с арендатором. Чаще бывает так, что у многих моих клиентов уже есть пул арендаторов, которые готовы с ними заходить в объект, они с ними договариваются и получается такая модель: покупают объект по $ 100−200 за кв.м., проводят тендер или делают ремонт возможностями своей компании за $ 100−150 за кв. м и сдают в аренду например по € 6 за кв.м.

Те игроки, про которых я говорил, готовы инвестировать под 10% годовых в таких небольших городах, могут получить доходность с окупаемостью 5−6 лет. Например, купить, как один мой клиент, более серьезную недвижимость — макаронную фабрику — и переделать в торговый центр, где он приносит с 2018 года $ 100 тысяч в месяц, с площадью в 10 тысяч «квадратов».

Второй способ — объекты на топ-трафике

Здесь мы должны понимать, что бизнес есть прибыль, выгода, и это должно работать в комплексе с этикой. Например, возьмем классический мелкий объект с большим трафиком — аренда € 15 за квадратный метр. Вы понимаете, что здесь аренда может быть выше, что ее можно поднять на € 5. Подобная история на самом деле точечная, это не повседневная практика, но и ее можно рассматривать как вариант. Аренду в € 20 арендатор может потянуть на данный момент. Таким образом на 30% поднята аренда, а значит и прибыль. Инвестиции планировали окупить за 10 лет, а вышло за 7 лет. Для этого нужно проявлять активность в понимании рынка, консультироваться с экспертами, чувствовать время, в котором находимся. Проанализируйте модель, которая даст возможность заработать, но опять же этика должна быть на первом месте.

Третий способ — понимание, кто будет покупать

Я не налоговый консультант, но могу вам сказать, что разбежка в налогах большая. Если разумно подойти к этому вопросу, то можно получить выгоду. На самом деле, определив стратегию, вы сэкономите, а значит заработаете. Это третий способ в комплексе с другими методами. На эту тему нужно очень хорошо подумать.

Четвертый способ — партнерство

Объясню на примере: один из крупных бизнесменов часто практикует такие партнерства. Почему? Во-первых, он не мог осилить объект условно за $ 5 млн. Во-вторых, это диверсификация рисков. В-третьих, более комфортное управление, когда все не завязано на одном человеке. В-четвертых, не нужно идти в банк и брать кредит под 7%, ведь тогда нужно отдать банку или лизинговой компании за 5 лет — 35%, за 10 лет уже получается — 70%. В случае с партнерством все проще: расписали пропорции вложений, собрали деньги без кредитов — и начали бизнес.

Пятый способ — получить скидку

Кейс: 1,5 месяца назад вышли на финальную стадию переговоров на сумму объекта в $ 2 млн , собственник — турок. Вроде все по документам и по истории объекта нормально — мы заходим в сделку. Финальные переговоры. Покупатель взял с собой эксперта из жилой недвижимости, хорошего знакомого. И этот эксперт говорит, что он знает Турцию, там цену делят пополам и с этой половины начинают торговаться. Я понимаю, что можно уже вставать и уходить, потому что клиента сдвинуть с такими установками в переговорах с этой скидки очень сложно. Если вы хотите торговаться, то у вас должна быть логика, понимание, основания, почему вы хотите именно такую скидку, как вы попытаетесь аргументированно объяснить это собственнику недвижимости.

Когда на переговорах встречаются два опытных человека, они сразу понимают, когда востребованность у объекта высокая, тогда и скидка не нужна. Мы это понимаем и принимаем. Но опять же умение получить скидку, даже в 10%, — это выигрыш: значит, у вас будет не 10 лет окупаемости, а 9. Безусловно, это выгодно. Но вам нужно экспертно понимать, в какой объект вы заходите, и какую скидку вы хотите получить.

Шестой способ — фокус на склад

Внешние обстоятельства бывают крайне непредсказуемыми. Вот в 2020 году случился ковид, многие бизнесы остановились в своих инициативах. Тренды офисов, торговых помещений, — медвежьи, то есть ставки постоянно снижаются. А склады дают плюс 20−30%. Находчивые предприниматели решают сберечь деньги в складах: один клиент покупает 20 тыс. м., недострой, приводит его в порядок. Сейчас у него аренда за € 8−9. Человек счастлив, получает более чем 10% годовых. Мы должны понимать, что маркетплейсы с нами уже надолго. И сейчас все, что нужно, — это хороший сайт и склад у МКАДа. Это модель современного мира.

Седьмой способ — забытые офисы

Это интересная история. Люди один раз столкнулись с проблемой из-за того, что ставки на офисы упали, и сейчас у многих эффект «ожога плиты». Один раз обожглись, больше не смотрят в эту сторону, а зря. Могу сказать, что многие бизнес-центры заполнились. Бизнес, как природа, заполняет вакуум. Есть на рынке офисы по $ 700−1000 за метр, аренда — € 8−10. Значит за 8−10 лет можно окупить. Анализируйте, какие сейчас тренды. По офисам рынок стал «бычий», то есть растет. В этой ситуации крайне важно обладать экспертностью, интуицией, где-то даже везением, чтобы найти нужный офис. Конечно, необходимо анализировать условия и предложения рынка. Офисы — хороший инструмент заработка.

Восьмой способ — капитализация

Это не для ипохондриков, т.е. не для тех людей, которые постоянно волнуются. Вот вы купили объект недвижимости, понимаете, что ставки растут, цена за метр растет, эту недвижимость можно продать. Например, в формате капитализации можно купить торговое помещение: аренда была 10 € за 1 кв.м., вы поработали по рынку и понимаете, что ставка у вас € 15 — цена с $ 1000 может стать $ 1500, плюс 50%. Или рынок начал расти и вы сами поймете, что у вас ставка выше, если никаких фундаментальных катаклизмов не произойдет. Анализируйте факты во всей полноте, в комплексе, в конъюнктуре.

Девятый способ — разделяй и властвуй

Известная классика, для узкого круга знатоков: покупка торговых и офисных площадей, деление на блоки 50−150 кв.м. Покупаете например 1000 к.м. офисов, делите на блоки, разделяете техпаспорта. Если торговые площади, делаете еще дополнительно отдельные входы при необходимости. На меньших площадях больше аренда, а значит, и цена за метр выше.

Десятый способ — дерево хура

Дерево хура растет в джунглях, прорастает на 60−80 метров. В джунглях солнечного света внизу практически нет. Это дерево пробивается сквозь плотную листву других деревьев, и тогда на хуре появляются, видя солнце вверху, тысячи разных растений. Таким образом эти растения питаются светом, купаются в нем. Я решил провести такую аналогию: хура это на самом деле — ваша смелость, ваши возможности, ваша прибыль. Подумайте о том, что вы должны понимать, к кому можете обратиться за советом, какие шаги предпринять для развития. Недвижимость — это люди, поэтому важно ставить их на первое место.
Для меня личные отношения важнее денег. Хорошие личные отношения всегда способствуют хорошему результату. Идеальный фильтр — когда фильтра нет. Важно инвестировать в настоящее — именно в нем зарождается будущее.