Эксперт о введении нового налога на недвижимость в России

Источник материала:

Москва, 2 июля. Новый налог на недвижимость депутаты обсудят этой осенью и, как ожидается, вступить в силу он может уже с 1 января следующего года. Эксперты подсчитали: платить придется в среднем в три раза больше чем сейчас. О деталях законопроекта рассказывает председатель правления Союза жилищных организаций Константин Крохин.

В: На кого больше всего повлияет это нововведение: на владельцев квартир или на владельцев частного жилья?

Крохин: В первую очередь, это следует особо отметить, удар придется по коммерческой недвижимости, потому что, как известно, там и ставки выше: сначала 2%, а потом, через некоторое время, 3%. Это очень много. В отношении жилья установлено 0,7%. Как я уже сказал, и кадастровая стоимость все-таки не является рыночной, она оценочная. Она выше, чем ставка стоимости БТИ, но значительно ниже, чем рыночная. Поэтому удар, конечно, будет на коммерческую недвижимость. Если же говорить о квартирах и частном жилье, то, в первую очередь, на мой взгляд, пострадают владельцы частного жилья, владельцы коттеджей и владельцы не единственного жилья. Это тоже очень важный признак, что если у граждан есть несколько объектов жилья, предполагается, что они в состоянии платить повышенные налоги.

В: Скажите, а суммируются налог? У меня есть квартира, и есть загородная недвижимость – это как-то суммируется или по отдельности будет рассчитываться?

Крохин: Нет. Каждый объект является самостоятельным объектом налогообложения и поэтому по каждому объекту недвижимости у вас будет отдельная сумма налога, которую вы обязаны уплачивать, и, более того, вы должны будете оплатить этот налог по месту нахождения недвижимости, а это могут быть разные субъекты - область или город, - а это могут быть разные бюджеты.

В: И каждый устанавливает свою ставку, я правильно понимаю?

Крохин: Да. Для того, чтобы распределение бремени было справедливым, федеральное правительство дает возможность местным администрациям самим дифференцировать, как с точки зрения ставки налога, так и с точки зрения льгот, и льготы могут предоставляться определенным социальным группам, исходя из ситуации на местах.

В: Ну вот если мы дадим власть власти на местах, простите за некую тавтологию. То не получится ли какие-то перегибы, не будут ли вводить какие-то драконовские налоги?

Крохин: Для того, чтобы обеспечить некое единообразие применения существует предельный размер. Федеральным законом устанавливается максимальная ставка, выше которой – нельзя. Так же федеральными законами могут устанавливаться группы населения, которые должны быть защищены. В остальном же, это нормотворчество субъектов Российской Федерации. И есть такая угроза, что где-то будут перегибы. Но вы знаете, в условиях глобального экономического кризиса, опыт других стран, опыт наших соседей по СНГ показывает, что чрезмерное налоговое бремя снижает экономический рост и люди, капиталы, инвестиции практически бегут из этих регионов. На сегодняшний день губернаторский корпус достаточно современный в плане экономики. Он понимает эти задачи. Я полагаю, что перегибов не будет не потому, что им не хочется больше денег в бюджет, а потому, что они понимают, какие плачевные последствия могут быть от таких решений.

В: Чем не устраивал предыдущий налог?

Крохин: Дело в том, что налог на недвижимость, а так же его предшественники – это база бюджетов местных и на сегодняшний день не секрет, что проблемой является недофинансирование местных бюджетов. Возможности перераспределять из федерального центра источники доходов ограничены. Поэтому в соответствии с мировой практикой наше правительство пытается создать базу налогов для того, чтобы местные бюджеты с одной стороны, могли быть интересными, привлекать на свою территорию полезную хозяйственную деятельность, а, с другой стороны, получать с этого доход. Поэтому это попытка привести нашу налоговую систему в соответствие с мировыми стандартами. Там где экономика работает эффективно. А с другой стороны, справедливости ради надо сказать, особенно о городах-миллионниках, что инвентаризационная стоимость сегодня не соответствует никаким реалиям, никаким показателям. И, конечно, когда мы 300 рублей в год платим за двухкомнатную квартиру в Москве, которая может стоить полмиллиона долларов, конечно же, здесь есть некий момент социальной несправедливости. Все-таки государство выполняет социальные функции и нужно, чтобы на местах были источники покрытия расходов на социальные нужды.

В: Ну давайте попробуем разобрать на каком-нибудь конкретном примере. Возьмем, например, квартиру в 40 квадратных метров. Мне нужно платить со всех 40 квадратных метров налог или есть какие-то нюансы?

Крохин: На сегодняшний день система налогообложения уходит от квадратных метров. Она берет за основу кадастровую стоимость, то есть предполагается, что квартира в Москве в 40 квадратных метров будет стоить дороже квартиры в Подмосковье такой же площади. Но будут браться в учет не метры и не количество проживающих, а кадастровая стоимость. На сегодняшний день работа по кадастровому учету практически завершена. На публичных сайтах, на публичной кадастровой карте вы можете найти по своему адресу свой дом, свою квартиру и понять, сколько стоит, как оценена квартира в кадастровом смысле ваша недвижимость. Если вы с ней не согласны, вы можете оспаривать. Но на сегодняшний день все данные открыты и вот это является базой для налогообложения, а не квадратные метры.

В: Хорошо, давайте поговорим о льготах. Предусмотрены они для кого-нибудь?

Крохин: На сегодняшний день основной массив льгот это непосредственно нормотворчество субъектов. То есть субъекты Российской Федерации в праве установить для определенных групп, а эти группы известны: это одиноко проживающие пенсионеры, это многодетные семьи, это инвалиды. То есть традиционно те группы, которые у нас имели поддержку, они имеют. Более того, скорее всего, будет дифференциация происходить единственное жилье у граждан или не единственное. Ну и, конечно, я полагаю, что в регионах особое внимание будет уделено площади. Если площадь превышает тысячу метров или более, то, конечно же, там другая оценка, другая стоимость. И, исходя из этого, будут определяться льготы. То есть льготы будут распределяться адресно на незащищенные группы. Состав этих групп будет не очень широким.

В: Кто оценивает кадастровую рыночную стоимость недвижимости? Насколько эти данные достоверны?

Крохин: Это самый больной вопрос, потому что в условиях отсутствия, скажем так, рынка земли, если рынок недвижимости в виде сооружений, помещений у нас есть, то рынка недвижимости у нас как такового не было, особенно в крупных городах. И в этом смысле все эти данные расчетные, они примерно берутся как будто от рыночной стоимости но, конечно, существует погрешность. И эта самая главная проблема реформы, потому что, на сегодняшний день, мы затрудняемся сказать насколько это справедливо. Если говорить о центральных регионах, о московском регионе, то мы столкнулись с тем, что и Московской области и городе Москва рост кадастровой стоимости произошел существенный, а по некоторым, например, по присоединенным территориям, кадастровая стоимость земли превышает рыночную. Поэтому эти нюансы в ходе этого проекта нужно будет утрясать. И такой механизм в законопроекте заложен. В частности, в течение двух лет можно оспаривать кадастровую стоимость в судебном порядке.

В: А где узнать кадастровую стоимость своей квартиры?

Крохин: Как я уже сказал, существуют два варианта. Один вариант это зайти на публичную кадастровую службу в интернете. Это сайт Роскадастра. Второй вариант - сделать письменный запрос. Вам придет ответ, в котором будет указана кадастровая стоимость вашего объекта. То есть два пути существует. Если первый не получился, можно воспользоваться вторым.

В: Как этот новый налог скажется на рынке арендного жилья? Потому что специалисты посчитали, например, что в Москве в 10 раз увеличится налог. Соответственно должны взлететь и цены. Что должны делать, может продавать вообще квартиры, избавляться от них?

Крохин: Вы знаете такие опасения были, но я полагаю, что на сегодня они не обоснованы. Дело в том, что у нас ставку диктует рынок, а не налоговая ставка. И в этом смысле, учитывая, что по статистике за последний год количество спроса на арендное жилье упало, ну я говорю о московском регионе. И цены упали на аренду. Я полагаю, что серьезного всплеска именно арендной платы из-за этого не произойдет. Главное, чтобы была разумная налоговая политика. Я приведу пример Италии, когда два года назад новое правительство повысило налог на недвижимость и там просто упали цены. Стали люди продавать лишнее второе жилье. И инвестиций туда не поступают и все стонут, просят изменить эти налоги. Главное, чтобы они были не запредельными. Если они позволяют бюджету, ну, той же аренды, выплачивать этот налог, то, скорее всего повышения цен не произойдет по той простой причине, что на ставки аренды влияет в первую очередь спрос, а не налоговое администрирование.

В: Ну, в Москве спрос будет всегда, в любом случае, нет?

Крохин: Вы знаете, он будет всегда, но он меняется. Одно дело вы знаете, что по однокомнатным квартирам был период, когда они стоили 30 тысяч рублей в месяц, а сейчас можно найти и за 15 и за 20.

В: После эфира расскажете мне где, это очень интересно. Законопроекту, на самом деле, уже 10 лет. Чего он так долго пылился-то?

Крохин: Дело в том, что этот законопроект, по сути, увеличивает налоговое бремя. И государство в течение долгого времени не могло вводить бремя на граждан в условиях, скажем так, недостаточных доходов. Полагаю, что сегодня государство посчитало, что граждане могут поделиться дополнительными доходами и сейчас то время, когда нужно подкрепить местный бюджет. Вопрос политически был выбран, исходя из этих двух составляющих.

В: Константин, вот повышенным налогом будет облагаться недвижимость свыше 300 млн. рублей. Что такое повышенный налог и в чем отличие, например, от налога на простую «двушку» в той же Москве.

Крохин: Ну, вот я привел пример с коммерческой недвижимостью, как яркий пример такого налога, когда он от 2-х до 3-х процентов с кадастровой стоимости. В тоже время, когда жилье оценивается не выше 0,7 от кадастровой стоимости. Вот вам повышенность в несколько раз, а учитывая площади коммерческих объектов, то конечно, это сотни миллионов могут быть. В этом смысле повышенность, это, скажем так, попытка реализовать принцип социальной справедливости. Насколько она реальна, понять очень сложно, поскольку подсчеты показали, что, допустим, старая квартира в центре по стоимости налога может быть равна новостройке на окраине. Где тут социальная справедливость – большой вопрос.

В: Не ударит ли этот новый законопроект по среднему бизнесу, если вдруг резко им придется больше платить?

Крохин: Опасения такие есть и уже есть обращения по Москве в мэрию о том, что средний бизнес просит немножко отложить. То есть, опасения такие есть.

В: Спасибо большое за то, что пришли, прояснили ситуацию. Напомню, у нас в гостях был Константин Крохин, председатель правления союза жилищных организаций.

Интервью расшифровал Алексей Лукьянов