ПРОГНОЗ НЕ ОПРАВДАЛСЯ

Источник материала:

К лету средняя стоимость 1 кв. м общей площади жилья на вторичном рынке Минска может превысить 2 тыс. USD — такой прогноз сделали эксперты «ЭГ» в марте нынешнего года (см. «ЭГ» № 23, с. 27). Реально оказалось несколько меньше. По данным агентства «Центростиль», в I половине 2007 г. цены на жилье в столице возросли в среднем на 665 USD/м2 и к июлю достигли отметки 1865 USD/м2.

Вторичный рынок жилья в столице начал стремительно дорожать с конца 2006 г. Но если за декабрь стоимость 1 м2 общей площади в среднем увеличилась на 50 USD ( в целом за год — на 150 USD, до 1200 USD), то уже в январе 2007 г. прирост составил 125 USD, в феврале — 175 USD. Но на этом цены не остановились: в марте 2007 г. они «прибавили» 185 USD, в апреле еще 135 USD. И только в мае жилье подорожало «всего» на 30 USD/м2, в июне на 15. К началу июля рост практически остановился.

Данные о зависимости стоимости жилья в Минске от типа квартиры, ее местонахождения и планировки, о динамике спроса-предложения приведены в таблицах 1-4.

Рост цен на вторичном рынке жилья столицы во II кв. затронул все типы квартир. Иначе говоря, для потенциальных покупателей все они были привлекательны.

Причин несколько. В предыдущие годы реальный спрос ненамного превышал предложение, поэтому цены на квартиры росли достаточно разумными темпами. Но после того, как стало известно, что в будущем до 80% строящихся квартир будут распределяться среди очередников, спрос на вторичном рынке жилья значительно оживился. В конце года, как мы помним, начались трудные переговоры с Россией о повышении цен на энергоносители. Потенциальные покупатели быстро смекнули, что все это может привести к удорожанию строительства и не дай Бог к инфляции национальной валюты. Цены на квартиры просто взлетели.

Конечно, кроме психологических, есть и экономические составляющие — высокие цены на энергоносители на мировых рынках, динамично развивающаяся белорусская экономика, возросший за последние пять лет уровень благосостояния народа. Ведь вторичный рынок жилья, в отличие от, скажем, фондового рынка, рынка драгоценных металлов и других свойственных рыночной экономике инструментов, это наиболее доступный и эффективный объект вложения и сохранения капиталов для большинства обывателей.

Почему же тогда к маю текущего года рост цен замедлился, а затем и вовсе прекратился? Причин опять же несколько, и основные из них также лежат в психологической плоскости. По прошествии первых 4 месяцев года предрекаемый некоторыми специалистами «крах» белорусской экономики не наступил, правительство, как и обещало, справилось с ситуацией. Цены на вторичном рынке жилья достигли очень «серьезного» уровня, при этом многие покупатели успели решить свои жилищные проблемы. Некоторые претенденты на заветные «квадраты», видя, что динамика роста цен начала замедляться, решили выждать какое-то время. В результате отношение спроса и предложения поменялось, как говорят, «до наоборот».

Нельзя сбрасывать со счетов и чисто сезонный фактор: многие потребители предпочитают решать свои проблемы не с приходом отпускной «горячки», а осенью — с новыми силами.

Сейчас население и рынок недвижимости замерли в ожидании внесения изменений в Указ Президента “О долевом строительстве” и цен застройщиков на новое жилье. Во II половине лета и осенью, по прогнозу «Центростиля», рынок будет вести себя спокойно — начиная с мая количество квартир, предлагаемых на продажу в г. Минске, значительно прибавилось, а спрос изменился ненамного. При этом, как уже отмечалось, начался отпускной сезон, и потенциальный покупатель психологически не готов к какому-либо движению цен вверх.

Какие меры могут уберечь нас от ценовых «рывков» в будущем? Их несколько. Некоторые имеют стратегическое значение: рост объемов строящегося жилья, изменение структуры рынка, на котором большую долю должны занять одно — и двухкомнатные квартиры. Возможно, переняв опыт других столиц, надо повысить этажность новых домов, упростись процедуру выделения застройщикам новых площадок, сократив при этом время рассмотрения заявок при безусловном соблюдении всех норм, обеспечивающих качество проводимых работ. И наконец, если существует кадровая проблема, обеспечить привлечение иностранной рабочей силы.

Среди тактических ходов прежде всего отметим отмену 3-летнего запрета на продажу квартир после выплаты льготного кредита и ограничение их стоимости при долевом строительстве.

Такова ситуация на вторичном рынке жилья столицы. А что в регионах (таблицы 5-7)?

В Бресте, по данным агентства ЗАО «Альфа-Актив», жилье в I половине года также дорожало, хотя и не такими темпами, как в столице. Пик пришелся на середину апреля, когда 1 м2 общей площади в стандартной одно — и двухкомнатной квартире превысил 1150 USD. Затем наступил спад, и к июлю цены подошли с отметкой на уровне 800 — 1100 USD. Основной причиной отката стало перенасыщение рынка, на который свободных квартир было выставлено раза в три больше по сравнению с зимой. В то же время, повинуясь сезонному графику, резко снизился спрос. Зато у «летнего» покупателя всегда большая возможность выбора желанной квартиры: как по числу комнат (в Бресте нынешним летом наибольшим спросом пользовались «двушки» и «трешки»), так и по ценовому фактору. А многочисленным продавцам ничего не оставалось делать, как снижать цены.

Исходя из многолетнего опыта, специалисты агентства полагают, что цены на недвижимость в Бресте «проснутся» с началом деловой активности, т. е. уже во II половине сентября.

Бесспорным лидером по темпам роста стоимости вторичного жилья в апреле — июне нынешнего года является рынок Витебска. По данным ОДО «Уют» и газеты «Недвижимость Витебска», основной предпосылкой для этого стало, в противоположность Брестскому рынку, значительное превышение спроса над предложением по всем типам квартир. К примеру, во II квартале количество витебчан, желающих приобрести однокомнатные квартиры, оказалось в два с лишним раза больше их продавцов.

Особенностью Гомельского рынка вторичного жилья в апреле-июне, по данным агентства “Недвижимость и закон”, стал значительный — на 27,75% — рост цен на трехкомнатные квартиры. Основной предпосылкой для этого явился существенный спад предложений в данном сегменте рынка при одновременном повышении спроса на одно — и двухкомнатные квартиры.

С началом весны несколько подросли цены и на другие типы квартир. К апрелю, например, гомельчанам пришлось смириться с 30 тыс. USD за однокомнатную квартиру, тогда как в январе-феврале эта цифра не превышала 25 тыс. В апреле-июне цена на подобное жилье в некоторых районах (17-й микрорайон, Речицкое шоссе) установилась на отметке 35 — 37 тыс. USD. Квартиры побольше (трех — четырехкомнатные) стоят дороже, поэтому и продаются не так хорошо.

Стремительно, по определению специалистов дочернего РУП «Гродненское агентство по оказанию риэлтерских услуг», росли цены с ноября 2006 г. по май 2007 г. на вторичном рынке жилья в городе над Неманом. К середине II квартала они значительно снизились. Гродненский феномен (единственный областной центр, где цены по сравнению с I кварталом сократились как по всему объему предложения, так и по видам квартир) специалисты объясняют существенным — почти в два раза — ростом поступления на рынок свободного жилья, в основном одно — и двухкомнатных квартир старой планировки (т.н. «хрущевок» и «брежневок»). У покупателя появился выбор, и теперь квартиры, выставленные по высоким (по сравнению с аналогичными) ценам, в Гродно не продаются, если не обладают какими-либо достоинствами, выделяющими их из общей массы. Стоимость квадратного метра общей площади в отдельных типах квартир по сравнению с мартом сократилась на 2-3 тыс.USD (5-6%).

На вторичном рынке жилья в Гродно, как и во всей республике, теперь затишье, вызванное ожиданием новых правил, по которым предстоит работать рынку долевого строительства. Основной застройщик — ОАО “Гродножилстрой” — временно вообще не заключает договоры. Однако в агентстве полагают, что к сентябрю цены вернутся на уровень марта.

На вторичном рынке жилья Могилева количество покупателей к настоящему времени по сравнению с апрелем сократилось более чем вдвое, — сообщили нам в филиале № 3 ОДО «Загородный дом». В начале года и весной наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры, за ними в рейтинге выстроились одно-, трех — и четырехкомнатные. Достаточно «миролюбиво» вели себя и цены — по всем секторам прирастали не более чем на 2-3 тыс.USD, чему, к слову, способствовал значительный прирост в городе нового жилья. С началом деловой активности спрос и предложение, как ожидается, возрастут, соответственно начнут расти, хотя и незначительно, цены.

Итак, одной из предпосылок роста стоимости жилья на вторичном рынке республики в январе-апреле нынешнего года стало явное отставание его предложения от спроса. Необходимо, отмечал недавно в этой связи руководитель Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов, делать все возможное, чтобы наращивать объемы нового жилья. При этом надо иметь в виду одну национальную особенность: чтобы человек сразу заработал или накопил 80-100 тыс. USD и пришел с этой суммой на рынок, у нас это не часто встречается. В основном люди улучшают свои жилищные условия продавая старое жилье и добавляя 15-20 тыс. Найти такие деньги гораздо проще, и для таких покупателей рост цен уже не так страшен.