ДЕНЬГИ ИЛИ НАТУРА

Источник материала:

Деньги или натура
для решения квартирного вопроса все средства хороши

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20080428.17/080171511

В вопросе финансирования жилья для населения на первый план выходят два аспекта: возможность накопления первого взноса и последующее обеспечение возврата кредита. В обоих случаях решением проблемы мог бы стать залог имеющейся недвижимости, строений и земельных участков. Банки не против, но считают, что нужно повышать качество залогов.

В Беларуси закон о залоге действует 15 лет, однако для массового использования недвижимости в качестве обеспечения кредитов одного закона мало. Даже закон об ипотеке, который парламент собирается принять во втором чтении в мае-июне текущего года, не станет одномоментным решением проблемы. Как справедливо отметил на недавнем семинаре, посвященном способам финансирования недвижимости, начальник управления залога и экономической экспертизы «Белвнешэкономбанка» Виктор Криволапов, качество залога - это его ликвидность. Для банка, принимающего в залог квартиру или земельный участок, важны гарантии того, что в случае неуплаты это имущество будет быстро реализовано по рыночной цене. Действующее белорусское законодательство в отношении недвижимости устанавливает ряд ограничений. Из самых ярких примеров - невозможность выселить из заложенной квартиры семью с несовершеннолетними детьми. Другой пример касается залога объекта недвижимости, находящегося в частной собственности, но расположенного на земельном участке, принадлежащем государству. Как оценивать такой залог? От стоимости строения отнимать кадастровую стоимость земли? Или рыночную? Или оценивать стоимость прав на аренду земли? Кроме того, неприятным бременем для банков остается необходимость продавать заложенную недвижимость лишь после решения суда, а судебные разбирательства могут длиться годами.

Когда возникает слишком много вопросов без четкого ответа в отношении крупных кредитов, банк предпочитает отказаться от подобного залогового обеспечения. В то же время четкая оценка качества залога улучшит обеспечение кредита, и население получит больше возможностей для привлечения заемных средств на финансирование недвижимости. По мнению Криволапова, с принятием закона об ипотеке вопрос качества залога в виде недвижимости лишь обострится.

Законодатели рассчитывают, что его принятие ускорит развитие правового поля. К примеру, должны быть приняты поправки в процессуальный кодекс, позволяющий выселять за неуплату по кредиту без предоставления жилья взамен. Еще больше работы предстоит проделать в части урегулирования земельных отношений. Земля должна стать товаром с возможностью свободной продажи, а не просто формой обеспечения.

В этой связи наблюдается любопытный правовой казус, на который указал завсектором института Минэкономики Константин Коломиец. Как известно, два года назад были приняты жесткие указы относительно целевого использования выделенных земельных участков. Не построил дом в течение двух лет - отдавай землю обратно государству. По мнению Коломийца, раз государство установило такие правила, то должно предоставить возможности по финансированию строительства путем получения кредита под залог полученного земельного участка.

ДОРОГИЕ КРЕДИТЫ

Вторым важнейшим аспектом финансирования недвижимости остается процентная ставка по кредитам. Банкиры заявляют, что плата по кредитам еще долго останется высокой, поскольку у банков не хватает возможностей для привлечения дешевых денег. Частично эта проблема начнет разрешаться с развитием фондового рынка и широким выпуском банками ипотечных облигаций, под которые можно будет привлечь средства страховщиков и предприятий, для которых высокие гарантии возврата окажутся более актуальными, чем высокий доход.

Поэтому сейчас насущным вопросом является скорейший запуск национальной системы стройсбережений, в рамках которой население сможет накопить средства для первоначального взноса, а потом взять кредит по сниженной ставке. Такие возможности появятся с принятием закона о стройсбережениях, который уже одобрен Палатой представителей, на весенней сессии будет рассмотрен Советом Республики и передан на подписание президенту.

Классическая немецкая система сберкасс представляет собой закрытую систему, когда население накапливает средства с очень низкой доходностью, а затем получает кредит по низкой ставке - от 1,5 до 6% годовых. Внешнее финансирование здесь практически отсутствует, кроме специальных премий, начисляемых государством на сумму вклада. В белорусском законе классическая система взята за основу, но при реализации придется учитывать местные особенности финансового рынка.

Интересен опыт реализации системы стройсбережений «Беларусбанка». Банк уже начал выдавать первые кредиты своим вкладчикам, которые с 2006г. накопили заявленную сумму: по базовому вкладу со сроком накопления 3 года сумма должна составить Br36 млн. Процентная ставка по вкладу составила ставку рефинансирования (сейчас СР-10%), а кредит выдается под СР +1% (11%) на 15 лет. Банк предусмотрел возможность единовременного внесения всей суммы, тогда вкладчик может рассчитывать на получение кредита не через 3 года, а через 19 месяцев. Как сообщил главный специалист управления кредитования населения «Беларусбанка» Андрей Сафонов, такой вариант выбрал каждый четвертый вкладчик. Сегодня вкладчики получили возможность взять кредит на финансирование недвижимости на самых выгодных в стране условиях (если не считать льготного кредитования). Тем не менее окончательная сумма кредита все равно рассчитывается с учетом платежеспособности кредитополучателя.

По мнению начальника управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александра Горваля, дороговизна кредитных ресурсов в Беларуси не сделает программы по ипотеке и стросбережениям массовыми. Ведомство полагает, что ими смогут воспользоваться 5-6% населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий. Горваль сообщил, что в очереди нуждающихся до сих пор находятся граждане, вставшие на учет в 1981г.: несмотря на право получения льготного кредита, с учетом своих доходов, они не могут позволить себе даже его.

Поэтому, помимо интенсивного наращивания строительства жилья, в определенной мере разгрузить жилищную проблему позволит строительство жилья для сдачи в аренду. Такая мысль прописана в принятой недавно концепции «Доступное жилье».

А член рабочей группы по разработке концепции Коломиец выступил с нетривиальным предложением создания материнского капитала для строительства жилья. В отличие от российской программы, где женщина при рождении ребенка получает спецсчет, на который зачисляются денежные средства, Коломиец предложил в условиях нехватки финансовых ресурсов использовать природные богатства Беларуси - землю и лес. По его мнению, если семья будет знать, что при рождении детей государство выделит ей земельный участок под строительства жилого дома и обеспечит стройматериалами, это позволит решить сразу две проблемы - жилищную и демографическую.