Каждому по квартире

Источник материала:

Жилье можно сделать доступнее. Для этого у государства уже сейчас достаточно инвестиционных ресурсов. В первую очередь — это земля, лес, иные природные богатства, а также различного рода товары и ценные бумаги. Но они не задействованы, утверждает заведующий сектором финансов реального сектора экономики НИЭИ Минэкономики, член рабочей группы по разработке плана мероприятий для реализации Концепции строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья на 2008-2015 гг. Константин КОЛОМИЕЦ.

— В целях финансирования может быть задействован т.н. «материнский (семейный) капитал». В России этот механизм введен федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», который вступил в силу с 2007 г. Он прост: матери, родившей второго ребенка, выдается сертификат, который дает право приобретать жилье за счет бюджетных средств. Применительно к нашей стране через рынок ценных бумаг можно использовать механизмы вовлечения в оборот природных ресурсов, прежде всего земли и деловой древесины. При этом государство может не выдавать деньги, уйдя от риска нарастить денежную массу и «подогреть» инфляцию.

Всем известно, что Беларусь по земле и лесу является одной из богатейших стран Европы. Таким образом, государство уже сейчас располагает значительными инвестиционными возможностями. Земля и деловая древесина, лес на корню могут передаваться многодетным семьям в виде субсидии, остальным категориям населения — в виде товарного кредита под нулевую ставку, без особых отрицательных последствий для банковской системы и национальной экономики.

- Да, но те, кто нуждается в улучшении жилищных условий, могут получить землю уже сегодня, обратившись в исполкомы. В чем новизна вашего предложения?

— Действующая практика имеет существенный недостаток: земля не оценивается. В результате семьи получают разные по стоимости участки. Кроме того, банки неохотно берут землю в качестве обеспечения возврата кредита и рассматривают только участки, находящиеся в частной собственности.

Для передачи природных ресурсов под доступное жилье предлагается создать внебюджетный фонд содействия жилищному строительству (сейчас в России создается почти такой же). В отличие от российского, кроме не эффективно используемых земельных участков, доходная часть белорусского фонда может быть сформирована за счет деловой древесины и ценных бумаг, например, чеков «Имущество».

- Константин Григорьевич, как при этом может быть обеспечена социальная справедливость, не появится ли почва для злоупотреблений?

— С социальной справедливостью сложнее. В жилищной сфере каждый гражданин ее критерии определяет исходя из соотношения своей зарплаты и уровня стоимости м2 жилья. Как известно, в последние годы тема стоимости жилья поднималась неоднократно и решалась неудовлетворительно. Кроме того, по моему мнению, в последнее время был издан ряд нормативных актов, которые нарушают большинство принципов социальной справедливости. Взять, например, Указ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков». Чиновники вместо того, чтобы помочь гражданам, самостоятельно рискнувшим решить свою жилищную проблему и оказавшимся в затруднительном финансовом положении, решают эти проблемы как всегда при помощи двух арифметических действий — «отнять» и «поделить». Им бы научиться «складывать» и «умножать».

Плохо пока получается у чиновников и с дешевыми строительными материалами. Например, Республиканской программой энергосбережения на 2006-2010 гг., утв. постановлением Совмина от 2.02.2006 № 137, предусмотрено создание экологически чистого малоэтажного жилья с использованием местных природных материалов — соломы. Однако до сих пор ни на одной из многочисленных строительных выставок вы не увидите белорусскую компанию, освоившую производство жилья с использованием соломенных блоков. Основные причины — невысокая доходность строительства экодомов для бизнеса и равнодушие чиновников. У меня такое чувство, что наши специалисты быстрее освоят строительство пятизвездочных гостиниц и многоэтажных бизнес-центров, чем дешевого жилья.

- Можно ли обеспечить социальную справедливость, оценив объем помощи в денежном выражении?

— В базовом варианте белорусского материнского капитала предлагается передавать в собственность семьям участок земли до 20 соток и/или до 100 м3 деловой древесины, всего на сумму примерно 25 тыс. EUR. Объем передаваемых природных ресурсов может определяться в каждом конкретном случае по заявлению матери или иного члена семьи. В результате семья самостоятельно сформирует набор ресурсов, необходимых ей для строительства жилья. При этом стоимость земли предлагается определять по кадастровой оценке, деловой древесины — по текущей биржевой цене. Впоследствии, с развитием рынка, землю можно будет передавать населению по рыночной, т. е. более справедливой стоимости.

Недостающую для строительства сумму семья будет оформлять в кредит, предоставив полученные от государства ресурсы в качестве первоначального взноса и залогового обеспечения.

Что касается злоупотреблений с материнским капиталом, то они, конечно, могут появиться. Чтобы их значительно сократить, необходимо детально проработать правила его получения. Кроме того, так же, как и в России, материнский капитал предлагается использовать строго по целевому назначению — на строительство жилья.

- О каком объеме инвестиций в жилищное строительство может идти речь в рамках всей республики по предложенной вами схеме?

— До 2011 г. по такой схеме может быть привлечено более 2 млрд. EUR инвестиционных ресурсов. Фактически это означает, что материнский капитал (25 тыс. EUR) или аналогичную сумму беспроцентного товарного кредита должны получить не менее 80 тыс. граждан. Земельные, лесные и другие природные ресурсы страны, имеющиеся у населения чеки «Имущество» многократно превышают эту потребность в инвестресурсах.

- Как вы считаете, созрела ли наша нормативная база, готовы ли государственные чиновники для внедрения озвученных вами механизмов?

— Как ни странно, большинство белорусских банкиров и государственных чиновников, разрабатывающих нормативные документы, не различают понятий «финансовые ресурсы» и «инвестиционные ресурсы». Если говорить упрощенно, финансовые ресурсы — это деньги. Фактически же по действующему законодательству кроме денег в качестве инвестиционных ресурсов при строительстве дома могут выступать земля, оборудование, материальные ценности, ценные бумаги и другое имущество (ст. 1 Инвестиционного кодекса). В мировой практике проектного финансирования денежные ресурсы при реализации инвестпроектов лишь частично покрывают суммарную потребность в ресурсах, значительная доля обеспечивается различными видами имущества.

Итак, доступное жилье — это, прежде всего, доступные для населения инвестиционные ресурсы. Учитывая средний уровень платежеспособности населения, для большей части граждан Беларуси строительство квартиры, дома представляет собой инвестиционный проект, реализуемый преимущественно за заемные средства с длительным сроком возврата кредитных ресурсов. Поэтому основная причина, сдерживающая массовое строительство жилья в Беларуси, такая же, как и во всех остальных долгосрочных инвестиционных проектах — отсутствие в банковской системе «длинных денег» по доступным для населения процентным ставкам. В этой связи, по моему мнению, жилье в Беларуси станет доступным лишь тогда, когда в стране появятся доступные для населения новые инвестиционные ресурсы и механизмы их привлечения.