ЕКАТЕРИНА ФЕДУКОВИЧ: «ТОРГОВЫЙ ОБЪЕКТ ПОВЫШАЕТ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ»

Источник материала:

Екатерина Федукович: «Торговый объект повышает стоимость земли»
 

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20080804.31/080161511

Размещение на земельном участке торгового объекта значительно повышает стоимость самой земли, что положительно сказывается при последующей продаже участка. Однако пока в Беларуси вторичный рынок оборота земли не сформирован, то и услуга профессиональных оценщиков недвижимости востребована недостаточно.


Об этом корреспондент «БелГазеты» беседовала с замдиректора по оценочной деятельности компании «Альфа Инвестментс» Екатериной ФЕДУКОВИЧ.

- Есть ли нюансы при оценке объектов торговли?

- Нюансов относительно функциональной оценки торговых помещений немного. Они возникают в первую очередь на том этапе, когда оценщик определяет вид объекта оценки - оборудование, земельный участок, бизнес, интеллектуальная собственность или недвижимость. Торговые помещения - это недвижимость, и они оцениваются по тем же принципам, что и другие объекты недвижимости.

Функциональная специфика сказывается только при использовании определенных методов оценки. К примеру, в затратном методе самое главное - определение стоимости восстановления или стоимости замещения объекта оценки: текущей стоимости строительства идентичного объекта или аналогичного. В этом случае оценщик должен учитывать материал, из которого построен торговый объект, и специфику возведения. Понятно, что стоимость капитального здания будет выше, чем здания из сэндвич-панелей.

При использовании доходного метода оценки, когда учитывается потенциальный доход от эксплуатации объекта, оценщик должен знать, что сегодня уровень арендной платы за торговые помещения выше, чем за административные. В сравнительном методе особых нюансов нет - оценщик просто сравнивает данные по купле-продаже объектов аналогичного функционального использования.

Кроме того, нужно учитывать стоимость земельного участка. Оценщик должен понимать, какой анализируется земельный участок, на каком праве он выделен и включать его в стоимость торгового объекта или нет.

- Обычно участки под торговые объекты выделяются на праве аренды?

- Однако право аренды также имеет свою цену, равно как и право постоянного пользования, и стартует от величины кадастровой стоимости земли участка.

- А что влияет на повышение стоимости земельного участка при оценке - срок аренды?

- Когда мы будем оценивать торговый комплекс - объект и земельный участок, и если он выделен на определенном праве - аренды либо постоянного пользования, - нужно определиться, как считать стоимость земли - рыночную или кадастровую. По стандартам, нужно считать рыночную стоимость, но оценщик вправе опираться на кадастровую как на некий минимум стоимости.

- В настоящее время в Минске кадастровая стоимость земли заметно отличается от рыночной?

- Нет, она довольно близка к рыночной оценке земли. Но рыночная стоимость земельного участка предполагает наиболее эффективное использование земельного участка. Это использование, при котором земля приносила бы наибольшую отдачу.

- Использование земли под строительство большого торгового комплекса ведет к улучшению использования земельного участка?

- Безусловно, поскольку если участок не застроен, он никакой стоимости не приносит. Однако дело в том, что у нас не продаются участки в чистом виде - они либо отводятся под строительство, либо продаются с готовыми объектами недвижимости. Поэтому на сегодняшний день строительство на участке торгового комплекса является одним из наивыгоднейших способов использования этого участка.

- Значит, до начала полноценного оборота земли преждевременно говорить о том, насколько повысил стоимость земельного участка расположенный на нем торговый центр?

- В целом это так. Тогда можно говорить об отдаче, которую приносит торговый центр. Пока у нас утверждены генпланы по застройке районов Минска на несколько лет вперед, районные администрации знают, где, в каких объемах и на какие цели будет отводиться земля. Но не думаю, что при разработке генпланов чиновники очень задумывались, выгодно или невыгодно располагать на выделенном месте утвержденный объект.

На вторичном рынке ситуация может быть иной, и новый собственник сможет изменить функциональное назначение объекта, если не было специальных условий при продаже.

- Торговые объекты нередко меняют собственников. Привлекают ли оценщиков для оценки стоимости таких объектов?

- Поскольку в этом случае проведение оценки не носит обязательного характера, продавцы предпочитают не обращаться к профессиональным оценщикам. По закону собственник может продать свое имущество по любой цене. Это может быть балансовая стоимость объекта, и в данном случае налоговые последствия для собственника минимальны. Он может продать ее ниже балансовой стоимости - тогда у него образуется убыток, или выше баланса - тогда будет прибыль, и она подпадет под налог на недвижимость. Но даже если оценщик даст заключение о рыночной стоимости объекта, которая будет расходиться с ценой продажи, никаких налоговых последствий для собственника его оценка иметь не будет.

Редкое исключение составляют случаи, когда владелец имущества желает знать, сколько оно реально стоит, но и здесь обращение к оценщику необязательно. Информационные технологии позволяют любому желающему самостоятельно провести оценку аналоговым методом - достаточно открыть газету или интернет-сайты и посмотреть, сколько просят за подобный объект на рынке.

- Означает ли это, что торговые объекты пока находятся вне сферы внимания оценщиков?

- Это не так. Оценщики в целом не выделяют объекты торговой недвижимости в отдельную категорию, ведь в самой оценке специфики нет. А если говорить об инвестиционных проектах, то на первом этапе инвесторы, как правило, имеют представление о том, во что они вкладывают деньги и что они получат на выходе. Но если инвестор хочет иметь детальную картину, посмотреть, из чего будет складываться прибыль, какой может быть перспектива, и в целом провести анализ чувствительности проекта, это все укладывается уже не в оценку, а в бизнес-план проекта, который и заказывается у соответствующих структур.

При разработке бизнес-плана определяется, каким будет профиль будущего объекта, какова нарезка помещений, позиционирование на рынке. Это очень сложная работа, и на белорусском рынке ее выполняют очень немногие компании. Да и сами инвесторы совсем недавно стали не просто строить, но и задумываться, что именно имеет смысл строить на выделенном участке земли. Теги: Минск