Нет информации - нет явления

Источник материала:

Институт оценки недвижимости в Беларуси существует более 15 лет. Но проблем, которые испытывают оценщики, не стало меньше.Что мешает развитию рынка услуг по оценке недвижимости в нашей стране и какие преобразования могли бы в корне улучшить ситуацию - на эти и другие вопросы мы попросили ответить начальника отдела оценки земель и мониторинга рынка недвижимости Национального кадастрового агентства РБ Дмитрия РИТВИНСКОГО.

- Первая проблема, с которой сталкиваются все специалисты, занимающиеся оценкой недвижимого имущества, - это недостаток информации. Недостаточно объема рыночной информации, недостаточно структурированных баз данных, которые можно группировать, обрабатывать, анализировать. Это не позволяет в полной мере использовать при оценке метод сравнения продаж, который является наиболее адекватным при оценке рыночной стоимости объектов.

Не имея возможности применить метод сравнения продаж, оценщики чаще всего применяют  на практике затратный метод, который в странах с развитым рынком недвижимости имеет место в исключительных случаях. Например, при оценке спецобъектов даже на них пытаются найти объект-аналог, если не у себя в стране, то в соседних странах, чтобы посмотреть, сколько же он реально стоит на рынке.

Вторая проблема - это подготовка кадров. Насколько мне известно, ни один белорусский вуз целенаправленно не готовит специалистов по оценке недвижимого имущества и имущественных прав на него. Есть в БНТУ и в БГУ на некоторых факультетах курсы лекций и практических занятий по оценке - оценка недвижимости, оценка бизнеса и т. д.

Формированию профессиональных кадров не вполне способствуют и существующая система сертификации и аттестации оценщиков, а также курсы повышения квалификации перед сертификацией. Чтобы заниматься оценкой, человеку, решившему получить специальность оценщика, придется получить сертификат оценщика. Для этого необходимо окончить курсы повышения квалификации в Госкомимуществе. Потом он подает заявку на аттестацию и в случае успешного ее прохождения получает разрешение на осуществление оценочной деятельности.

Остается подсчитать, сколько человек, пожелавший стать оценщиком, должен потратить времени на прохождение всех этих процедур. Сколько практически полезных знаний он получит. И встает вопрос, получит ли он в достаточном объеме хотя бы теоретические навыки оценки недвижимости и прав на него.

На мой взгляд, помимо существующей аттестации и курсов повышения квалификации, больше нужны практические специализированные семинары, курсы, тренинги, которые бы способствовали скорейшему росту профессиональных кадров в области оценки и улучшению качества оценочных услуг. Практика показывает, что наличие аттестата вовсе не является гарантией качественной оценки.

Следующая проблема, о которой нельзя не упомянуть, - это нормотворчество. Кроме основных документов, регулирующих деятельность оценщиков, есть еще масса методичек, инструкций, писем, разъяснений. Оценщику приходится отслеживать все изменения, которые вносятся в различные нормативные акты, имеющие отношение к оценке в Республике Беларусь. А поскольку эти изменения появляются чуть ли не каждый квартал, то отслеживать их появление крайне сложно.

Одно дело, когда оценщик работает в госструктуре и у него есть доступ к обновлениям правовой базы, возможность консультирования с вышестоящей организацией, другое дело - частный оценщик, у которого зачастую нет ни времени, ни возможности, ни желания.

Я бы сказал, что у нас оказалась зарегулированной сама оценка, ее методы, что делает зачастую оценку "по-белорусски" непонятной для инвесторов, оценщиков и других зарубежных специалистов, которые работают по общепризнанным классическим подходам и методам.

- Дмитрий Александрович, а услуги оценщиков востребованы сегодня?

- Услуги по оценке востребованы, но качество оценочных услуг востребовано не на том уровне, как на Западе. Естественным путем поднять оценку на качественно новый уровень может только сам рынок, то есть потребитель. Само собой, если взаимодействие субъектов - участников рынка недвижимости недостаточно развито, как у нас, то и качество оценки будет соответствующим.

Взять, к примеру, Германию или Швецию. Там клиент заказывает оценку только у оценщика, который имеет положительную репутацию, о нем можно узнать из различного рода рейтингов, публикаций СМИ и т. д. Причем огромную роль в создании имиджа играют профессиональные общественные или профессиональные организации, которые, по сути, определяют правила игры на рынке оценки. Существенным фактором, который снижает спрос на профессиональные услуги по оценке, является один из постулатов Указа об оценочной деятельности № 615: "Внутренняя оценка - оценка, проводимая самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения, без привлечения исполнителя оценки". То есть получается, что чуть ли не каждый может быть оценщиком. Такая "оценка" имеет место быть, она принимается банками для выдачи кредита под залог, для принятия управленческих решений и т. д.

- Если надо оценить доходность объекта, вы принимаете во внимание данные агентств недвижимости, результаты аукционов или какую-то другую информацию?

- При оценке мы стараемся собрать как можно больше информации, в том числе данные агентств недвижимости, результаты аукционов, договорные арендные ставки, цены из договоров купли-продажи и т. д. Но, опять же, к проблеме информации: самый развитый рынок недвижимости, я думаю, ни для кого ни секрет, - в Минске, поэтому львиная доля рыночной информации приходится на столицу, далее - областные центры. В районных центрах рыночная информация содержится в основном по жилому сегменту - квартиры, дома. Что касается коммерческого или производственного сегмента, то здесь всегда встречаются трудности: информации о ставках аренды крайне мало, еще меньше ее о купле-продаже, соответственно, отсутствует и аналитический материал.

- А почему бы не посмотреть объекты-аналоги в других районных центрах?

- Можно, но тогда нужно собирать информацию, ее анализировать, а это, в свою очередь, ведет к увеличению трудозатрат и, конечно же, к увеличению стоимости услуг по оценке, а заказчик не всегда готов платить и ждать дополнительно. Да и оценщик не всегда знает, с чего начать и как подойти к данному вопросу, поэтому проще взять затратный метод (что чаще всего и практикуется оценщиками), который, на мой взгляд, требует еще большего обоснования, чем доходный и сравнительный. Обосновать только прибыль предпринимателя чего стоит, если подходить к этому ответственно, а не брать с потолка.

Так, допустим, может получиться, что рыночная стоимость, например, вновь построенного гипермаркета в городе Ганцевичи за 15 млн. USD, составит 15-20 млн. USD. На самом же деле, вероятнее всего, рыночная стоимость такого объекта в таком населенном пункте окажется не выше 200 тыс. - 1 млн. USD, а остальная часть вложенной суммы - это убыток предпринимателя, который пожалел денег и времени на аналитику и разработку качественной концепции.

- Учитываете ли вы при оценке мнения аналитиков, экспертов рынка недвижимости и их прогнозы относительно того, что будет с ценами, со спросом и предложением?

- Принимаем во внимание любую полезную информацию и аналитику, в том числе и ту, которая публикуется в СМИ. Но, к сожалению, очень мало аналитики выкладывается и публикуется, такое впечатление, что аналитикой мало кто занимается. Как правило, она ограничивается Минском. Причем в основном речь идет о жилом секторе, реже - об объектах торговли и офисной недвижимости. А вот что касается производственных объектов, то здесь крайне мало информации. Какие там ставки, какая доходность, какова структура предложения и т. д. - такую аналитику с трудом можно найти даже в Минске.

Что же касается рынка за пределами Минска и Минского района, то он в поле зрения аналитиков попадает крайне редко. Поэтому в рамках своих работ по оценке всю аналитику выполняем сами.

Иногда анализ рынка недвижимости занимает около 60% работы по оценке. Собрать всю информацию, проанализировать ее, поговорить с риэлтерами, посмотреть, что творится на специализированных сайтах, обзвонить тех, кто дает объявления, сопоставить собранную информацию с реестром цен государственного земельного кадастра, в котором содержатся цены сделок купли-продажи, сделать обоснованные выводы - все это приходиться делать, чтобы дать качественную оценку.

Но когда нет никакой рыночной информации на неформальном рынке (СМИ, Интернет, объявления и т. д.), то тогда приходится ограничиваться реестром цен сделок купли-продажи (формальный рынок).

- Какой процент сделок с неадекватными ценами?  

- Около 20-35%. Причем неадекватные цены нельзя рассматривать как нереальные. Просто условия сделки могут быть разными, характеристики объекта отличаться. Может быть, стороны сделки - родственники, может быть, объект передается из рук в руки в качестве оплаты оставшегося долга. То есть нужно знать условия договора, мотивы и интересы лиц, его заключавших.

Тем не менее я советую покупателям и продавцам почаще заглядывать в реестр цен сделок. Это позволит им быстрее ориентироваться на рынке, принимать взвешенные решения и не терять время и деньги.

- Что нового намерен предложить ваш отдел оценки и мониторинга рынка недвижимости в текущем году потенциальным клиентам?

- Во-первых, более качественную оценку, тем более что у нас есть возможности для этого. Есть своя база данных, квалифицированные специалисты, которые периодически стажируются не только в Беларуси, но и за рубежом. Кстати, это позволяет нам делать оценку в соответствии с международными стандартами оценки, а также для целей международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Так что у иностранных клиентов (как правило, это инвесторы, девелоперские компании, иностранные собственники недвижимости и бизнеса в РБ) не возникает вопросов, когда они читают экспертные заключения наших оценщиков.

Второе, что мы намерены сделать, - это дать больше аналитики. И для этого тоже есть возможности благодаря доступу к базам данных о сделках, зарегистрированных объектах, наличию аналитических материалов, накопленных нами за 10 лет работы НКА. Благодаря сотрудничеству с отделом регистрации есть возможность оказывать консультационные услуги по вопросам регистрации оцениваемых объектов.

Кстати, еще одна проблема, с которой сталкиваются оценщики, - отсутствие полного пакета документов на объект, который нужно оценить. Может быть не зарегистрирован земельный участок, на котором находится объект, не зарегистрировано само здание, отсутствует техпаспорт на здание (комплекс зданий). Мы подсказываем клиенту, что ему нужно сделать, чтобы зарегистрировать объект, то есть клиент еще и может получить консультации по вопросам управления своей же собственностью.

Кроме того, мы намерены шире использовать информационные технологии в своей работе, что позволяет нам сотрудничать с другими отделами НКА.

Одновременно мы планируем развивать такие направления, как оценка бизнеса и оценка для целей МСФО. Сегодня есть целое направление у предприятий - переход на МСФО для привлечения инвесторов, чтобы можно было разговаривать на понятном им языке. Но эти два направления требуют отдельного рассмотрения. Теги: Минск