Легкого хлеба не будет

Источник материала:

В условиях затоваривания рынка новостройками выиграют те застройщики, которые смогут оптимизировать затраты на всех стадиях реализации инвестпроектов, считают профучастники.О том, что ждет квартирный рынок Минска в ближайшее время, мы попросили ответить Владимира ЗДОБНОВА, гендиректора группы компаний "Юнивест-М". Группа компаний "Юнивест-М", как известно, является заказчиком и стратегическим инвестором строительства делового и жилого миниполиса "Каскад" - одного из амбициозных проектов, реализация которых была начата в Минске накануне мирового финансового кризиса.

- Владимир Николаевич, каковы, по-вашему, перспективы развития коммерческого жилищного строительства в столице?

- В Минске принята и реализуется муниципальная программа, предусматривающая строительство не менее 80% жилья для очередников. На выполнение этого параметра сориентировано сегодня все - площадки, сети, технологии строительства, строительные мощности. На долю коммерческого жилья остается всего около 200-300 тыс. кв. м.

И если доля жилья для очередников в общей программе жилищного строительства по каким-либо причинам не будет уменьшена, то в течение последующих трех лет заказчики коммерческих новостроек будут жить в постоянной неравной конкуренции со стоимостью квартир для очередников.

Кроме того, как только с ноября повысят заработную плату, автоматически увеличится индекс цен строительно-монтажных работ. Думаю, что по итогам текущего года рост этого индекса составит 18-20%. Естественно, речь идет о стоимости не всего дома, а только строительно-монтажных работ без учета даже строительных материалов, что занимает 15% от стоимости всего дома. Так вот если заработная плата вырастет на 20%, то общая стоимость дома увеличится примерно на 2%.

Отсюда закономерный вопрос: а будет ли расти рыночная стоимость новостроек?

Конечно, застройщики будут вынуждены компенсировать повышение затрат на строительство, однако в любом случае цена квадратного метра зависит от спроса на коммерческое жилье, который сегодня есть и будет в дальнейшем. Но я думаю, что в ближайший год застройщики будут конкурировать между собой в части оптимизации затрат на строительство и экономии на всем.

- А могут ли девелоперы отказаться от жилищного строительства в пользу других направлений?

- Скорее всего, не откажутся, потому что для переориентации на другое направление надо, чтобы открылся бизнес, четко прогнозируемый и приносящий больше прибыли. Строительство - инвестиционный процесс длительного цикла. 2 года минимум уходит на подготовку и 1-1,5 года - на реализацию пусть даже небольшого проекта. Итого 3-3,5 года. Например, в 2009 году ты вошел в этот бизнес, в 2012 году вышел. Инерция у строительства довольно большая. В любом случае быстро переориентироваться на другой вид бизнеса без потерь для себя не получится.

Хотя, с другой стороны, если у застройщика нет запаса прочности, какой-то стройной системы, которая позволит минимизировать затраты на определенных этапах, то ему в принципе будет сложно удержаться на рынке.

То есть сейчас выживет тот, кто умеет оптимизировать затраты на всех этапах реализации проекта. Например, многое будет зависеть от того, есть ли у заказчика возможность договориться с подрядчиками, чтобы они не завышали цену, или с проектировщиками - чтобы они сократили выход рабочей документации, применили какие-то более экономичные технические решения. И так далее. Опять же, все эти меры по оптимизации расходов должны быть подчинены одной цели: конечный продукт должен быть качественным и востребованным на рынке.

- Расскажите, как продвигается строительство миниполиса "Каскад"?

- Пока мы не выходим за рамки договора c Мингорисполкомом в части строительства жилья. Первый многоквартирный жилой дом уже сдан. Сейчас идет его реализация. Приступили к строительству второго дома на 532 квартиры и трех многоуровневых паркингов на 871 машино-место. Дом большой, поэтому будет вводиться посекционно. Первые две секции мы планируем сдать в 2011 году, а следующие, включая высотную часть, - в 2012 году. С такой же последовательностью будут сдаваться паркинги.

Уже приступили к проектированию третьего дома. Завершаем проектирование первого офисного здания. В следующем году начнем его строить. А всего, согласно концепции, офисных зданий будет 8, и расположатся они вдоль улицы Кальварийской.

- Приступив к строительству первого дома в миниполисе "Каскад" в 2008 году, как раз в начале кризиса, вы рискнули и вроде бы не проиграли. Стоит ли рисковать сегодня?

- Сложно сказать. Условия на инвестиционном рынке в Минске сегодня не самые легкие для работы. Конечно, если проект небольшой, если площадка не обременена дополнительными затратами, связанными со строительством инженерных сетей, выносом объектов, то в этом случае риск невелик. В конце концов, можно построить панельный дом и продать его с положительной рентабельностью.

А вот что касается больших, системных проектов, в которых нужно учитывать также и затраты на создание имиджа, то надо очень хорошо подумать, прежде чем в них ввязываться.

В то же время мы считаем, что сегодняшнее состояние белорусского рынка недвижимости весьма полезно для серьезных крупных застройщиков, поскольку стимулирует их профессиональный рост, формирует высокий уровень социальной ответственности и понимание значимости имиджа компании для успешной работы и доверия потребителей.

Теги: Минск