Квартирный вопрос: надо рассчитывать на себя

Каждый четвертый у нас нуждается в улучшении жилищных условий. Если учесть, что среднестатистическая семья — три человека, а в очереди на жилье стоят 850 тысяч. Не очередь, а прямо восхождение на Эверест! Такого не было при СССР, когда квартиры раздавали бесплатно. Впрочем, суть феномена проста. Беспрецедентные льготы и подарки. Кредиты под 1 — 5 процентов годовых при инфляции 120 процентов и квартиры не дороже 300 долларов за метр в эквиваленте. В три раза ниже рынка. При этом на каждого жителя страны приходится по 24 "квадрата" уже построенного жилья. А у 38 тысяч граждан по 2, 3, 4 и 5 квартир. Эти явные противоречия наводят на мысль: господдержка становится безразмерной, непосильной и не всегда достается тому, кто действительно в ней остро нуждается. Шаг к переменам: Указ Президента № 13 "О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений".

Нововведения на жилищном рынке за "круглым столом" "СБ" обсуждают Александр ГОРВАЛЬ, начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства; Александр ЛУЧЕНОК, член правления Белорусского союза налогоплательщиков, эксперт БНПА, доктор экономических наук, профессор; Сергей КИСЕЛЬ, начальник главного управления регулирования банковских операций Нацбанка, и Александр ТРОФИМЧИК, минчанин, очередник.

А.Горваль: Многодетные семьи, с детьми–инвалидами, инвалидами вследствие заболеваний, связанных с ликвидацией аварии на ЧАЭС, других радиационных катастроф, владельцы и наниматели непригодных для проживания помещений и так далее по списку, который практически не претерпел изменений. Более того, в нем впервые появилась новая категория: проживающие более 10 лет в общежитиях или по договорам найма или поднайма в государственном и частном жилфонде.

А.Горваль: Нет. Это, к примеру, если вы проживаете по договору найма у родственников или чужих людей.

А.Горваль: Условно говоря, да.

А.Горваль: Естественно.

А.Горваль: В очереди остаются, указ не имеет обратной силы.

А.Горваль: Будет выделяться по новым правилам. В Минске льготно прокредитуют 15 квадратных метров.

А.Горваль: Многодетным семьям — по 20 квадратных метров. И в Минске тоже. Хотя на очередь теперь и их поставят, только если в пользовании или в собственности у каждого члена семьи меньше 10 квадратных метров, причем не только по месту жительства, но и на всей территории страны. Как говорится, домик в деревне тоже учитывается. Может получиться: остаешься в очереди, а права на льготный кредит не имеешь.

А.Горваль: Нет.

А.Горваль: А какая разница? Главное, чтобы домик не был отнесен к непригодным к проживанию.

А.Горваль: Тогда 3 года вы не будете иметь права получить льготный кредит, если по всем другим параметрам вы сможете претендовать на него.

А.Трофимчик: Я с семьей — жена и двое взрослых неженатых сыновей 24 и 29 лет — живем в двухкомнатной квартире площадью 49 квадратных метров. Стою на очереди давно, а недавно и младший сын встал по месту работы, в метрополитене. И что мне сейчас делать?

А.Горваль: Ждать очереди.

А.Трофимчик: И что толку, если ни мне, ни ему теперь льготного кредита не дадут? Так?

А.Горваль: К сожалению.

А.Трофимчик: Вот как получается: работал–работал, старался всю жизнь, ждал, надеялся, а перед пенсией остался у разбитого корыта.

А.Горваль: Понимаю вас, но при чем здесь работа? Вам за работу платят зарплату. Выходит, по–вашему, что если работал — значит, государство должно всем обеспечить?

А.Трофимчик: Но как–то нехорошо получается. Я уже второй был по очереди на двухкомнатную квартиру — и на тебе...

А.Трофимчик: А жить им с женами где?

А.Горваль: Я вас понимаю, очень сочувствую, но кто вам может помочь? Новая концепция помощи в решении квартирного вопроса основана на финансовых возможностях государства.

А.Трофимчик: Мне уже 59 лет, когда мне строиться? Хотя ладно. Если все–таки, условно говоря, я стал членом ЖСПК, на льготный кредит я смогу рассчитывать?

А.Горваль: Нет.

А.Лученок: Беларусбанк очередникам дает деньги под 31 процент годовых. Это тоже неплохо, практически вдвое дешевле рынка.

А.Горваль: На помощь государства могут претендовать примерно 370 тысяч семей, в Минске — около 100 тысяч.

С.Кисель: В 2012 году на строительство жилья предусмотрено 7,5 триллиона рублей.

С.Кисель: В постановлении Совета министров от 30 декабря 2011 г. № 1788 "О мерах по выполнению заданий на 2012 год по строительству жилых домов" определены прогнозные источники кредитования. Всегда существует вопрос ресурсного покрытия этих источников. Около 7 миллиардов рублей лежат на счетах Минфина в Нацбанке.

А.Лученок: Это эмиссионные деньги...

С.Кисель: Отчасти, фактор роста цен сыграл свою роль. Доходы наших предприятий росли, они платили больше налогов. И чтобы не допустить нового витка инфляции и девальвации, "лишние" деньги абсорбировал Нацбанк. И по договоренности с Минфином в прошлом году их не пускали в оборот. Это — возможный источник финансирования госпрограмм, в том числе жилищной. Средства могут направляться дальше на депозитные счета Беларусбанка, который в основном и занимается льготным кредитованием.

С.Кисель: Нет, не совсем так. Это доход, который был в некоторой мере связан и с прошлогодней инфляцией. О чем я уже говорил. Но все дело в том, что если мы его сейчас выбросим в оборот, да, это будет равносильно эмиссии.

А.Лученок: И цифра такой эмиссии названа в Прогнозе социально–экономического развития — 7 триллионов рублей.

С.Кисель: Выборка средств будет идти постепенно. Никто ведь не заинтересован в одновременном вбрасывании таких громадных сумм.

С.Кисель: За 11 месяцев прошлого года — 8,4 триллиона рублей.

С.Кисель: Нет, ну что вы. Банки кредитуют заемщиков еще и за счет притока депозитов от граждан, предприятий.

А.Лученок: Хотелось бы уточнить: деньги на льготное жилищное строительство — это средства из госбюджета?

С.Кисель: Министерству финансов дано поручение ограничить в текущем году прирост кредитования государственных программ за счет ранее накопленных остатков в размере не более 7 трлн рублей. Эти деньги находятся на счете казначейства в Национальном банке и фактически изъяты из обращения. Предполагается, что из этой суммы 4,87 трлн рублей может быть использовано для фондирования банков (ОАО "АСБ Беларусбанк" и ОАО "Белагропромбанк") и последующего кредитования жилья. С целью минимизации инфляционных последствий использования указанных средств Министерством финансов разработан помесячный график расходования. Кроме того, на кредитование жилья будут направлены суммы от погашения ранее выданных кредитов, а также привлекаемые банками ресурсы.

С.Кисель: Где угодно, у кого есть деньги. Но дают их банкам только под коммерческий процент. Сейчас банки готовы привлекать на депозиты рубли под 60 процентов. Отдавать их под меньший процент невыгодно.

А.Лученок: Это говорит только о том, что нынешняя система льготного кредитования жилищного строительства не заинтересовывает привлекать коммерческие средства.

С.Кисель: До тех пор, пока не произойдет снижение ставок по кредитам, допустим, до 15 процентов.

С.Кисель: Прямые аналогии в данном случае явно неприменимы. Да и льготные кредиты будет получить сложнее. Кроме того, инфляцию вызвало не только жилищное кредитование.

А.Горваль: В прошлом году средняя стоимость квадратного метра в крупнопанельном домостроении была 2,3 миллиона рублей. Без затрат на инфраструктуру. Коробка с отделкой.

А.Горваль: Бюджет. Половину — республиканский, а другую половину вносит местный бюджет. Ну и частично некоторые министерства и ведомства как эксплуатирующие организации. Если говорить о домах из кирпича и газосиликатных материалов, то в них стоимость квадратного метра — 2,9 миллиона рублей. Сейчас в домах ЖСПК договоры с очередниками заключаются по 3,5 — 4 миллиона за квадратный метр.

А.Горваль: Да. Но что будет дальше, более конкретно сложно сказать. Все зависит от того, уложимся ли мы в прогнозируемый показатель инфляции.

А.Лученок: Так мы еще не "переварили" прошлогоднюю инфляцию. Цены еще продолжат рост из–за увеличения затрат производителей. За год индекс цен производителей промышленной продукции вырос почти на 250 процентов, в то время как индекс потребительских цен — всего на 209 процентов. То есть производители еще переложат свою инфляцию на потребителей. Поэтому рост цен быстро не остановишь. А процентные ставки коррелируются с динамикой цен. Следовательно, ожидать существенного снижения ставок по кредитам не приходится.

А.Горваль: Готов поспорить. Никто точно не может знать, какие новые факторы, влияющие на состояние экономики, возникнут в будущем.

С.Кисель: Нацбанк намерен максимально сдерживать инфляцию спроса. То есть изымать избыточную ликвидность.

А.Лученок: Проблема в том, что теперь у нас преобладает уже не инфляция спроса, а инфляция предложения. А ее монетарными методами особо не остановишь. Нужно объективно смотреть на развитие ситуации в экономике.

С.Кисель: Долгосрочное кредитование предполагает определенный уровень финансовой стабильности. Инфляция не должна превышать хотя бы 10 процентов. Вот тогда и начинает складываться система, связанная с формированием долгосрочных ресурсов. Население несет вклады на депозиты уже не на месяц, а на год. Формируются какие–то сбережения. У нас система стройсбережений была. И неплохо начала работать. Но в условиях высокой инфляции, естественно, ожидаемого эффекта не дала. Хотя организационно сделано немало.

А.Лученок: Государство ставит цель: обеспечить население собственным жильем. А я хотел поставить вопрос таким образом: почему мы зациклились на этой идее, что жилье должно быть обязательно в собственности у населения? Кто хочет иметь в собственности, пусть за свои доходы и строит. А для нуждающихся, кто находится действительно в сложных жилищных условиях, надо строить муниципальное арендное жилье.

С.Кисель: Жилья, судя по длине очередников, у нас не хватает. А если посмотреть, сколько жилплощади у нас приходится на одного человека в среднем, то получаем цифру 24 квадратных метра. В сельской местности — 35 "квадратов". То есть с этой точки зрения жилплощади у нас предостаточно.

А.Лученок: Так в том–то и дело. Здесь как раз все взаимосвязанно. Да, в среднем обеспеченность жильем в стране достаточно высокая. Но дело в том, в стране достаточно много людей, у которых в собственности по 2 — 3 и даже по 4 квартиры. И большинство из них умудрились построить их за счет льготных кредитов. А теперь они спокойно живут за счет того, что это жилье сдают, выплачивают мизерные проценты по кредиту без особого ущерба для кошелька. И они очень благодарны за осуществленную программу льготного строительства жилья. Инфляция им, кстати, только на руку. В крайнем случае, могут просто продать одну из квартир по коммерческой цене и прилично нажиться за счет других налогоплательщиков, которые оплачивали им льготные кредиты.

А.Лученок: Но смотрите, что еще получается. Молодая семья обычно имеет маленькие доходы, но вынуждена начинать строить собственную квартиру. Им придется залезать в долги, долгие годы выплачивать проценты по кредиту и гасить сам кредит.

А.Лученок: Именно! Где они могут взять деньги для этого? А с другой стороны, и жить где–то нужно. Муниципального жилья нет, снять квартиру у частника очень дорого. Решение отказаться в 90–х годах прошлого века от строительства муниципального жилья лишило государство пространства для маневра в решении жилищной проблемы. Муниципальное жилье сняло бы остроту ее. Хотя бы временно там могли бы жить те, кто крайне нуждается в крыше над головой.

А.Горваль: Я полностью согласен с вами, что уход от развития муниципального сектора жилья было концептуально неправильным решением.

А.Лученок: Бизнес не хочет туда вкладывать средства из–за того, что они очень долго будут окупаться.

А.Горваль: Вы правильно говорите, что решение наделить всех собственным жильем было нереальной затеей. Конечно, все согласились в мгновение ока стать собственниками. Были бедными, и тут вам дарят жилье, которое стоит, к примеру, 100 тысяч долларов.

А.Лученок: Фактически за счет всех остальных налогоплательщиков страны.

А.Горваль: Стали сходиться — разводиться, прописывать у себя стариков, ветеранов и инвалидов. И что только с ними не делали! Ветеранов тогда, как флаг, передавали из квартиры в квартиру. А в результате мы имеем сегодня более 70 тысяч квартир, где вообще никто не прописан. Я как–то шутил по этому поводу, что, видимо, столько квартир понастроили, что членов семьи не хватает, чтобы в каждую прописать хотя бы по одному человеку. Где государство найдет столько денег?

Выход — арендное жилье. Панельный дом можно реально окупить лет за 20 — 25 при сравнительно невысокой арендной плате с нанимателей. По зарубежным меркам, это нормальный бизнес: вложить на долгосрочную перспективу деньги и постоянно иметь с этого доход.

А.Горваль: Это в центре, на окраинах несколько ниже.

А.Лученок: Цена аренды муниципальной квартиры должна быть ниже 100 долларов. Тем самым можно было бы сбить завышенные ставки найма на рынке в Минске. Пусть муниципальная квартира будет дольше окупаться — но мы будем решать таким образом социальную проблему. И направить на строительство муниципальных квартир нужно деньги, выделяемые сегодня для льготного кредитования.

А.Горваль: 46 тысяч квадратных метров арендного жилья должно быть построено в 2012 году. Конечно, очень мало. Мы подготовили проект нормативного документа по финансированию арендного жилья, но пока никак не можем его согласовать.

А.Горваль: Шутите, кто коммерсанту даст льготный кредит?

А.Горваль: Чтобы аренда заинтересовала коммерческие структуры, нужно снизить налоги, отдавать участки по иному принципу и так далее. Если делать, то делать так, чтобы коммерческая структура видела в этом условия для ведения бизнеса, то есть зарабатывания денег.

С.Кисель: Рассчитывая только на бюджетные деньги, много не построишь.

А.Горваль: 20 миллиардов стоит один дом.

А.Лученок: А зачем ограничивать себя бюджетом? Есть принцип долевого строительства. Можно построить муниципальный жилой дом для сдачи по договору найма за счет привлечения средств будущих жильцов. А те средства, которые они вложат, будут учитываться в дальнейшем при оплате проживания в этих домах. Есть и другие варианты.

А.Трофимчик: Все это здорово, но это пока прожекты. А как мне теперь быть в моей безвыходной ситуации?

А.Горваль: Мне кажется, что опять мы сталкиваемся с нашим менталитетом. У меня, скажем, есть однокомнатная квартира, площади не хватает, хочу построить двухкомнатную и при этом не потерять однокомнатную. Можно ведь переехать в один из городков с населением менее 20 тысяч и купить там квартиру. Понятно, что это трудное решение, но человек должен и сам о себе заботиться.

А.Горваль: Не обязательно. Под строительство дадут кредит.

А.Лученок: А где жить, пока дом строится?

А.Горваль: На съемной квартире.

А.Горваль: Потому что это реальный шанс быстрее получить льготные кредиты под 10 процентов годовых.

А.Горваль: Это не лазейка. Это сделано для того, чтобы поддержать развитие городов–спутников и разгрузить очередь в Минске.

А.Трофимчик: Слушал я вас внимательно, теперь расскажу, как я все–таки решил свой квартирный вопрос. Купил домик в деревне в 70 километрах от города. Иначе дети мои никогда не смогут создать семьи, родить мне внуков. Решил перебраться ближе к природе, к рыбалке, к лесу. Будет зимой холодно — на месяц–другой переберусь к детям. Думаю, не прогонят...

А.Горваль: Думаю, это грамотное решение. Считаю, что как бы ни было сложно, свои проблемы должен каждый решать, не перекладывая их на плечи государства.

С.Кисель: Обеспечение роста реальных, неэмиссионных доходов населения.

А.Лученок: Нужно развивать идею арендного жилья. Не понимаю до конца логику политики льготного кредитования: почему за счет одних налогоплательщиков нужно обеспечивать жильем других? Почему мы должны наделять дорогой собственностью тех, у кого денег нет? На приобретение любой собственности нужно зарабатывать самим.

А.Горваль: Нет, так тоже нельзя. Нужно делать все сбалансированно, постепенно. Но кредитовать надо, надо поддерживать людей. Государственная поддержка, она, собственно говоря, шире, чем льготирование кредитов. Есть еще такие виды, как субсидии, есть различные налоговые вычеты. Есть даже льготы на погашение льготных кредитов при рождении детей. Кредитные каникулы, пока мама находится в декретном отпуске.

А.Горваль: Это та нагрузка, которую в состоянии взять на себя человек со средними доходами. Если ставки будут выше, он не сможет получить кредит и его выплачивать.

А.Лученок: Интересно получается: чтобы получить право на льготный кредит, он должен иметь маленький доход, а чтобы получить сам кредит, он должен иметь большой доход.

А.Горваль: Раньше на сумму 100 миллионов кредита нужно было иметь порядка 3 миллионов рублей дохода. А сейчас, наверное, будет раза в 2 — 2,5 больше.

А.Горваль: Да, для квартиры это немного.

А.Трофимчик: Небольшие квартиры надо строить, дома без всяких там архитектурных излишеств.

А.Лученок: Есть такие проекты.

А.Горваль: Согласен, что в основном это должны быть, так сказать, минимизированные дома. Хотя мне обычно возражают, считают, что я тяну назад к "хрущевкам"... Здесь надо смотреть, как рациональнее поступить. Молодой семье чем жить вместе с тещей и тестем в одной квартире, гораздо лучше иметь пусть маленькую квартирку, но свою, отдельную.