Обзор вторичного рынка жилья Минска за октябрь 2012г.

По данным аналитического отдела журнала «Про недвижимость» и сайта www.pro-n.by,  средняя цена предложения  квадратного метра квартир на вторичном рынке в Минске на  5 ноября 2012 года составляет 1 329 долл, повысившись по сравнению с сентябрем на 15 долларов, или на 1,1%.  Однокомнатные квартиры предлагаются по цене 1 394 долл за кв. метр (без изменений), продаются за 1 285, двухкомнатные – 1 309 (-9 долл), продаются за 1 227, трехкомнатные -  1 285 (-7 долл), продаются за 1 218.

В октябре цены на минские квартиры незначительно выросли. Если в первой половине года наблюдалось падение цен, то летом цены начали расти, а осенью остаются неизменными. Рекордное повышение средней цены предложения наблюдалось в сентябре -  плюс 16 долл. за кв. метр, или 1,2%. Специалисты рынка недвижимости отмечают стабилизацию цен на новостройки. За последнюю неделю октября средняя стоимость квадратного метра новостройки опустилась на 0,24% и составила 1261 долл. Разница средних цен предложения новостроек и вторичного рынка составляет 68 долл в пользу новостроек.

В разных районах Минска наблюдается разнонаправленная динамика. Самым дорогим районом города остается Центральный район – 1 467 долл. за 1 кв. метр (-1,9% по сравнению с сентябрем), далее – Советский – 1 453 долл (-0,5%) и Первомайский – 1 441 (-1%). В самом дешевом районе – Заводском – средняя цена предложения 1 кв. метра 1 148 долл. Разница средних цен в самом дорогом районе и самом дешевом составляет 28%.

Относительно небольшой рост цен на квартиры специалисты объясняют тем, что самые дешевые варианты квартир находят своего покупателя в первую неделю экспозиции. Таким образом, дешевые варианты не успевают существенно повлиять на статистическую цену кв. метра жилья. Несмотря на незначительный рост цен, в октябре заключено рекордное за последние 12 месяцев число сделок – 1 247. Росту активности покупателей способствовало постепенное снижение процентов по банковским коммерческим кредитам. Плюс сокращение льготного кредитования и ужесточение правил предоставления льготных кредитов вынудили многих очередников распрощаться с надеждой на господдержку. В результате часть таких очередников переориентировались на вторичный рынок, пользуясь тем, что цены на квартиры стоят на месте.

Лидером по количеству выставляемых на продажу квартир по-прежнему является Фрунзенский район – 25% от всего количества. Большинство квартир в базе объектов – двухкомнатные – 36%.

В октябре продолжилось уменьшение числа предложений. Количество однокомнатных квартир в базе www.pro-n.by сократилось на 6%, двухкомнатных – на 1,4%, число трех- и четырехкомнатных увеличилось на 0,4%.

Разница между средневзвешенной ценой предложения (на основе объектов недвижимости, представленных на сайте www.pro-n.by) и фактической ценой сделок (на основе данных Кадастрового агентства) на вторичном рынке жилья в Минска на 5 ноября составляет всего 4-5%. Это может говорить о том, что продавцы устанавливают адекватную цену на квартиру, и торг при этом составляет 1-3 тыс. долл. Покупатели устали ждать «чуда», да и дешевых вариантов квартир поступает на рынок немного, благодаря чему сделки совершаются в короткий срок. Однокомнатные квартиры в октябре продавались по цене 1 285 долл за кв. метр, двухкомнатные – 1 227, трехкомнатные -  1 218.

Комментарий специалиста

Вайнилович Артем Олегович, вдохновитель будущего нового проекта совместно с порталом Realt.by – Dolevka.by (форум о новостройках):

- В ожидании развития ситуации находятся не только потенциальные покупатели недвижимости -  вся страна следит, как будет изменяться экономическая обстановка. Удастся правительству «разрулить» ситуацию с выплатой по внешним долгам, не будет дефицита с валютой даже при условии сворачивания ряда схем в нефтяном бизнесе, обойдемся без неприятных предновогодних и посленовогодних сюрпризов – в таком случае есть все основания полагать, что и следующий год на рынке недвижимости пройдет в сравнительно стабильном режиме.

Повышение цен на 3-5-7% в год (сценарий № 1) – это признак нормально функционирующего рынка недвижимости, тем более в нашей стране, где есть огромный неудовлетворенный спрос на жилье, и нет других альтернатив для вложения и сохранения своих сбережений (то, что привлекательность рублевых депозитов заметно уменьшится при стабильной ситуации в экономике, очевидно). К сожалению, даже повышение средней зарплаты до 500 долларов и выше на этот раз не приведет к большей активности покупателей. Решение о приобретении или строительстве жилья люди принимают, учитывая свои возможности в долгосрочном периоде, и пока не убедятся, что рост доходов приобрел постоянный характер, очередей у агентств недвижимости и офисов застройщиков не будет.

Единственное, что может разогреть рынок недвижимости, - это доступность ипотечных кредитов. Будет ли снижена ставка рефинансирования до уровня 12-15%, возобновят ли выдачу валютных кредитов для населения (для юрлиц уже полно предложений по кредитам на недвижимость под ставку 9-10% годовых в валюте) – это вопросы не к специалистам по недвижимости, а к Национальному Банку. Без нормального кредитования рост цены более чем на 15-20% в год (сценарий № 2), по моему мнению, невозможен. Но, боюсь, как минимум до осени 2013 года в ипотечном кредитовании значительных положительных сдвигов не будет. Слишком хрупка достигнутая стабильность в макроэкономических показателях.

Что касается варианта падения цен (сценарий № 3) – то оно возможно либо при возврате государства к массовому строительству жилья с господдержкой (в таком случае льготники, начавшие выходить на вторичный рынок и решать свой жилищный вопрос самостоятельно, займут выжидательную позицию), либо при резком ухудшении экономической ситуации, росте курса доллара и прочих неприятностях, ведущих к снижению реальных доходов населения. Причем о том, что эмиссионная поддержка строительства приведет рано или поздно к очередной девальвации, и говорить нет необходимости.

Оценивая вероятность различных сценариев, я предполагаю наиболее реальным именно первый сценарий. Правительство на протяжении зимы и будущей весны удержит экономическую ситуацию под своим контролем, но значительных послаблений в условиях ипотечного кредитования не будет. Застройщики, и в первую очередь государственные, будут понемногу поднимать цены на строительство, чтобы отыграть хоть часть убытков за 2011 год и создать какой-то запас прочности по новым объектам. Так как новых крупных проектов на рынок в ближайшее время не выведут, дольщикам придется смириться с тем, что предложения по строительству будут начинаться в среднем от 1200 долл/м² для каркасно-блочных строений, несколько ниже для панельных, но никак не от 950-1000 долл/м² как было в этом году. Ну а вторичный рынок будет жить в пределах 1300 – 1400 долл/м² и, надеюсь, весьма активно.

Для сравнения, в Киеве средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке за октябрь повысилась и составляет  2059 долл за кв. м, сообщает realt.ua.

По итогам октября цены на недвижимость в Москве и Подмосковье остаются в хорошем плюсе. По данным аналитического центра www.irn.ru,  индекс стоимости столичного жилья вырос за октябрь на 2,3%, с 5 038 долл. за квадратный метр до 5 156 долл. Впрочем, следует отметить, что это изменение среднего значения индекса за октябрь к среднему за сентябрь, то есть, по сути, отражение динамики цен с середины сентября по середину октября. И как показывает более динамичный еженедельный индекс стоимости жилья, основная величина этого прироста пришлась на вторую половину сентября и начало октября, а концу октября темпы прироста упали до 0,2 - 0,3% в неделю, т.е. примерно до 1% в месяц. Проще говоря, уже сейчас очевидно, что разгон темпов роста цен в первую половину осени до 2% в месяц не перерастет в 3-5% месячного прироста, как это обычно бывало в докризисные годы. Напротив, до конца года прирост будет оставаться на уровне 1%, максимум 2% в месяц или же исчезнет совсем. Тем не менее, в сумме за 4 последних месяца цены на квартиры в Москве вполне успеют набрать 6-7-8, что позволит квадратному метру отыграть инфляцию.