Обзор вторичного рынка жилья Минска за декабрь 2012г.

По данным аналитического отдела журнала «Про недвижимость» и сайта www.pro-n.by,  средняя цена предложения  квадратного метра квартир на вторичном рынке в Минске на  8 января 2013 года составляет 1 378 долл, повысившись по сравнению с ноябрем на 23 доллара, или на 1,7%.  Однокомнатные квартиры предлагаются по цене 1 457 долл за кв. метр (+31 долл), продаются за 1 314, двухкомнатные – 1 364 (+26 долл), продаются за 1 268, трехкомнатные -  1 314 (+13 долл), продаются за 1 248.

Рост цен предложения на квартиры в Минске продолжается пятый месяц подряд. Большинство специалистов по недвижимости уверены, что на это есть не одно причина. Во-первых, «чистка» очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий заставила многих задуматься о самостоятельном решении своего жилищного вопроса. Во-вторых, заявление президента о снижении строительства жилья в Минске заставила тех, кто хочет решить свой квартирный вопрос, поторопиться с принятием решения. И, возможно, основной причиной происходящего можно назвать девальвационные ожидания граждан. Дабы сохранить свои сбережения, многие обращают свой взор на зарекомендовавший и понятный инструмент для инвестирования – недвижимость. Для большинства людей понятно, что большие процентные ставки по депозитам – не инструмент для получения прибыли, а лишь сохранение денежных средств. В то время как недвижимость не только растет в цене год от года, но и приносит стабильный доход.

Анализ квартир, поступивших на продажу за последний месяц, говорит о стабильном тренде увеличения средней цены предложения. И если в первые месяцы осени, когда был отмечен рост цен на квартиры в Минске, большинство специалистов предполагали, что с рынка «вымываются» дешевые варианты, то по прошествии пяти месяцев можно с уверенностью констатировать, что цена предлагаемых на продажу квартир на 2-3% выше, чем это было до осени 2012 года. Экспозиция квартир с самым низким ценовым предложением уменьшилась до 1-2 месяцев. Замечено, что самые дешевые квартиры среди аналогичных вариантов находят покупателя в первые 2-3 недели.

За год цены на минские квартиры выросли на 4% - с 1 326 долл за кв. метр в январе до 1 378 долл в декабре 2012 года. При этом больше всего подорожали однокомнатные квартиры – на 3,4%, менее всего – трехкомнатные – на 0,9%. Самое большое подорожание отмечено в ноябре и декабре. Если за январь-июль средняя цена предложения снизилась на 2%, то с августа цены на квартиры выросли на 5,8%.

Средние цены квартир в новостройках находятся в пределах 1 200-1 300 долл за кв. метр. На начало января представлено не более 70 объектов разной степени готовности от коммерческих застройщиков. Большинство объектов строится во Фрунзенском и Советском районах. Отмечается большой разброс цен: например, в строящемся районе Лебяжий цена кв. метра варьируется в пределах 1 100- 1 500 долл за кв. метр.  Самые низкие цены – около 1 000 долл за кв. метр – в районе Каменная Горка: типовые панельные дома ОАО «МАПИД» предлагает компания «Интехнострой». Разница средних цен предложения новостроек и вторичного рынка составляет 78-178  долл в пользу новостроек.

Рост цен наблюдается во всех районах Минска. Самое большое повышение цен отмечается в Московском и Ленинском районах - соответственно 3 и 2,5%. Меньше всего подорожали квартиры в Октябрьском районе (0,5%). Самая низкая цена остается в Заводском районе – 1 203 долл за кв. метр, но и она подросла в декабре на 1,8%.  Разница цен на квартиры в самом дорогом и самом дешевом районах Минска составляет  28%.

Из всего объема предложений квартир в Минске, представленных на сайте www.pro-n.by,  наименьшее – 12,4% - четырехкомнатные квартиры, наибольшее – двухкомнатные – 31%.

Лидером по количеству выставляемых на продажу квартир по-прежнему является Фрунзенский район – 18% от всего количества.

Разница между средней ценой предложения (на основе объектов недвижимости, представленных на сайте www.pro-n.by) и фактической ценой сделок (на основе данных Кадастрового агентства) на вторичном рынке жилья в Минске на 8 января составляет 8%, в то время как месяцем назад разница составляла 5-6%.

Согласно данных Национального Кадастрового агентства, в декабре однокомнатные квартиры продавались по 1 314 долл за кв. метр, двухкомнатные – 1 268, трехкомнатные -  1 248.

Мнения специалистов

Ковриго Петр Иванович, директор компании «Экспресснедвижимость»:

«За год рост цен составил не менее 6%. При этом основной прирост цен пришелся на осенние месяцы, когда резко увеличилось количество сделок. Основной причиной активизации можно назвать сокращение строительства жилья в Минске, как итого – увеличился спрос. При этом в нашей компании вообще отсутствуют сделки с привлечением кредитов из-за их дороговизны. В наступившем году можно ждать роста цен на квартиры, а также уменьшения числа сделок из-за уменьшения количества продаваемых объектов».

Генеральный директор Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Астапеня:

«Тренд 2012 года на рынке недвижимости – всеобщее оживление. Цены реальных сделок в 2012   подросли. Этот рост я в первую очередь увязываю с инфляционными процессами в стране. И называл бы этот рост скорее номинальным, чем реальным. Посмотрите, как в 2012 году росли зарплаты, цены на продукты и на услуги, и можно с пониманием отнестись к  справедливости  этого утверждения. Рост цен предложения на квартиры был связан со значительным оживлением вторичного рынка осенью 2012 года и с небольшим ростом цен реальных сделок. Такую активизацию мы предсказывали  еще в конце 2011-начале 2012 года. Эта активизация вызвана двумя основными причинами – постепенным сворачиванием «льготных» строек (уменьшением тем самым первичного рынка) и ростом доходов населения.

Трендом 2012 также стало значительное уменьшение количества сделок с привлечением кредитов. Сегодня такие сделки есть, однако их процент чрезвычайно мал – до 2-3% от общего количества. Как правило, берутся небольшие суммы – 5 000-10 000$ в эквиваленте.

Что будет  в 2013?

Думаю, количество сделок сохранится на уровне 2012 года – 11500-12000 сделок в год (вторичный рынок квартир города Минска). По крайней мере, предпосылок для иного прогноза сейчас нет. Обычно в начале года наблюдается некоторое снижение интереса  к недвижимости со стороны покупателей. Продавцы тоже не очень торопятся выставлять квартиры на продажу. Выжидают. Начало 2013 года несколько удивляет своей активностью. Наблюдается значительный рост интереса к недвижимости со стороны покупателей. Об этом говорит  и количество обращений в нашу компанию, и  высокая посещаемость нашего корпоративного сайта. Ежедневная посещаемость сайта превышает показатели декабря 2012. Пользователи смотрят выставленные на продажу варианты квартир. Во всяком случае,  начало года уже настраивает на положительные ожидания.»

Для сравнения, в Киеве средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке за декабрь повысилась и составляет 2077 долл, сообщает realt.ua.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за декабрь цены на квартиры в Москве выросли на 1,2% - с 5 217 долл до 5 279 долл за квадратный метр. В целом за год цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили около 6%. Так, индекс стоимости столичного жилья вырос с 4 979долл за кв. метр в декабре 2011 года до 5 279долл за метр в декабре 2012 года. Впрочем, сразу же следует отметить, что прирост цен в 2012 году не был последовательным. Цены на квартиры в Москве даже немного превысили отметку конца этого года уже к концу апреля – началу мая, однако нестабильность на финансовых рынках и резкий скачок курса доллара вызвали коррекцию цен вниз. К середине лета индекс стоимости жилья вернулся на уровень начала года, но за второе полугодие вновь постепенно подрос до весеннего уровня. Таким образом, аналитический центр IRN.RU сформулировал основные тезисы:

1. В ближайшие годы средний уровень цен на жилье будет оставаться примерно таким же, как сейчас, но это не означает, что цены будут все время стоять на месте.

2. В отдельные периоды возможен как некоторый прирост цен, так и их «просадка», но такие периоды не будут продолжительными.

3. На рынке будет повышенная волатильность – частая смена трендов, поэтому некоторый прирост цен или их снижение, скорее всего, будет сменяться обратным движением с той же амплитудой.

По сути, эти тезисы будут оставаться актуальными и далее, пока в макроэкономике не произойдут те или иные структурные изменения.