Госзаказ на новоселье

Источник материала:

Скоро в Беларуси начнет функционировать новый метод финансирования, строительства и распределения жилья — государственный заказ. Каковы его преимущества перед другими системами?

Чтобы не повторилась ситуация двухгодичной давности, когда квадратный метр подорожал втрое и люди были не в состоянии закончить строительство, когда государственных средств не хватало, чтобы обеспечить все договоры, решено среди прочих мер разработать и внедрить систему госзаказа, которая значительно упростит для людей, имеющих право на государственную поддержку, процедуру получения жилья, исключив их из инвестиционного процесса, и в то же время активизирует работу строительных организаций за счет своевременного финансирования и контроля за сроками сдачи.

О сути нового метода, механизме определения контрактной неизменной договорной цены и многом другом рассказал во время онлайн-конференции в “Народной газете” начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Беларуси Александр Горваль.

Эффективно использовать

— Александр Витальевич, расскажите об основных положениях проекта указа “О государственном заказе на строительство (возведение, реконструкцию) жилых помещений”.

— Указ в первую очередь создается для того, чтобы максимально эффективно использовать средства, выделяемые государством на поддержку категории граждан, которые определены как имеющие право на получение льготных кредитов.

Государственный заказ позволит выдавать госзаказчикам, каковыми будут являться управления капитального строительства исполкомов, средства на строительство жилых помещений, которые в соответствии с законодательством относятся на стоимость жилых помещений. Тем самым государство будет обеспечивать  стабильное финансирование в нормативные сроки  и возводить жилые дома строго по тем параметрам, которые заложены в проектно-сметной документации. В том случае, если УКС не уложится в стоимость, определенную проектно-сметной документацией, он будет изыскивать ресурсы и за свой счет достраивать этот объект. Получается, что стоимость жилых помещений будет фиксированной.

Таким образом, в условиях госзаказа  застройщик и подрядчик уже не смогут, оправдываясь за ошибки, допущенные на объекте, пустить в ход такой весомый аргумент, как перебои с финансированием. Но самый существенный момент — то, что мы исключаем человека из инвестиционного процесса, который сегодня может длиться годами.

По программе госзаказа все будет происходить следующим образом: за 4—6 месяцев до окончания строительства жилого дома человека, имеющего право на господдержку (льготный кредит и субсидию), по очереди пригласят в исполком и скажут: допустим, Иванов, готовится к сдаче дом такой-то планировки и стоимости за квадратный метр. Решай: устраивает тебя данный вариант или нет. А перед тем как идти в исполком, человек должен уточнить  объем своего льготного кредита, оценить, сколько он должен внести собственных средств. Поэтому он может либо согласиться приобрести квартиру в предлагаемом доме, либо подождать другой.

Новое ценообразование

— Более года назад началось активное внедрение новой системы ценообразования в строительстве, которая предполагает в практике строительства неизменные договорные контрактные цены на весь период возведения жилья. Действующая до настоящего времени система ценообразования при резком росте инфляционных процессов показала свою неэффективность. В Беларуси насчитывается более шестисот “пробных объектов”, которые строятся по новой системе. Можно ли подвести какие-либо итоги?
Иван Федорович, Брест

— Такие объекты только-только появились, ни один из них еще не сдан, поэтому говорить о результатах рано.

Упрощенно можно сказать, что цена в новой системе определяется на момент начала строительства с учетом ресурсного метода, когда согласно заключенному договору определяется, сколько необходимо для строительства материальных ресурсов (кирпича, бетона, железа, окон, дверей, гвоздей и тому подобного). Берется весь этот перечень материалов и оборудования, определяется их сегодняшняя стоимость. Существуют специальные сборники, в которых содержится информация о том, что кирпич, к примеру, на первое февраля стоит столько-то, бетон столько-то и так далее. К стоимости материальных ресурсов прибавляется стоимость планируемых работ. Допустим, получилась сумма в один миллиард. Норматив строительства — до 31 декабря текущего года. На этот период есть прогнозный индекс строительно-монтажных работ — 18 процентов на текущий год. Поскольку один месяц уже закончился, данный индекс будет составлять не 18, а условно 16,5 процента. Умножаем на индекс полученную ранее сумму — получается, что дом  будет стоить миллиард 165 миллионов рублей. В зависимости от метража жилых помещений определяется цена квадратного метра. К примеру, она равняется шести миллионам рублей. На основе данной суммы заключается договор. Вот что такое ресурсный метод и неизменная контрактная договорная цена. Все это может действовать, когда экономика прогнозируема.

Где взять деньги?

— В нынешнем году планируется построить около шести с половиной миллионов квадратных метров жилья, из них два с половиной — с государственной поддержкой. Сейчас несколько ужесточились условия выдачи банковских кредитов, еще не заработали такие финансовые механизмы, как стройсбережение и ипотека. Есть ли у людей свободные средства, чтобы вкладывать их в строительство жилья, и есть ли они у банков, чтобы кредитовать застройщиков по системе госзаказа? Насколько проработан данный финансовый механизм?

— Нам известно, какими средствами располагают граждане. Оценка такая есть. Все равно остается неясным поведение гражданина — вложит ли он эти деньги именно в строительство жилья или, может, машину купит. У нас есть люди, которые всю жизнь будут снимать квартиру, но зато ездить на “мерседесе”. На цели инвестирования государственного заказа пойдет какой-то процент от выделенной государством суммы под строительство двух с половиной миллионов квадратных метров для нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Нормативные документы на предмет государственного заказа принимаются непросто. Во время серьезных дебатов приходится мирить очень многие стороны, у всех возникает масса вопросов, потому что это радикально иной метод финансирования, строительства и распределения жилья. В целом идеологический период восприятия, который длился весь прошлый год, пройден. Новый метод уже не воспринимается негативно. Отношение поменялось на противоположное, некоторым кажется, что данная система единственно правильная. Я же считаю, что государственный заказ должен быть одним из  элементов на общем рынке обеспечения жильем.

Социальное и коммерческое

— Каков зарубежный опыт? У наших ближайших соседей жилье, слышал, уже давно строится по госзаказу за счет федерального и регионального бюджетов с последующей продажей людям.
Илья, Минск

— Мы изучали схемы госзаказа в других странах. В России, к примеру, она действует сравнительно недавно. Если описать ее упрощенно, то устанавливается максимальная стоимость строительства жилья по государственному заказу для определенной категории граждан, которым это жилье может предоставляться. (Кстати, у них очень малый перечень категорий, гораздо меньше, чем в Беларуси.) Затем государственный заказ размещается у застройщика, который возводит объект за инвестиции, выданные правительством, а после этого людям предлагают приобрести это жилье.

Там система, если можно так сказать, более коммерческая, активное участие в ней принимают так называемые операторы, посреднические организации, аккумулирующие средства и координирующие действия банков, подрядчиков и граждан. Требуется большая доля собственных средств, как правило, около 25—30 процентов. Только после внесения на счет необходимой суммы людей начинают включать в государственный заказ.

Получается, что в России данная схема как бы вынесена из структуры местных исполнительных и распорядительных органов, являясь отдельным проектом.

У нас государственный заказ — это социальная программа, нацеленная на то, чтобы человек в конечном итоге получил жилье.

Особая категория

— Согласно постановлению № 1023 с этого года при расчете льготного кредита кредитуется лишь четыре миллиона 600 тысяч за один квадратный метр.

Я вступил в ЖСПК “Альтаир” в прошлом году по строительству жилого дома для многодетных семей в Московском районе города Минска. Согласно проектно-сметной документации стоимость одного метра жилья составляет ориентировочно семь миллионов 700 тысяч рублей. Получается, мне теперь, чтобы построить квартиру площадью 102 квадратных метра, нужно внести три миллиона 100 тысяч собственных денег за метр жилья, а общую сумму — 310 миллионов рублей. Предлагают оформить второй кредит на 20 лет под 17 процентов. Это нужно в месяц платить более пяти миллионов рублей. У меня зарплата четыре миллиона рублей, жена в декретном отпуске, на иждивении трое малолетних детей. Что мне делать в такой ситуации?
Александр Степаненко, Минск

— Этот предельный размер кредитования установлен исходя из той динамики цен, которая складывалась в последнее время.

Для сведения: средняя стоимость квадратного метра за прошлый год составила три миллиона 530 тысяч рублей. Обращаю внимание, что это средняя стоимость, при этом существует разброс в ценах. Расчет ведется опять же исходя из индексов роста стоимости строительно-монтажных работ на следующий год.

В прошлом году норматив составил три миллиона 880 тысяч рублей за квадратный метр. А с учетом роста индекса строительно-монтажных работ средняя стоимость в нынешнем году должна составить четыре миллиона 600 тысяч рублей. Отталкиваясь от этой цифры, финансовые органы планируют размер кредитных ресурсов.

Второй существенный момент — поддержка оказывается исходя из тех объемов средств, которые государство может на это выделить. И тут надо сказать прямо: действительно, объемы государственной поддержки на льготное кредитование уменьшились.

Конечно, многодетные семьи — это особая категория. Поэтому проблемные вопросы мы внимательно рассматриваем, изучаем. Мы думаем, как убрать эти “ножницы” между ценами. Возможно, будем подходить к категории многодетных семей индивидуально, дифференцированно. Ведь жилищные условия у всех разные. Одной семье, к примеру, не хватает трех квадратных метров, а другая вовсе не имеет собственного жилья.

Не хочу давать необоснованных обещаний, но мы уже выступаем с определенными предложениями по урегулированию кредитования, обсуждаем их вместе с финансовыми структурами.

Сейчас нельзя резко увеличить объемы кредитования, иначе не хватит средств под все те договоры, которые заключены. Подобная ситуация уже была два года назад.

Поэтому задача государства — не нарушить баланс изложенной в постановлении № 1023 системы.

— Мы с мужем и тремя детьми проживаем в семи километрах от Лунинца. В 2005 году получили служебное жилье — деревянный дом площадью 66 с половиной квадратных метров. Тогда он оценивался в 35 миллионов рублей. Сейчас нам предложили дом выкупить. После переоценки его стоимость стала 150 миллионов. Часть суммы под один процент мы выплачиваем банку, а 120 миллионов должны выплатить СПК? Почему такая большая цена за дом? И как нам быть, если у нас нет таких денег?
Галина, жительница Брестской области

— Не выкупать, если нет таких денег. Разъясню, почему такая большая цена. Действительно, в то время дом мог стоить 35 миллионов рублей. За эти годы стоимость выросла (в одном только 2011 году в три раза). Мы же не можем сегодня купить продукт по цене пятилетней давности. Все объекты недвижимости оцениваются в соответствии с законодательством, с учетом ежегодного индекса изменения стоимости.