Минская "вторичка": кто в лес, кто по дрова

Источник материала: realt.by

Журналист портала обратился к специалистам рынка и попросил прокомментировать ситуацию, сложившуюся на минском вторичном рынке жилья.

Балом правят покупатели с реальными деньгами

Павел Кузнецов, генеральный директор ООО «Центр торговли недвижимостью «ПАКОДАН»:

- На самом деле, с октября месяца на минском вторичном рынке жилья наблюдается плавное снижение цен на квартиры. Поэтому те продавцы, которые заинтересованы в продаже квартир, понимают реалии рынка и идут на снижение цен. Так, например, в последнее время ежедневно в нашем агентстве недвижимости заключается порядка 20 допсоглашений с продавцами о снижении цен. Сначала на небольшую сумму – примерно на 3-5%. Но как только находится реальный покупатель с деньгами, который готов купить квартиру, снижение цены может достигать и 10%. Есть случаи, когда квартира рекламируется за $85 тыс., а реально продается за $66 тыс.

В то же время, многие продавцы еще не перестроились и продолжают жить в "старом времени". Они внимательно следят за рекламными предложениями и ценой квадратного метра в $1800. А поскольку с продажами они не торопятся, то и не соглашаются снижать цены. Вот и получается такая неразбериха на рынке.

Поменялась психология покупателей. Если раньше они осматривали по три варианта квартир, а четвертый покупали, то теперь осматривают гораздо больше вариантов, называют свою цену, за которую готовы купить объект. Торг как никогда стал уместен. Стала наблюдаться даже какая-то предновогодняя покупательская суета. По настроениям людей заметно, что многие из них все же хотят купить квартиру к Новому году.

На мой взгляд, вялотекущее снижение цен будет наблюдаться на рынке и дальше. В январе и феврале наступит затишье. Но обвала цен не будет. Всплеск новой покупательской активности можно ожидать в марте-апреле 2014 года.

Новостройки составили серьезную конкуренцию "вторичке"

Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»:

- Большой выбор квартир, которые сегодня есть на рынке, дает покупателям свободу. Они ходят, смотрят, торгуются, причем не на $1-2 тыс., а на $5-10 тыс.

Но все-таки, если присмотреться к рынку более внимательно, то можно сказать, что на самом деле у покупателей и нет такого большого выбора квартир. Потому что огромную долю в общем объеме предложений составляют "зависшие" квартиры, выставленные на продажу во время подъема рынка по высоким ценам. Продавцы этих объектов не идут на уступки и не соглашаются снижать цены. Они не торопятся с продажами. Вот и получается, что квартир по реальным соответствующим рынку ценам не так и много.

Если цены будут падать и дальше, то продавцы, которые не спешат продавать, будут все активнее уходить с рынка. Поэтому с каждым днем реальных предложений по адекватным ценам будет оставаться все меньше и меньше. И если сегодня покупатель еще имеет возможность выбрать для себя подходящий вариант как по месторасположению объекта, так и по качеству жилья, то завтра он может потерять такую возможность.

В ноябре достаточно большая часть покупателей ушла с вторичного рынка на рынок новостроек. Это легко объясняется. В отличие от "вторички" при покупке новостройки покупатель может получить отсрочку платежа хотя бы на полгода. 

Что касается продавцов, то сегодня выигрывают только те из них, кто выставил свои квартиры на рынок в ноябре и декабре по новым адекватным ценам. Эта часть продавцов пришла на "падающий" рынок и понимает, какой должна быть реальная цена, чтобы продать объект.

Сегодня продавцов должно радовать то, что пока рынок не достиг своего дна. Поэтому тот, кто решится на продажу сейчас, может на 20-25% выручить от продажи своего объекта больше, нежели он продавал бы квартиру в январе текущего года (в январе цена квадратного метра составляла в среднем $1285). Придерживая продажи, в будущем можно потерять еще больше. При отсутствии банковского кредитования, покупательский спрос будет снижаться.