Из-за кризиса минская недвижимость стала дорогой для россиян

Сколько стоила минская недвижимость в российских рублях?

Колебания курса российского рубля исказили привычную динамику цен на квартиры в Минске. И все же до начала последнего российского кризиса у графика цен в долларах и рублях были примерно одинаковые очертания.

В далеком 2006-м квадратный метр в Минске стоил в среднем 30 тысяч российских рублей. Во время бурного роста цен на квартиры 2007-2009 гг. они достигали на пике 55 тысяч, а после обвала и до начала 2013 года равновесным уровнем являлась отметка в 40 тысяч рублей за квадратный метр. Последний рост цен закончился на уровне 60 тысяч, где средняя цена и находилась, пока курс российского рубля не начал восхождение к рекордным высотам.

Рублевые рынки жилья России вяло отреагировали на падение цен на нефть и экономические санкций. Не было массового переписывания цен в объявлениях о продаже квартир. Короткая попытка «индексации» цен вслед за укреплением доллара была зафиксирована лишь в Москве, но и она закончилась ничем. Когда в начале 2015 года стало ясно, что покупателей на рынке практически нет, снижаться стали и цены в рублях.

Историческая привязка минской недвижимости к доллару не позволила событиям развиваться по российскому сценарию. Изменения в рублевом графике цен за последние полгода могут шокировать наших восточных соседей. Средняя цена квадратного метра квартир в Минске на первую половину марта находилась у отметки в 100 тысяч рублей, а это уровень цен в Санкт-Петербурге. Екатеринбург, третий по стоимости жилья город в России, последние 10 лет всегда был дороже Минска. Сегодня квартиры там стоят на 20-25% дешевле.

Россияне, скупающие белорусскую недвижимость. Миф или реальность?

Ряд экспертов отдаёт нашим восточным соседям 10-20% всего спроса, другие это опровергают, полагая, что на россиян приходится в лучшем случае 1% всех сделок. Нельзя целиком полагаться и на официальную статистику. У многих россиян белорусские корни: кто-то сохранил паспорт, другие оформляют сделки через местных родственников.

Когда россияне могли активно покупать белорусскую недвижимость? – Ситуация на обоих рынках должна быть стабильной, а цены максимально низкими по отношению к российским.

За последние 10 лет можно выделить три периода с благоприятной для россиян конъюнктурой цен. Это вторая половина 2006 года, середина 2008-го и длительный отрезок с февраля 2011 по апрель 2013 года. Первые два были короткими и пришлись на резкий рост цен на жилье в самой России, а значит ее жителям было не до инвестиций в другую страну.

Третий период был куда более продолжительным. Рублевые цены в России в это время демонстрировали медленный рост. Баррель нефти стоил больше $100, доходы по сравнению с Беларусью были значительно выше. Сначала инвесторов привлекали низкие цены, затем высокая доходность аренды. С ростом цен появился спекулятивный интерес – в самой России резких колебаний в это время не наблюдалось. Переезжать в РБ, сохраняя при этом свои высокие пенсии, было выгодно пожилым жителям России.

Лучшая ценовая конъюнктура сложилась в первой половине 2012 года. В Екатеринбурге цены на квартиры на тот момент превышали минские на 75%. За одну проданную в Санкт-Петербурге квартиру в Минске можно было купить две (при этом более высокого качества). Средняя цена одной московской квартиры в какой-то момент превышала общую стоимость 4 минских.

У роста цен на квартиры в Минске во второй половине 2012 года был целый ряд причин. Одна из них – приток покупателей из России. 

Инвестиционный ветер сменил направление

То, что выглядело заманчивой инвестицией вчера, сегодня таковой не является. Белорусская недвижимость на данный момент совершенно не интересна восточным соседям – ведь для них она самая дорогая за последние 10 лет! С другой стороны, те инвесторы-россияне, которые уже владеют квартирой в Минске или другом городе, заинтересованы в ее скорейшей продаже. Даже если сделка будет проведена на 10% ниже рынка, они все равно смогут остаться в “плюсе”, реинвестировав вырученные деньги обратно в российскую недвижимость.

В последнее время о покупке квартиры в России задумались и многие белорусы. Московские агентства уже сообщали о росте доли наших соотечественников среди покупателей жилья. Согласно статистике Яндекса, в декабре белорусы интересовались покупкой квартиры в Москве в три раза чаще обычного. Впрочем, с начала года эти процессы пошли на спад.