Продажи элитного жилья в августе были максимальными за 1,5 года, но сентябрьская статистика оказалась значительно хуже

В начале осени отношение проданных и выставленных на продажу квартир по цене свыше 2000 $/м² составляло 1 к 78.

В сентябре было продано всего 11 квартир, где цена квадратного метра превышала $2000. А ведь в некоторые месяцы прошлого года их число могло доходить до сотни. Впрочем, тот факт, что спрос в сегменте 2000+ практически сошел на нет, вовсе не означает, что элитную недвижимость в Минске перестали покупать. Изменились ценовые ориентиры: основная часть такого жилья теперь продается по более низким ценам и утверждать, что здесь “всё плохо”, преждевременно.

Использование термина “элитный” в последнее время стало очень распространенным и, зачастую, совершенно не отвечает реальному классу объекта. Цель данной статьи не разбираться в классификации, а понять, что происходит с жильём верхнего ценового диапазона. В этой связи квартиры, обобщенные в статье понятием элитные, следует считать таковыми исключительно по минским меркам.

Мы проанализировали два типа жилья, на которые приходится 90% верхнего ценового диапазона. Первая группа – это сталинки в центре и вдоль проспекта Независимости. Вторая – современные непанельные дома повышенной комфортности, построенные после 2000-го года преимущественно в центральной части Минска или вдоль осевых проспектов столицы. Сюда же относятся небезызвестные Дрозды и район улиц Жасминовой и Ваньковича. Предложения с "шикарным" ремонтом и заоблачной ценой, при этом находящиеся в типовой "панельке", например, в Серебрянке, в анализе не участвовали.

Чтобы удовлетворить спрос на жилье со стороны наиболее обеспеченных слоев населения, за последние годы в Минске был построен целый ряд объектов. В некоторых реализация квартир продолжается до сих пор. Скидки на эти новостройки вынуждают активнее идти на уступки и продавцов со вторичного рынка. За год цены на современную “элитку” снизились на 16-24%, в то время как у сталинок основной диапазон скидок составляет всего 7-15%, что значительно меньше средних темпов снижения по Минску.

У тех, кто продаёт сталинки в центре, есть причины считать свои квартиры “ограниченным ресурсом”: архитектура и прекрасное местоположение позволяют рассчитывать на то, что покупатель в конце концов найдётся. Другое дело, что неторопливость в следовании за общим трендом отталкивает часть состоятельных покупателей, которые в итоге выбирают современное жильё. В целом, спрос по двум группам в 2015 году был довольно эластичным: с каждым месяцем снижения цен увеличивалось количество сделок.

В 2015 году около 400 квартир одновременно продавались в каждой из исследуемых групп. При этом сталинок всегда было немного больше, чем современного жилья. Что касается спроса, то здесь сложилась обратная ситуация: покупатели чаще склонялись к современному жилью. С наступлением кризиса такая тенденция только усилилась.  

По сравнению с 2014 годом современное элитное жилье покупать стали чаще: в 2015 году за месяц совершалось в среднем 49 сделок против 45 в прошлом году. А вот у сталинок всё далеко не так радужно: 14 проданных квартир против 23 годом ранее. В целом, объединенный график напоминает своими очертаниями общую динамику спроса на квартиры в Минске. Количество сделок росло до конца лета. В августе был зафиксирован пиковый спрос на жильё верхнего ценового диапазона, что даже вызвало первый за 12 месяцев рост средней цены реальных сделок. В сентябре элитный сегмент стал жертвой очередной девальвации рубля: спрос упал почти вдвое и пока сложно предположить, на каком уровне он установится в конце года.

Самая крупная сумма, которую пока заплатили при покупке квартиры в 2015 году, составила $885 000 долларов. В 2014 году она была куда более внушительной – $1 448 000. С другой стороны, за 9 месяцев 2015 года 47 квартир было продано по цене свыше $300 000. За аналогичный период 2014 года – только 34 квартиры.

Ощутимые изменения произошли и на рынке аренды элитного жилья. Средние ставки на самые дорогие съёмные квартиры “просели” на 17-40% (средний показатель для всего рынка аренды квартир в Минске равен -30%). При этом предложение таких квартир увеличилось за год на 15%.