Обзор рынка аренды квартир в Минске за май 2016 года

С начала 2016 года предложение на столичном рынке аренды жилья постепенно сокращается. За последние 5 месяцев свободных квартир стало меньше на 13,5%, в одном лишь мае их число сократилось на 7%. Такое развитие событий было бы нормой для лета, когда в город приезжают иногородние студенты. Но весну никак нельзя назвать «горячим» сезоном – данные по частоте поиска съемного жилья подтверждают тот факт, что спрос последние три месяца был низким. Почему же уменьшается предложение?

Возможно, часть собственников решилась на продажу арендной квартиры. Последние два года для арендодателей были не самыми простыми – арендные ставки падали, увеличивались сопутствующие расходы, а конкуренция росла. Повышенная доля «типично арендных» квартир в сделках купли-продажи этой весной подтверждает это предположение.

Текущий уровень предложения – минимальный за последние 30 месяцев. В условиях низкого спроса, который наблюдался всю весну, это пока никак не мешает арендаторам искать съемное жильё, независимо от их уровня доходов. Однако летом ситуация может измениться. С каждым месяцем спрос будет увеличиваться, пиковый уровень придется на вторую половину июля и август. Наиболее бюджетные варианты будут быстрее уходить с рынка, что может привести к росту среднего ценового уровня.

Будет ли сезонный спрос таким же, как в прошлом году или стоит ожидать ажиотажа, как в 2012-2013 гг.? Чтобы ответить на этот вопрос, следует изучить демографию тех, кто приезжает в столицу на учёбу.  

_{Демографическая «яма» сказывается на столичном рынке аренды}

_{Иногородние первокурсники минских университетов всегда оказывали значительное влияние на рынок съемного жилья, особенно на самый бюджетный сегмент. Начиная с 2009 года среднюю школу в Беларуси оканчивало всё меньше людей, общее число выпускников сократилось почти вдвое. Учитывая ещё и постоянный рост обеспеченности столичных ВУЗов общежитиями, влияние этой группы на рынок аренды с каждым годом ослабевает.}

_{Выпускники минских ВУЗов, которые после завершения учебы не уезжают в родной город, а остаются в столице, также играют определяющую роль в силе летнего спроса на аренду. Максимальный выпуск пришелся на 2012-2013 гг., когда новоиспечённые специалисты «размели» все свободные квартиры, взвинтив цены на аренду. Затем количество выпускников пошло на спад. Их по-прежнему много, но в ближайшие годы выпуск из университетов будет сокращаться, а значит продолжит снижаться и нагрузка на рынок аренды.}

Выходит, что летом 2016 года и спрос, и предложение на рынке аренды квартир в Минске будут ниже, чем в прошлом году. От того, насколько ниже, и будет зависеть динамика арендных ставок.

В первом квартале существенное влияние на рынок съемного жилья оказывало изменение курса доллара. Май в этом плане оказался пока самым стабильным месяцем, но стабильности в динамике цен не прослеживалось. Аренда 1- и 3 -комнатных квартир в столице подешевела, средняя цена за аренду «двушек», напротив, выросла.

На конец мая средние ставки аренды квартир в Минске составили:

1-комнатные квартиры — $189 (снижение к апрелю на 2,1%);

2-комнатные квартиры — $262 (рост на 2,7%);

3-комнатные квартиры — $337 (снижение на 3,4%).

По сравнению с пиковыми значениями последнего докризисного лета (август 2014 года) средние ставки аренды в столице снизились на 46-48%.

В микрорайонах Минска сложилась следующая ценовая ситуация:

Индекс доходности аренды продолжает медленно сползать вниз. Это наблюдается как на месячном графике (см. ниже), так и в годовой динамике. Средний показатель доходности аренды в 2014 году составлял 6,4%, в 2015 году он опустился до 5,7%, а в 2016-м снизился до 5,2%.

Доходность аренды продолжает «топтаться» на одном уровне с валютными депозитами, однако май отметился одним важным событием, которое может изменить отношение потенциальных инвесторов к рынку аренды. Впервые с начала кризиса цены на квартиры в Минске оставались практически неизменными на протяжении месяца. До сих пор доходы от аренды не компенсировали снижение цен. В мае арендодателей эта проблема не беспокоила.