Страховой случай. 4 истории белорусов о судах с агентствами недвижимости

За период с 2016 по 2018 годы в «Белгосстрахе» зафиксировано четыре страховых случая, и только в одном из них суд постановил выплатить страховку. О каждой из ситуаций рассказала Елена Перепечко, заместитель начальника юридического управления, начальник отдела претензионно-исковой работы «Белгосстраха».

Сделку аннулировали, потому что риэлтер не узнал о наследниках

Первая история не так давно произошла в Минске. Именно в этом случае суд признал сделку недействительной, взыскав с «Белгосстраха» в пользу потерпевшего выплаты в размере оплаты риэлтерской услуги и частично судебных издержек. С агентства недвижимости, в свою очередь, была взыскана компенсация за моральный вред и также частично судебные издержки. Что касается участников, то стороны всё полученное ими по сделке купли-продажи вернули на первоначальные условия: продавцу вернулась квартира, покупателю — деньги. А история была следующая:

— В агентство недвижимости обратился продавец квартиры, являющийся её наследником по завещанию. На тот момент он подал заявление о вступлении в наследство, но свидетельство ещё не получил. Риэлтер нашёл покупателя и заключил предварительный договор о купле-продаже, прописав в документе, что финальные выплаты по сделке и заключение основного договора будут лишь после получения свидетельства о наследстве, — рассказала Елена Перепечко. — Так всё и произошло. Продавец получил свидетельство о вступлении в наследство, оформил свои права, оформил сделку купли-продажи, а через некоторое время получил иск о признании этой сделки недействительной со стороны наследника по закону.

Выяснилось, что на часть квартиры претендует племянник усопшей собственницы, имеющий права наследования по закону, даже невзирая на то, что в завещании его нет. Такая практика имеет место быть в случаях, если дело касается несовершеннолетних детей или, к примеру, недееспособных родственников. Получилось так, что претенденты на наследство подали заявления одномоментно, но нотариус по каким-то причинам выдал свидетельство о наследовании только человеку, прописанному в завещании.

— В итоге суд признал сделку купли-продажи недействительной. Решение обжаловали в суде кассационной инстанции, но и там подтвердили, что племянник имеет право на наследство по закону. Требования вернуть деньги за квартиру «Белгосстраху» и риэлтерской организации не заявлялось. Продавец требовал лишь расторгнуть договор на оказание риэлтерских услуг в связи с тем, что они были выполнены некачественно, вернуть деньги за их оказание и возместить моральный вред.

Хоть ситуация и спорная, но вина агентства была установлена. Суд аргументировал её тем, что риэлтер должен был предоставить покупателю полную информацию о лицах, претендующих на объект недвижимости. Предполагалось, что риэлтер должен был узнать, что, помимо наследника по завещанию, есть и наследник по закону. Риэлтерские организации в таких случаях ссылаются на то, что на их запросы о предоставлении соответствующей информации нотариальные конторы ответа не дают, ссылаясь на конфиденциальность информации. Но суд этот ответ не устроил. В решении сказано, что истребовать необходимую информацию риэлтер мог либо совместно с клиентом (продавцом), либо действуя по доверенности от его имени.

Пара купила комнату и сделала ремонт, но зря

Второй случай произошёл в 2016 году тоже в Минске. Через агентство была продана комната в «двушке». Собственница второй комнаты в этот момент отсутствовала и о смене соседей ничего не знала. Комнату купили супруги, сделали там ремонт и заселились. И всё было хорошо вплоть до возвращения соседки. Женщина, узнав о продаже доли в квартире, подала иск в суд с требованием перевести на неё права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, так как не было соблюдено её право преимущественной покупки. Продавец пытался оспорить иск, предоставив документ о том, что предлагал соседке купить свою комнату в 2010 году за 70 млн рублей, но она в письменной форме от сделки отказалась. Это дало продавцу повод думать, что преимущественное право покупки уже соблюдено, а потому спустя три года он продал квартиру случайным покупателям за 138 млн рублей.

— Собственница второй комнаты ситуацию видит иначе. Женщина заявила, что ей не предлагали купить квартиру на новых условиях, а в 2013 году за 138 млн рублей она готова была купить комнату. В подтверждение своих слов истица перечислила необходимую сумму на депозитный счёт суда, исполнив все обязанности по сделке.

Суд удовлетворил требования истца, оставив за ней право собственности на спорную долю в квартире. Покупатели получили деньги, но остались без жилья и компенсации затрат на ремонт. Пара заявила требование о возмещении своих убытков с агентства, связывая это с тем, что риэлтер должен был проинформировать всех участников сделки о возможных рисках. Однако суд в иске отказал, основываясь на том, что покупатель видел первый отказ от преимущественной покупки, был ознакомлен со всеми условиями, поэтому риэлтерская организация не виновата. Решение суда было обжаловано, но суд кассационной инстанции также оставил его без изменений. В итоге деньги за ремонт люди не вернули.

Продавец отказался отдавать задаток и получил иск в суд

Любопытный случай произошёл в Витебске. Мужчина покупал квартиру через агентство, заключил предварительный договор с риэлтерской организацией и в подтверждение серьёзности своих намерений оставил задаток. После этого что-то пошло не по плану. Сделку покупатель расторг и сильно удивился, когда продавец отказался вернуть задаток.

— Не состоявшийся покупатель подал иск на агентство недвижимости, пытаясь взыскать с риэлтеров те убытки, которые понёс в связи с неудачной сделкой. Мужчина аргументировал свой иск тем, что риэлтер не предупредил его о юридических и экономических последствиях при заключении такого соглашения. В данном случае суд, конечно, отказал в исковых требованиях, сославшись на то, что все последствия прописаны в соглашении о задатке. Ни агентство недвижимости, ни «Белгосстрах» ничего не выплачивал, а задаток остался за продавцом.

Суд признал продавца недееспособным, но решение вступило в силу только после продажи квартиры. Как так?

Ещё более удивительный случай произошёл в Борисове. Суд признал собственницу квартиры недееспособной, но пока решение вступало в силу, она успела её продать. Борисовский районный исполнительный комитет в интересах недееспособной подал иск о признании сделки недействительной. Суд подтвердил законность исковых требований и постановил аннулировать сделку, но с одним условием — права собственности вернутся продавцу только после того, как все деньги по сделке вернутся покупателю.

— Почему риэлтер об этом не узнал и как могла быть осуществлена такая сделка, сказать трудно. Как это часто бывает, и риэлтер, и покупатель в суде утверждали, что продавец выглядел совершенно здоровым человеком. На деле всё оказалось иначе. Надо сказать, в итоге решение суда было исполнено — продавец вернул свою квартиру, а покупатель деньги. Требований в суд к «Белгосстраху» истец не заявлял.