Британские разработчики ЖК под Минском - о своем проекте и разнице подходов. Интервью из Лондона

Источник материала:

На прошлой неделе компания «А-100 Девелопмент» презентовала таунхаусы, которые построят в «Зеленой гавани» под Минском. Этот квартал возле единственных в Беларуси гольф-полей проектировался совместно с британским архитектурным бюро JTP, которое имеет немалый опыт в таких проектах. Чтобы узнать еще больше подробностей, мы отправились в Лондон и поговорили с представителями бюро. Как разрабатывалась «Зеленая гавань», какие у нее особенности в связи с близостью гольф-полей, а также чем отличается британский рынок недвижимости от белорусского — в материале REALTY.TUT.BY.

Офис компании JTP находится в бывшем промышленном здании в центре Лондона. Там нас встречают собственник бюро Ян Фен и архитектор Диана Федорова.

Они рассказывают, что большинство заказов у их организации — из Британии, где строительный рынок на подъеме. Но также они реализуют проекты в других странах Западной Европы и в Китае. До кризиса 2014 года крупным рынком была и Россия, где JTP создала около 45 проектов.

С Беларусью же компания не работала, и сотрудничество с «А-100 Девелопмент» стало таким первым опытом. JTP стало разработчиком архитектурной концепции проекта «Зеленая гавань», но обо всем по порядку.

«Мы были поражены качеством лесного массива и тишиной»

Ян Фен и Диана Федорова говорят, что прежде чем приступить к работе, они отправились в Беларусь на пять дней. Там выезжали на место, где расположится «Зеленая гавань», общались с коллегами из «А-100 Девелопмент» и проводили с ними интенсивные воркшопы.

— Посещение объекта для нас всегда обязательно. Мы были поражены качеством лесного массива и тишиной. И в конце концов у нас появились идеи, как может выглядеть жилой комплекс, — говорит Ян.

После этого команды JTP и «А-100 Девелопмент» в основном работали удаленно. Каждый из примерно десяти архитекторов сделал свою фазу работы, и потом это все дело вылилось в один целостный проект.

— Был очень большой вклад белорусских коллег в техническую сторону вопроса, а также в вопросы регулирования земельных отношений и законодательных особенностей. Нашей же главной целью было взаимодействовать со всеми подразделениями партнеров и соединить точки зрения всех департаментов в один проект, — объясняет собственник JTP.

В итоге получился комплекс на 200 гектаров с разными типами жилья (это было требованием заказчика) и по максимуму сохраненными лесными деревьями. Он включает в себя частные дома, таунхаусы и низкоэтажную застройку с 3−5 этажами. Тут предусмотрены общественные зоны, кафе, детские сады, школа и магазины. Суть идеи в том, чтобы можно было жить за городом, но не потерять при этом городские блага.

— Мы специально совместили в «Зеленой гавани» несколько типов застройки и сделали каждый дом отличным от другого. Мы также разделили этот комплекс по кластерам для разных людей. В Британии это распространено и делается для того, чтобы создать сообщество жильцов из различных групп населения: например, бизнесменов, молодежи и семей, — говорит Ян.

«Если вы живете рядом с гольф-полем, то вы должны его видеть»

Но главное отличие квартала от других — это нахождение его рядом с гольф-полями. Такая локация также отразилась на проекте.

— Если вы живете рядом с гольф-полем, то вы должны его видеть. И ландшафт должен позволять это. Например, если вы заходите через двери в дом, то через внутренний двор или через окно у вас должен быть вид на гольф-поле. У вас также должен быть балкон, где вы сможете сесть с чашкой чая и видеть гольф-поля. Это все мы и постарались воплотить в «Зеленой гавани», — говорит Ян.

Но, естественно, это квартал не только для любителей поиграть в гольф или посмотреть на гольф-поле.

— Конечно же, мы посмотрели, как люди могут взаимодействовать с ландшафтом, с деревьями, отдыхать и заниматься другими видами спорта, а не только гольфом. Это для нас уникальный проект, потому что в Британии у нас нет возможности строить жилые комплексы настолько рядом с лесом. В Британии такая близость леса — большая редкость, — рассказывает архитектор.

Это связано в числе прочего с тем, что земля в Британии существенно дороже и, соответственно, застраивается более плотно.

— Из-за компактности застройки в Британии обычно даже парковки строятся под землей. А в Беларуси, как мы видим, такой проблемы нет, и паркинги находятся рядом со зданием. И сами дома у вас, мне кажется, больше, — говорит Ян.

«Британцы покупают свою первую недвижимость примерно в 30 лет»

Это и неудивительно, ведь квадратный метр жилья в похожем на «Зеленую гавань» квартале стоит не 1300−1700 долларов, как у нас, а до 7 тысяч фунтов. Квартира в Лондоне обойдется в 500 тысяч — 1,3 миллиона фунтов, но в остальной Британии — значительно дешевле.

— Например, в Ливерпуле, откуда я родом, трехкомнатная квартира с террасой стоит около 70 тысяч фунтов. А в Лондоне такая же будет стоить около миллиона. В столице свой рынок. Как говорят, есть Лондон, а есть Британия, — рассказывает собственник бюро.

Поэтому жилье в столице покупают в большинстве своем люди постарше, в остальной Британии — помладше. Но все равно, в отличие от той же Германии, в Англии предпочитают именно покупать, а не снимать жилье.

— В среднем британцы покупают свою первую недвижимость примерно в 30 лет, но с каждым годом этот возраст увеличивается.

«Вы не услышите, что застройщик в Британии продал дом без внутренней отделки»

Сдается же все жилье на продажу в Британии, в отличие от Беларуси, исключительно с отделкой. И так было тут всегда.

— Вы никогда не услышите, что застройщик в Британии продал дом без внутренней отделки. Это практически невозможно. Каждый покупатель не хочет проблем. Он хочет купить дом, заехать и жить. Но у разных застройщиков есть разные стандарты дизайна: серебряный, золотой, платиновый, — поясняет архитектор.

При этом около 70−80% британцев оплачивают покупку дома еще на стадии планирования застройки. Чтобы привлечь клиентов, английские девелоперы используют разные способы. Например, еще до начала строительства формируют имидж этой местности.

— Например, сейчас недалеко от Лондона идет строительство около сотни домов. Но еще до этого девелопер открыл на месте старой фермы кафе, чтобы сделать эту локацию популярной уже сейчас. Там очень интересное меню, дизайн, и люди сами начали говорить об этом месте, — говорит Диана, а Ян добавляет, что на это дело застройщик потратил примерно миллион фунтов.

А есть у них долгострои? А деревья тоже рубят?

Но вкладываются в покупку жилья на ранней стадии не столько из-за кафе на месте фермы, сколько по причине сильного рынка, высоких цен и невозможности кардинально изменить проект застройки в будущем, как это бывает в Беларуси.

— Изменить проект в худшую строну практически невозможно. На это как минимум должно быть разрешение местных властей, а они в большинстве случаев его не дадут. Ведь местная власть в Британии заинтересована в общественных площадках и общей привлекательности местности. Да и застройщик не будет добавлять лишних 2−3 дома, если из-за этого застройка потеряет общую привлекательность, — говорит Ян Фен.

Зато местная власть обычно идет навстречу застройщикам тогда, когда надо продлить сроки строительства. Но такие ситуации бывают в Британии редко, и сроки переносятся на месяцы, а не годы.

— Возможно, таких строек четверть. Но, конечно же, сроки никто не откладывает специально, потому что потеря времени — это потеря денег. И я не припомню таких случаев, чтобы жилье не было достроено, — добавляет архитектор.

К тому же у девелопера в Британии практически невозможно отобрать участок, ведь, как правило, земля принадлежит ему на праве собственности. Поэтому всем: и застройщику, и властям, и местным жителям — приходится искать компромиссы.

— На стадии планирования застройки мы проводим консультации с местными жителями и властями. И если претензий со стороны местного населения нет, если квартал им не мешает и делает жизнь лучше, то все реализуется в предложенном виде, — говорит Ян.

Если же при реализации проекта нужно вырубить деревья, то высадить маленькие прутики вместо срубленных растений в Британии тоже не получится.

— Есть рейтинги деревьев в зависимости от возраста и состояния. Одни нужно пересаживать, другие можно вырубать и высаживать вместо них новые. Но необязательно делать это на том же месте. По решению местной власти деревья могут быть пересажены и дальше, но в границах района, — объясняет собственник бюро.

Почему у них нет заборов и что будет, если я его захочу построить?

Но чем дороже недвижимость — тем выше возможность конфликта между девелопером и местными властями.

— Обычно разработчики хотят, чтобы все было частным закрытым пространством, а местная власть хочет, чтобы все, наоборот, было доступно общественности. В итоге находится какой-то компромисс, — рассказывает архитектор.

Но как в самом Лондоне, так и в его пригороде, большинство домов доступны для глаз всех желающих. За несколько дней мы не увидели тут почти ни одного забора. Максимум — невысокая живая изгородь из кустарника. И архитекторы говорят, что это общебританская практика.

— Люди сами не хотят строить заборы, и к тому же в Британии достаточно безопасно. Даже самые эксклюзивные застройки у нас достаточно открыты, — говорит Фен.

— А если я, например, все же хочу построить себе высокий забор?

— Конечно, вы можете получить такое разрешение, но обычно местные власти не одобряют такие предложения и блокируют их. Они просто скажут вам, что ваш огромный забор не подходит по дизайну. Я очень надеюсь, что в «Зеленой гавани» тоже не будет больших заборов, — отвечает собственник JTP.

И, судя по рендерам «Зеленой гавани», это желание британских архитекторов учтено.