"Купить дом под Минском сейчас можно по цене "трешки". Эксперты рассказали, чего стоит ожидать от рынка загородной недвижимости в следующем году

— В последнее время садовыми домиками заинтересовались молодые семьи из Минска, и это радует. В первую очередь потому, что сейчас некоторые садовые товарищества стали увядать, и это печально. Надеюсь, молодая кровь и энергия внесет свои коррективы в данный процесс. 

Помимо садовых домиков и наследственных домов спросом пользуются одноквартирные жилые дома, блокированные дома и таунхаусы, которые расположены в радиусе 25 километров от МКАД. Стоимость таких объектов — до $250 тысяч, — рассказал Александр. — С другой стороны, покупатели с опаской относятся к незавершенным и незаконсервированным объектам строительства. Интерес к ним зависит от расположения и стадии готовности.

А вот к неликвидным объектам можно смело отнести дома до 2000 г.п. в 3 этажа и выше, площадью 300–500 метров. Как правило, их неизменный атрибут — «евроремонт» 20-летней давности. Такой коттедж крайне тяжело продать, потому что собственник почти никогда не идет на уступки, считая свой дом очень дорогим. Единственное, что  может спасти сделку — это максимально рентабельное местонахождение объекта. 

Фото использовано для иллюстрации

Что же касается каких-то средних показателей, то, по словам Александра, рынок загородной недвижимости в корне отличается от городского. 

— Говорить о средней стоимости «квадрата» в этом сегменте нельзя. Рынок загородной недвижимости весьма многогранен. Ценообразованию способствует масса факторов: вид объекта недвижимости, расположение, расстояние, наличие коммуникаций, наличие транспортной и социальной инфраструктуры. 

Объединить, к примеру, такие объекты, как незавершенное законсервированное строение, садовый домик и коттедж в единый перечень ценообразования нереально. Дать общую объективную оценку квадратного метра не представляется возможным. При этом опытный риэлтер может сказать, сколько должен стоить квадратный метр в абсолютно готовом и пригодным для жизни коттедже в Московском или Логойском направлении, расположенном не далее 20 км от МКАД. Но и даже в этой ситуации без личного осмотра данного объекта это сделать будет непросто. У каждого дома — своя цена.

Принято считать, что сейчас рынок покупателя, и ценообразование складывается на этом основании. Но действительно достойных объектов загородной недвижимости на данный момент не так уж и много. При этом практически у каждого современного покупателя есть перечень требований к коттеджу. Это должен быть современный дом со всеми коммуникациями и развитой транспортной инфраструктурой, школами неподалеку, наличием поликлиник и магазинов. В перечень необходимых условий входит также «асфальт до дома», небольшое расстояние от Минска с возможностью без проблем круглый год добираться до работы и обратно. Все это должно быть сопоставимо по цене с трехкомнатной квартирой в Минске (с учетом доплаты, размер которой зависит от характеристик объекта). 

Особый интерес покупатели проявляют к коттеджным поселкам в единой стилистике, которых у нас, кстати, не так уж и много. К примеру, дома первой очереди в Зеленой Гавани были распроданы на уровне фундамента. Здесь свою роль также сыграла репутация застройщика.

Строительство ЖК "Зеленая гавань", июль 2019

— Не так хорошо обстоят дела у недостроенных домов  — с каждым годом они только теряют в цене. При этом под Минском и в ближайшем «замкадье» очень много таких объектов. Как правило, они имеют гигантские площади — от 400 «квадратов» и выше, а в современном мире мало кто выбирает подобные проекты. Белорусы уже практически пришли к европейскому минимализму, когда площадь дома обусловлена только количеством проживающих в нем людей, и это чаще всего от 100 до 200 «квадратов». Конечно, здесь учитываются и высокие эксплуатационные расходы. Именно поэтому коттеджи площадью около 200 кв.м. пользуются повышенным спросом, даже их недостроенные варианты.

Безусловно, один из самых главных критериев выбора — цена на объект. И в этом году мы пришли к более здоровому ценообразованию во многом благодаря первым случаям изъятия неиспользуемых земельных участков. Соответственно, на рынок вышли те, кто понял, что не укладывается в сроки, отведенные государством на строительство. Они готовы торговаться, желая просто вернуть вложенные средства. Такие предложения часто «уходят» довольно быстро, особенно если речь идет о законсервированном строительстве где-то в пределах МКАДа.

Стоит отметить, что есть территории, где цены на загородные дома все же растут. 

— Например, в ближайших коттеджных поселках (Тарасово, Марьяливо, Ратомка) уже практически не выделяют участков, а значит, земля там дорожает и будет дорожать, — рассказал Александр Лазарев.

Фото использовано для иллюстрации

«Есть спрос на дома в 15-20 км от Минска и на уникальные объекты, пусть даже и за $1,5 миллиона»

— Неожиданностью этого года стали запросы от клиентов найти дом для круглогодичного проживания на расстоянии около 15-20 километров от Минска. Интересно, что такой объект можно найти по цене от $45 тысяч, что равносильно цене однокомнатной квартиры средних потребительских качеств в Минске. Многие из таких клиентов — молодые семьи, часто из сферы IT. То есть люди реально рассматривают приобретение загородного дома и автомобиля для каждого члена семьи как альтернативу квартире в столице. 

При этом, по словам специалиста, спрос на элитную недвижимость остается неизменным.

— К элитной загородной недвижимости я отношу объекты дороже $300 тысяч, и в этом году количество сделок по таким домам незначительно выросло по сравнению с 2018 годом. За последние 3 месяца нами было продано несколько элитных объектов, и, что примечательно, покупателями стали белорусы. Можно сказать, что на рынке практически не осталось иностранного капитала. Однако интерес к загородным коттеджам у иностранцев все же есть: на осмотры часто приезжают россияне, китайцы, украинцы. Возможно, этот интерес выльется в реальные сделки уже в 2020 году. 

На рынке элитной недвижимости спросом ожидаемо пользуются интересные и необычные объекты. Например, недавно была продана усадьба в 40 километрах от Минска. Дом располагался посреди леса на огромном участке земли площадью более 1,5 га. В имении было даже собственное озеро. Настолько уникальных объектов на рынке крайне мало. Хотелось бы подчеркнуть, что покупатели одинаково активно интересуются уникальными объектами и за $300— 500 тысяч, и за $1,5 миллиона.

Фото использовано для иллюстрации

Мнение аналитика Realt.by

По мнению аналитика Realt.by Артема Сахаревича, с приходом холодов на рынке загородной недвижимости стартовал «холодный» сезон. Из-за непогоды количество покупателей, желающих приобрести дачу или дом значительно снизилось, а значит, и часть продавцов решили подождать до весны.

Сезонность начинает активнее проявлять себя и с точки зрения спроса. В Минском районе количество сделок с объектами загородной недвижимости снизилось на 3%, а в соседних районах — на внушительные 19%. Тем не менее, по сравнению с прошлым годом рынок остаётся более активным. В зависимости от района спрос сейчас выше на 9−19%.