«Ипотека под 3% годовых на 30 лет, но только с проверкой юристами». Подводные камни покупки недвижимости в Испании

Испания - колоритная европейская страна, которая давно полюбилась русскоговорящим людям. Она сочетает в себе все плюсы пляжного, активного и культурного отдыха. Можно долго перечислять достоинства Испании, которые делают страну крайне привлекательной для посещения и, конечно, приобретения недвижимости.

Директор компании AdvisorRedGroup Виталий Шалаев рассказал нам о перспективах покупки испанской недвижимости, о том, насколько выгодно приобретение метров и какие подводные камни могут подстерегать покупателей во время сделки.

Виталий Шалаев

Средний чек сделки за 2018 год - €150-170 тысяч. За 2019-й он хорошо вырос

- Если говорить о статистике, то 41% покупателей на Коста Бланке, одном из самых востребованных регионов, — это иностранцы. Если взять сделки по всей Испании, то количество покупок недвижимости иностранцами переваливает за 12%. Из всего количества иностранцев только 2,5% - русскоговорящие. Это данные за 2018 год, так как за 2019 еще не готова статистика, - делится Виталий Шалаев. - В 2019 году продажи просели как среди иностранцев, так и среди местных жителей. Но незначительно. Всего в 2018 году купили недвижимость в Испании 65 тысяч иностранцев.

Интересен тот факт, что львиная доля сделок по покупке недвижимости в новостройках (38,5%) приходится лишь на 4 города: Мадрид, Барселона, Аликанте и Малага. Если сравнивать количество сделок между «первичкой» и «вторичкой», то приобретение новостроек занимают 18,5%, покупка «вторички» - 81,5%.

- Мы в конце года общались со многими испанскими агентствами недвижимости, и все с уверенностью утверждают, что в 2019 году количество сделок просело. Особенно это касается русскоязычной категории населения. Однако увеличивается средний чек. То есть покупатели эконом-недвижимости уходят с рынка, потому что у них уже нет денег для покупки, а вот количество сделок с чеком €300.000+ растёт. Поэтому вроде бы количество покупок упало, а вот денежный объем сделок остался таким же, - рассказывает директор компании Advisor Red Group.

Всего покупатели недвижимости в Испании делятся на несколько категорий. Первая (немногочисленная)– так называемая «золотая виза». То есть люди покупают недвижимость с целью получить специальную визу, которая позволяет в дальнейшем подать документы на гражданство. Однако чек сделки для получение такой визы должен составлять от €500.000.

Вторая категория – люди, которые покупают себе «дачу». Это может быть и дом за €300.000. Обычно эта категория покупает себе недвижимость на юге Испании, поближе к морю, чтобы приезжать туда отдыхать. Некоторые живут потом на своих дачах по несколько месяцев в пляжный сезон.

Третья категория покупателей – это те, кто рассматривает покупку недвижимости как инвестицию. Рынок недвижимости Испании растет уже на протяжении нескольких лет и прибавляет в цене. Поэтому такие инвестиции принесут гарантированный доход.

И четвертая категория – люди, которые переезжают и покупают недвижимость для себя.

- Если проводить черту среди всех категорий, то средний чек сделки за 2018 год был примерно €150.000-170.000. Но за 2019 год он вырос. Но, повторюсь, пока статистики нет, поэтому точную цифру сказать не могу, - рассказал Виталий Шалаев.

Можно купить апартаменты и за 40.000 евро, но вечером из дома выходить будет опасно

Если рассматривать самые популярные для покупки недвижимости иностранцами районы Испании, то тут лидируют 5 регионов: Валенсия (78 тысяч объектов продано за 2018 год), Каталония (82 тысячи), Мадрид (76 тысяч), Андалусия (102 тысячи) и Канарские острова (22 тысячи).

- Все, что южнее, все пользуется спросом. Люди хотят жить в тепле возле моря. А все, что севернее – там специфическая территория. Страна Басков, где другие испанцы, другой ритм, другая температура. Ну, и там проходит количество сделок намного меньше, чем в южной части Испании, - делится Виталий Шалаев.

Если говорить о средней стоимости жилья, то она хорошо просматривается в среднем чеке сделки в том или ином регионе. К примеру, для Барселоны и Мадрида характерна средняя стоимость сделки в €500.000. За эти деньги можно купить не замок, но и не совсем «убитую» квартиру. Среднюю квартиру, где можно сразу заселиться и жить. Цены на частные виллы далеко не на первой линии моря начинаются от €1.500.000.

На Аликанте и Коста Бланке купить апартаменты площадью 100 «квадратов» можно от €220.000 на этапе строительства до €300.000 на этапе сдачи дома. Это будет хорошая квартира в престижном новом районе.

- Если говорить о жилье эконом-класса в самом Аликанте, где старый город и «средняя» социальная прослойка, то там недвижимость будет стоить €100.000–150.000 за такую же квадратуру. То есть цена отличается в 2 раза, но это определено социальным фактором проживающего там народа. Есть районы, где можно купить недвижимость за €40.000-50.000, но появляться там на улице в вечернее или ночное время просто опасно. Там очень много марокканцев, алжирцев, цыган, и, по сводкам, преступность там в разы выше, чем в других районах. Распространенное явление для всей Европы, - рассказывает директор компании Advisor Red Group.

Если говорить обо всей территории Испании в целом, то Барселона – один из самых криминальных регионов страны. Обусловлено это двумя факторами: порт и туристы. Если плохо прятать кошелек или сумку, то велика вероятность лишиться своего имущества в течении дня. На выходах из подземки всегда можно встретить афроамериканца, который торгует вещами неизвестного происхождения. 

Поэтому в Барселоне очень сильно развита аренда велосипедов, так как лишиться своего можно за пару часов, если оставили его на улице. Даже если привязали его к столбу цепью. 

Покупают за €150.000 и сдают по €50 в сутки. Это доходный бизнес

- Если говорить о различиях квартир эконом- от комфорт-класса в Испании, то в основном это месторасположение. То есть «эконом» обычно расположен в старом городе, в домах 70-х--80-х годов постройки. С не очень удачными планировками. Да и в целом в Испании иностранцам планировка внутренних помещений не совсем понятна. Кухни могут быть шириной в 1,5 метра, малюсенькие спальни и так далее. В «комфорте» уже более продуманная планировка: большие кухни, большие террасы, хорошая зона внутри самих резиденций, - рассказывает Виталий Шалаев.

Практически во всех «свежих» домах создается специальная зона отдыха (зона резиденций) между постройками. Там располагаются бассейны, спортивные и детские площадки. И это одно из отличий новых районов от старого города.

Еще одно значимое отличие старых домов от новых – то, что в первых не предусмотрено отопление. Это особенно касается юга Испании, где преобладает более теплая погода в году. Если столбик термометра опускается, то жители старых домов спасаются кондиционерами и обогревателями. Но включают их только при крайней необходимости, так как электричество в Испании довольно дорогое. В новостройках же предусмотрены кондиционеры и система теплого пола.

- Когда спрашиваешь у испанцев: «А как вы обходитесь без отопления», они отвечают: «Теплее одеваемся». Действительно у них принято ходить зимой по дому в обуви, нескольких кофтах, теплых носках. Это вот такая особенность чисто испанцев. Приезжие начинают обогревать квартиру кондиционерами, - делится Виталий Шалаев.

Помимо отопления, в Испании дорого стоят и остальные коммунальные платежи. Все зависит от территории, но в среднем «коммуналка» за квартиру в 100 «квадратов» будет примерно от €100-150 в месяц. Владельцы вилл платят в разы больше.

Если апартаменты или виллу купил иностранец, то, скорее всего, он будет жить там всего лишь пляжный сезон, а остальное время сдавать в краткосрочную аренду. Либо все время сдавать – это один из форматов заработка на недвижимости.

- Есть определенная категория людей, которые покупают за €100.000–200.000 апартаменты в Бенидорме, Аликанте или Торревьеха, а потом сдают их за €50-70 евро в сутки. Это достаточно прибыльный бизнес. А туристический сезон в Испании длится около полугода, - рассказывает директор компании Advisor Red Group. – Причем никаких препятствий со стороны законодательства на покупку недвижимости в стране нет. Приобрести апартаменты или виллу может каждый. Единственный момент, что при покупке «вторички» нужно уплатить 10% налога, а для первички – 12%.

Но в Испании, как и во всей Европе, сейчас очень сильно следят за источником появления денег. Каждый покупатель должен доказать законность происхождения средств. Поэтому основной способ перечисления денег от покупателя продавцу – банковский перевод. С наличкой практически никто не желает иметь дела. Только на этапе передачи аванса.

Некоторые люди идут на хитрость и покупают недвижимость (особенно дорогостоящую) с оформлением ее на юридическое лицо, которое зарегистрировано в оффшоре.

Ставка по ипотеке от 2,2% до 3% сроком до 30 лет

В Испании нет такого понятия, как «недобросовестный застройщик». Есть просто те компании, у которых были какие-то судебные тяжбы или небольшие срывы сроков возведения. Бояться факта «двойной продажи» или «денег за воздух» не стоит, так как законодательство ответственно следит за каждым крупным застройщиком.

- Каждая сделка по покупке недвижимости в Испании проверяется нотариусом. Он проверяет наличие всех документов, а также насколько документы соответствуют тому, что возводится или возведено. В этом плане русскоязычному человеку сложно купить недвижимость в Испании без агентства из-за языкового барьера. Потому что перед заключением сделки ему предстоит разговор с местным юристом, который будет проверять документы. Без этого сделка не может состояться, - объясняет Виталий Шалаев.

Также при покупке недвижимости (особенно «первички») в Испании существует множество удобных форм расчета. К примеру, после того как вам понравился объект, вы вносите несколько тысяч задатка. После нужно оплатить первый взнос в размере 10% до момента завершения строительства. Его можно разбить на равные части и платить каждый месяц в течении года-двух, пока идет строительства объекта. И только после завершения строительства можно подавать запрос на ипотечный кредит. То есть с первого платежа по ипотеке уже жить в своей квартире.

Причем вероятность того, что банк откажет вам в выдаче займа, очень мала. Особенно если оформлять ипотеку через крупные агентства недвижимости, у которых есть отлаженный документооборот с банком. Шанс получения кредита при оформлении через крупное агентство – 95%.

- Однако сейчас стало отказов в ипотеке больше, потому что в Испании приняли новый ипотечный закон, который защищает права кредитополучателей очень сильно. И банкам стало просто невыгодно сотрудничать с людьми, если они видят какие-то сомнения. Ставка на ипотеку – от 2,2% до 3% сроком до 30 лет, - рассказывает Виталий Шалаев.

Качество новостройки зависит от застройщика. Но в основном во всех регионах Испании смешанные монолитно-кирпичные дома: основные стены – монолит или блоки, перегородки – часть монолит, часть кирпич. Сейчас строят в большинстве многоподъездные дома высотой до 12 этажей. Обязательно в каждом жилом комплексе застройщиком обустраивается комната для занятий спортом, бассейн, а также общая комната для проведения дней рождений и вечеринок.

Покупка недвижимости в Испании не гарантирует получения вида на жительство, как в некоторых других странах Европы, однако при правильном оформлении документов и выполнении нескольких дополнительных пунктов этот вопрос можно решить.