Итоги мая на «вторичке»: сделок по-прежнему очень мало, но снижение цен замедлилось

Вторичный рынок жилья остаётся в глубоком нокдауне после сворачивания кредитной поддержки. Второй месяц подряд количество сделок держится на аномально низком уровне. На данный момент, без учета комнат и долей, в Минске за май едва набралось 600 сделок, что на 17% меньше, чем в апреле. Данные ещё обновятся и майский показатель подрастет, но не очень заметно.

Такой слабый уровень спроса обычно встречается только после праздников в январе. Два слабых месяца подряд последний раз мы видели в начале 2015 года в разгар последнего экономического кризиса.

Рынок постепенно привыкает к «новой реальности». Не исключено, что в июне мы увидим небольшое восстановление спроса — это будут сделки с квартирами, на которые в апреле и мае предоставлялись привлекательные скидки.

Объём предложения квартир вырос за прошедший месяц на 7,8%, преодолев круглую отметку в 9 тысяч объектов. Последний раз на таком уровне предложение находилось 4 года назад.

44% всех сделок были совершены с 1-комнатными квартирами и только 30% с «двушками». Это очень существенный разрыв, ещё в марте он не превышал 3%.

На квартиры в готовых новостройках (дому не более года) в мае пришлось 16% всех сделок. Это довольно существенный показатель, самый высокий за последние 3 года. Основная причина – в статистику попали сделки с аукционов по продаже квартир в Малиновке от «МАПИДа. По этой же причине больше всего сделок в мае оказалось в Московском районе столицы, хотя обычно с запасом лидирует Фрунзенский. 

В условиях отсутствия на вторичном рынке кредитов в структуре спроса выросла доля бюджетных хрущевок и брежневок.

После серьёзной коррекции в апреле снижение цен по данным реальных сделок замедлилось, чему сильно поспособствовала крайне нетипичная структура спроса. Средняя цена проданных в Минске квартир снизилась на 0,7% и составила по итогам мая 1340 $/м².

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1413 $/м² (-1,7% за месяц) — $ 50 000;

· 2-комнатные квартиры: 1297 $/м² (без изменений) — $ 61 000;

· 3-комнатные квартиры: 1242 $/м² (-0,6%) — $ 87 000;

· 4-комнатные квартиры: 1254 $/м² (+2,5%) — $ 99 000.

Разрыв между средним уровнем цен сделок и предложения сократился впервые за 5 месяцев. В еженедельном мониторинге мы также стали отмечать, что продавцы реже корректируют цены в объявлениях. Можно предположить, что острая фаза снижения цен осталась позади — летом цены, скорее всего, продолжат снижаться, но скорость снижения будет сравнительно невысокой.

На фоне резкого обострения конкуренции в мае продолжили снижаться цены в объявлениях. Каких-либо ощутимых различий между типами квартир отмечено не было. На общем фоне выделяются лишь самые бюджетные панельные хрущевки, средний уровень цен на которые почти не изменился.

2/3 всех микрорайонов столицы завершили май с отрицательной ценовой динамикой.

Минск оказался единственной столицей региона, где цены на квартиры в мае снизились. В Москве долларовый уровень цен на квартиры поднялся на 3,2%, в Варшаве на 5,4%, в Вильнюсе — на 4,2%. Такие темпы были достигнуты во многом из-за ослабления доллара.