"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска. 21.by

"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

03.10.2022 08:01 — Новости Экономики | realt.by  
Размер текста:
A
A
A

Источник материала: realt.by

В этом году спрос на покупку квартир бьет все рекорды. Это подтверждает и аналитика RealtЛетние месяцы были активными по сделкам, в особенности август. Эксперты говорили, что темп на рынке останется таким же, если не возникнет новых факторов. А они есть. События в России повлияли и на белорусов. Пока краткосрочная аренда пожимает приятные плоды из-за высокого спроса, то продавцы вынуждены ждать разрешения ситуации.  Специалисты агентств недвижимости рассказали, как покупали и продавали квартиры белорусы в сентябре и какие трудности сейчас возникают.

"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

"Частичная мобилизация в России дестабилизирует спрос"

По предварительным данным Национального кадастрового агентства, в сентябре в Минске совершено 1432 сделки купли-продажи квартир. В августе же было 1687 сделок.

Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев подтверждает, что в сентябре спрос на покупку квартир немного упал. На белорусов повлияла ситуация в России и начало учебного года. 

"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

- Спрос на покупку квартиры с мая месяца шел по нарастающей, хотя никаких экономических предпосылок не было и нет: ставки кредитования существенно не снизились (сейчас от 19,5%), доходы населения не растут. Наша ситуация на рынке существенно отличается от той, что происходит в России. Когда кратковременно там поднялась ставка по ипотеке - до 20% (сейчас – 10%), эксперты заговорили, что это угробит рынок. У нас же люди продолжают покупать и брать кредиты, пусть и не так массово – сейчас их не более 15% от всех покупателей. 

За январь-август этого года было продано на 1000 квартир больше, чем в прошлом году, комментирует специалист. При этом, 2021 год стал рекордным по количеству проданных квартир. Так на чем же все базируется? 

- В первую очередь, огромную роль играет психологический фактор. В конце февраля люди почувствовали сильный стресс из-за конфликта в соседних странах. Это заставило покупателей задуматься о целесообразности покупки квартиры. Тогда многие отказались от приобретения недвижимости в новостройках и присмотрелись ко вторичному рынку, так как объекты не нужно ждать, они готовы. 

"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

Сейчас можно выделить два основных фактора, которые влияют на спрос. При этом они разнонаправленны.

- Первый, активизирующий покупателей, это желание людей сохранить денежные накопления максимально рационально. Не хранить крупные суммы на руках и не нести их в банк, потому как и то, и другое, в сложные времена - весьма рискованно. Они выбирают приобретение квартиры, поскольку жилищный вопрос актуален для каждой второй семьи, вне зависимости, есть у них на данный момент собственное жилье, или нет: либо расширяются (из «двушки» в «трешку»), либо покупают еще одну квартиру (перевозят родителей из регионов), либо разделяются, чтобы отселить взрослых детей, и т.д. и т.п, - рассказывает эксперт. - Второй фактор дестабилизирует спрос - введение в России частичной мобилизации. Некоторые белорусские покупатели опасаются, что это случится и в нашей стране, поэтому поставили вопрос о приобретении квартиры на паузу. 

В качестве сопутствующих причин, повлиявших на спрос, можно назвать начало учебного года (родители вынуждены больше уделять внимания детям и бытовым вопросам), и обострившуюся сезонную заболеваемость (хотя многие уже успели про эту причину забыть). В итоге по сравнению с прошлым месяцем показатели спроса упали на 10%.


"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

- 70-80% продавцов продают свои объекты, чтобы купить что-то новое. Поэтому сегодняшний продавец - это завтрашний покупатель. Такая же цепочка и с покупателем: он приходит за новой, но у него есть старая квартира, которую нужно будет оперативно продать, потому что продавец не хочет ждать. В результате, подобные цепочки могут складываться из 4, и даже 8 квартир. И в этом их сложность – когда по какой-либо причине «выпадает» хотя бы одна квартира – вся цепочка может рассыпаться, если оперативно не найти «выпавшей» квартире замену.

Именно продавцы сегодня находятся в слабом положении. У покупателей есть деньги, у большинства есть жилплощадь, поэтому они готовы ждать. Продавцу же нужно привлекать покупателя в условиях большой конкуренции. Чтобы продать квартиру быстро, нужно или обращаться к агентству, которое располагает базой спроса, или просто снижать цену. 

- Однако бездумно снижать стоимость не нужно. Зачем терять деньги? Важно установить объективную рыночную стоимость для конкретной квартиры – с учетом ее особенностей и характеристик (местоположение, состояние, площадь и др.). Нередки случаи, когда некоторые продавцы по незнанию даже занижают начальную стоимость квартиры, не зная реальных цен сделок. Отчасти их можно понять – они ориентируются только на состояние квартиры, но при этом, например, могут не учитывать уровень спроса на квартиры в данной локации и узость предложения. В результате, рекомендуемая нами рыночная стоимость квартиры оказывается большей. 

"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

В ряде случаев продавец может понимать объективную рыночную цену квартиры, но при этом допускает иную ошибку – закладывает слишком большую надбавку на торг, в надежде что все же найдется тот самый покупатель, готовый купить квартиру и по более высокой цене. Но сейчас эта стратегия не работает – потому как квартир на продажу по-прежнему очень много. Покупатели просто игнорируют предложения с завышенными ценами или банально не доходят до просмотра дорогой квартиры (и торга с продавцом), покупая что-то более изначально доступное.

- На сегодняшний день максимальная рекомендуемая  надбавка на торг не должна превышать 5%, - отмечает Андрей Чернышев. – А правило таково: хуже всего для продавца не скидка, а период ожидания - стагнации, как сейчас. Потому как каждый день ожидания покупателя несет в себе риски. А с каждым риском и угрозой теряет именно продавец, а не покупатель.

По словам эксперта, не изменился спрос на недвижимость в Беларуси и среди россиян. Он по-прежнему остается на том же месте, что и был все эти годы. 

- До объявления мобилизации, граждане РФ кратковременно арендовали квартиры, приезжая к нам на шоп-туры, но не более. В России, на фоне растущего предложения квартир на продажу, продолжают снижаться цены на жилье и такой тренд прогнозируется до конца года. Поэтому россиянам выгоднее покупать у себя на родине, но сейчас там психологически некомфортно из-за частичной мобилизации. В любом случае, на рост спроса из-за притока россиян надеяться не стоит, особенно в нынешних условиях. 

Что касается цен, то они после августа вышли на плато. 

- Некоторые продавцы немного поднимают цены, чтобы компенсировать снижение цен, произошедшее в марте. Напомню, что тогда стоимость квартир снизилась на 8%, хотя и курс доллара значительно вырос. Предполагаю, что в ближайшее время цены останутся на таком же уровне.

"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

"В сентябре сделки с продажей доли квартиры увеличились в два-три раза"

"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

- В сентябре месяце, как и в предыдущие годы, ожидаемо снижается спрос, в связи с тем, что белорусы собирают детей в школы, а это затратно по времени и финансам, - рассказывает Александр Гринман, управляющий агентства недвижимости “Группа компаний Мариэлт.” - На белорусский рынок уже повлияла и ситуация с частичной мобилизацией в России. Люди не понимают, что будет происходить дальше. Покупатели и продавцы в режиме ожидания, поэтому изменения цен ждать пока не стоит. 

Из-за нововведений у соседей ряд продавцов надеялись, что рынок пополнится покупателями из России, но мы видим, что им интересна краткосрочная аренда. В связи с этим только она повысилась в цене.

Александр говорит, что наблюдая за высоким спросом на краткосрочную аренду, только единицы решились на перевод своей недвижимости из продажи в аренду. По словам эксперта, эти участники рынка не были сильно мотивированы продать, поэтому решили попробовать что-то другое.  Массовым это может быть, когда появится понимание, что это не краткосрочная реакция, а такой спрос будет продолжительное время.

- Спроса на конкретное жилье сейчас нет, так как у покупателя все зависит от продажи своей квартиры. Хоть банки и предоставляют кредиты, но люди не спешат брать их, учитывая ситуацию, а некоторые просто не могут их взять из-за смены работы или других факторов. 


"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

Одна из главных причин продажи квартиры остается желание увеличить жилплощадь. Около 20% - это те, кто уезжает из Беларуси или продает лишнюю квартиру для перспективы отъезда. 

- Большой пласт клиентов продает недвижимость из-за границы. Основная трудность в таких случаях возникает с перерегистрацией собственников. А именно -  военнообязанные должны лично приходить в военкоматы, что не представляется возможным по доверенности. Таких собственников можно снять с регистрационного учета решением суда. Этими вопросами, в том числе, занимается наше агентство. Процедура занимает от трех до пяти недель. 

Александр отмечает, что сейчас нотариальные конторы очень загружены, поэтому  советует белорусам тщательно проверять документы. 

- Достаточно часто в сентябре мы начали сталкиваться с ошибками и неточностями. Например, есть разрешение на покупку, но исключительно на новостройку. Или  продажа, где доверенное лицо имело право лишь взять задаток. Порой приходится белорусам обращаться в наши консульства и посольства, чтобы переделать доверенность. 


"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

Половина покупок в сентябре - это клиенты, которые искали квартиры детям-студентам. Актуальна была и покупка долей. Родители посчитали четырехлетнюю аренду квартиры и приняли решение, что гораздо выгоднее купить ее часть, а позже продать. В сентябре эта категория сделок увеличилась в два-три раза.

- Что касается иностранцев, которые покупают у нас недвижимость, то их всего 3%, по данным агентства. 

Эксперт считает, что, если экономически в стране все будет стабильно и политически понятно, то в октябре сработает отложенный спрос, который должен был быть во второй половине сентября. 

"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

"Покупок квартир в качестве инвестиций в сентябре стало меньше"

"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

Светлана Никитюк, агент по операциям с недвижимостью агентства «ЭТАЖИ форте» тоже замечает небольшое снижение спроса. И хотя месяц прошёл достаточно оптимистично, самыми ходовыми вариантами на задатках во второй половине сентября были объекты от 40 до 80 тысяч долларов. Из этого можно сделать вывод, что в октябре возможно снижение интереса к дорогой и элитной недвижимости.

- Рынок дорогой недвижимости очень чувствительный и то, что происходит на международной арене и в частности сейчас в соседних странах на него влияет. В конце августа и в сентябре возвращается суета, связанная со школой, поэтому на это тоже нужно обращать внимание. Такого пика активности, как в летние периоды этого года не случилось. Однако, спрос и не такой низкий, как  в России, где рынок очень остро отреагировал на частичную мобилизацию, а именно там снижение количества ипотечных заявок в отдельные дни составляет до 30%.

Ситуация в России больше отразилась на нашем рынке аренды посуточных квартир. Эксперт не исключает вероятность роста спроса на недвижимость в Беларуси среди россиян в ближайшем будущем. 

- Если рассматривать динамику спроса по категориям покупателей, то можно выделить тех, кто хотел купить квартиру в качестве инвестиции. Именно таких покупателей стало меньше, - замечает Светлана. - Они наблюдают за ситуацией.


"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска

С февраля месяца на рынке выросло количество предложений от продавцов, которые переезжали в другую страну. Сейчас иногда встречаются случаи, когда некоторые из них возвращаются.

- У меня увеличилось количество сделок с белорусами, которые давно уехали на заработки в Россию, а на пенсии хотят жить на Родине. Однако эта категория покупателей значительное влияние на рынок не оказывает. 

Сделки по покупке квартиры для студентов в этом году сильно не отличаются от прошлого года. 

Если говорить про характеристики при выборе квартиры, то специалисты заметили, что потенциальные покупатели предпочитают объекты с хорошим и недорогим ремонтом, чем без него, отмечает специалист. Вторичная недвижимость это или новостройка – на каждый объект есть свой покупатель. Самое важное: район, состояние и цена.

 
Теги: Минск
 
 
Чтобы разместить новость на сайте или в блоге скопируйте код:
На вашем ресурсе это будет выглядеть так
В этом году спрос на покупку квартир бьет все рекорды. Это подтверждает и аналитика Realt. Летние месяцы были активными по сделкам, в особенности август. Эксперты...
 
 
 

РЕКЛАМА

Архив (Новости Экономики)

РЕКЛАМА


Яндекс.Метрика