Торговый центр, превратившийся в тыкву : 5 ошибок при регистрации коммерческих объектов

Подобная ситуация сейчас развивается в Гомеле, где продается спорный торговый центр. Myfin.by попытался разобраться в ситуации и составил список самых частых ошибок при госрегистрации коммерческой недвижимости.

Надежды на расширение бизнеса и реалии белорусской экономики

Эта история стала одной из самых громких за последние годы в Гомеле не только из-за серьезных сумм, фигурирующих в судах (а речь идет о $5,5 млн), но и из-за знаковости объекта, который местные жители все никак не дождутся.

Еще со времен перестройки Гомель ждал строительства большого торгового центра на Речицком проспекте, 62А. Строительство начинали, замораживали, возобновляли, пока в 2012 году недострой не купил известный в городе бизнесмен Виталий Панов, владеющий компанией ОДО «ГурманПлюс».

Для финансирования проекта он взял кредит в Белгазпромбанке в общей сложности на $3,4 млн. Строящийся объект должен был стать залогом, но не сразу, а на условиях будущей ипотеки. Что вполне естественно, т.к. существовавший на тот момент недострой торговым центром не являлся, а должен был им стать после окончания строительства и регистрации объекта.

Проблемы со стройкой

На волне общего кризиса в 2015 году, когда торговый центр был построен только наполовину, деньги у бизнесмена закончились и он обратился к частному инвестору – компании «ПАНИ» из Молодечно. Обратим внимание на географию: учредитель и фактический руководитель фирмы Николай Батан – в строительном бизнесе известный человек, но гомельских реалий не знающий.

Между ОДО «ГурманПлюс» и ЧУП «ПАНИ» был заключен договор. В нем Виталий Панов указывал, что строящийся объект не заложен и не обременен правами третьих лиц, т.е. он скрыл от инвестора факт ипотеки в будущем с Белгазпроманком. Более того, проверить эту информацию Николай Батан не мог из-за банковской тайны с одной стороны, и отсутствия госрегистрации объекта с другой.

Также в договоре был особый раздел о том, что в случае неоплаты стройки заказчиком, строительная организация получала право на половину созданного объекта. Следующий важный момент: регистрацию объекта капитального строительства, т.е. торгового центра, должна была обеспечивать «ПАНИ».

Банкротство смешивает все планы

Уже в период действия договора «ПАНИ» и «ГурманПлюс», положение последнего стало совсем бедственным и один из его кредиторов – Белгазпромбанк, инициировал банкротство заемщика. Со второй попытки процесс запустился в феврале 2017. Отметим, что основания для запуска процедуры банкротства были еще в конце 2015 года, но тогда продажа всего имущества «ГурманПлюс» не смогла бы покрыть долги перед банком.

Примерно в это же время появился выход из патовой ситуации. Ведь именно в 2015 году к счастью для бизнесмена и банка на горизонте замаячил частный инвестор.

Если бы процедура банкротства была запущена в тот момент, то недострой на рынке стоил бы как груда стройматериалов. А в случае, когда объект возведен и зарегистрирован, он может продаваться как новый торговый центр «под ключ». Совсем разные суммы. Видимо поэтому «ГурманПлюс» решила не раскрывать карт инвестору.

Внимательно читайте договор

В 2017 году, когда объект был готов на 98%, назначенный судом по делу о банкротстве антикризисный управляющий решил разорвать договор с «Пани». Но юристы, работавшие над документом «сколотили» его настолько крепко, что с учетом всех судебных заседаний (а их было порядка 50) «ГурманПлюс» и банк смогли добиться отмены лишь нескольких пунктов, при этом сам договор остается в силе и сегодня (оригинал документа есть в распоряжении редакции)

Право на регистрацию объекта осталось за «ПАНИ». Но управляющему было важно зарегистрировать объект, чтобы появилась возможность его продажи. И в сентябре 2019 года он сам подает документы для регистрации в Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Как только объект был зарегистрирован, его сразу же выставили на продажу. Уже было инициировано 3 аукциона, но желающих купить спорный объект пока не появилось.

Подводные камни госрегистрации

Сейчас это дело рассматривает Экономический суд Гомельской области (на первом слушании которого побывал Myfin.by). Претензии «ПАНИ» следующие:

1. Регистратору не был представлен оригинал Приказа об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию. Этот документ есть у «ПАНИ», которое никогда его никому не передавала;
2. Также «ГурманПлюс» скрыл от регистратора информацию обо всех источниках финансирования строительства торгового центра, умолчав о молодечненском инвесторе;
3. Т.к. регистратор не знал о том, что в строительстве фигурирует инвестор, то не проинформировал заинтересованную сторону, права которой могут быть нарушены, о приеме документов для госрегистрации.

Предварительное заседание суда по этому делу состоялось 23 декабря в Гомеле. На нем «Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» признало, что объект зарегистрирован с нарушением законодательства, а сама регистрация недействительна и должна быть отменена в судебном порядке.

Поясним тонкости, из-за которых эта ситуация стала возможной. Дело в том, что Приказ об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию подписывается в 15-дневный срок после подписания самого акта приемки, что и сделала «ПАНИ» еще в 2017 году. В документах же фигурирует Приказ «ГурманПлюс», подписанный в сентябре 2019 года (суду еще предстоит выяснить достоверность этого документа). Т.е. регистратор не сверил даты подписания акта и приказа об его утверждении.

Вместе с тем, по законодательству регистратор руководствуется принципом добросовестности сторон. Иными словами, он поверил, что все представленные документы верны и не нарушают интересы третьих лиц. А узнать о том, что в деле могут быть другие заинтересованные лица регистратору тоже было неоткуда.

5 ошибок, которые могут привести к отмене госрегистрации

Myfin.by продолжит следить за развитием событий этой непростой истории, пока же предлагаем вам помнить о 5-ти типовых ошибках, которые могут привести к отмене госрегистрации объектов коммерческой недвижимости.

1. Регистратор может не проконтролировать соответствие поданных документов требованиям действующего законодательства. Например, принять документы от неуполномоченного лица или принять не полный перечень документов и зарегистрировать объект.
2. Руководствуясь принципом добросовестности сторон регистратор не всегда может знать о заинтересованности третьих лиц, если они не фигурируют в представленных документах.
3. Соответственно, о регистарации объекта могут быть осведомлены не все заинтересованные стороны;
4. Руководствуясь заявительным принципом, регистратор не всегда может проверить достоверность сведений, представленных уполномоченным лицом (не предполагает, что сведения предоставлены в искаженном виде).
5. И даже если смоделировать идеальные условия подачи документов заявителем, то нельзя исключать возможность наличия каких-либо обстоятельств, предшествующих факту регистрации, которые могут быть основанием для признания регистрации недействительной (например, когда регистратор уже зарегистрировал объект, а потом выясняется, что позже момента регистрации суд признал незаконность создания объекта).