«Инвестиции в квартиры - игра на нервах». Белоруска ушла «на пенсию» в 30 лет, вложив деньги в недвижимость

Источник материала:

Минчанка Евгения Тюленева называет себя «профессиональной тунеядкой». Еще в юности она решила, что ближе к 35 годам постарается обеспечить себя пассивным доходом, который позволит ей не ходить на работу, а заниматься тем, что нравится. Образно говоря, ей хотелось пораньше «уйти на пенсию». Чтобы воплотить этот план в реальность, белоруске пришлось в свое время ударно поработать, но главное — научиться грамотно распоряжаться деньгами. И сегодня она живет за счет сдачи квартир в долгосрочную аренду. Мы узнали, каково это — быть «рантье».

Жить в удовольствие, ежемесячно получая «ренту» от арендаторов, — мечта многих белорусов. Евгения признается: такой образ жизни ей нравится больше, чем ежедневная карьерная гонка в прошлом.

Несколько лет назад она оставила позицию топ-менеджера крупной московской компании в сфере энергетики, чтобы заниматься проектами для души. Девушка стала лицом белорусского бодипозитива, блогером и лидером мнений, активно продвигает право женщин на то, чтобы быть разными. В прошлом году реализовала проект «Королева XL» — первый в Беларуси конкурс красоты для девушек пышных форм. В этом году добавится еще один — для женщин старше 45 лет.

— Сейчас это может показаться смешным, но в 20 лет я мечтала стать депутатом, чтобы помогать людям. Но нашим политикам очень мало платят по сравнению с тем, какую власть они получают. Я поняла, что нужно сначала стать финансово независимой, а потом делать большие дела по призванию. И я решила поработать лет 10−15 без призвания, чтобы потом иметь возможность заниматься важными для меня проектами, не ожидая за них быстрого финансового вознаграждения.

О том, как Евгении удается «дауншифтить» за счет накоплений, она согласилась рассказать не сразу. «Не хочется заниматься финансовым эксгибиционизмом», — так сначала объяснила девушка свою позицию. Но потом решила, что ее опыт может быть полезен читателям. Особенно тем, кто уже сейчас задумывается о достойной жизни на пенсии, которая невозможна без «финансовой подушки».

«Когда люди расширяются, ты покупаешь еще одну квартиру»

Евгения признается: у нее был отличный старт, ей не пришлось копить на свое первую квартиру и ютиться на съемном жилье. В свое время родители построили для нее «однушку», еще одна 1-комнатная квартира осталась девушке от бывшего гражданского мужа. В тот момент можно было пойти по самому распространенному пути — продать две квартиры и купить одну большую, чтобы жить в более комфортных условиях. Но у Евгении был свой план.

— Когда появилась «лишняя квартира», я решила ее сдавать, а жить в той, которая не так выгодна с точки зрения сдачи в аренду. Потом ты зарабатываешь еще — обычно в этот момент люди расширяются и ищут квартиры большей площади или делают дорогостоящий ремонт, а ты покупаешь офис для сдачи или еще одну квартиру. И, несмотря на то, что твой доход увеличивается, продолжаешь тратить столько же, как и раньше.

Но просто копить деньги для покупки квартиры — это еще полдела, считает Евгения. По ее мнению, важно покупать недвижимость в правильный момент.

— У нас люди любят почему-то покупать квартиры на пике цен и потом «ахать» и «охать». Я по первому образованию — финансовый аналитик. Возможно, это мне помогает ориентироваться на рынке. Я помню, как в 2014 году собиралась покупать еще одну квартиру и офис для сдачи. Рынок коммерческой недвижимости был тогда сверхдоходным, и мне поступало много предложений вложиться в долевое строительство офиса или торгового помещения. Анализируя рынок, я поняла, что цены на квартиры скоро полетят вниз, а коммерческую недвижимость ждет крупный кризис.

В итоге квартира, которую героиня купила в 2017-м году, подешевела за 3 года — с 2014- го — на 40%. А сразу после покупки цены на жилье снова пошли вверх. Так, даже не сдавая квартиру, а просто покупая ее в правильный момент, можно выиграть за несколько лет десятки тысяч долларов.

— Друзья, конечно, меня называют ведьмой, потому что это не единичная ситуация, когда мне удавалось так выгодно вложить или достать деньги. Но нужно понимать, что инвестиции в квартиры — это такая игра на нервах. Очень страшно продавать жилье на пике, потом ждать, пока все обвалится, чтобы снова купить. И я не советую этим заниматься, если в этом не разбираешься. Нужно или погружаться в тему, или нанимать консультанта.

Какие квартиры подходят для сдачи в аренду

Когда покупаешь недвижимость с целью сдавать в аренду, важно искать варианты, которые «горят», говорит Евгения. Например, когда продавец уезжает и отдает квартиру ниже рынка. Если она в районе с хорошим транспортным сообщением, рядом с метро и там достаточно будет мелкого косметического ремонта — не стоит медлить с покупкой, считает Евгения.

— Квартиру для сдачи нужно купить максимально дешево, при этом в центре. У меня все квартиры в пределах первого кольца — и я убеждена, что они всегда будут расти в цене, «центра» больше не станет. И лучше брать вторичку, это могут быть старые дома — людям, которые снимают, не принципиальны новостройки. Наоборот, когда квартира новая, это всегда шум, постоянно идет ремонт. Зачем людям это терпеть? Когда ты снимаешь жилье, не думаешь про соседей, про детский сад или школу, то есть критерии покупки квартиры для жизни и в качестве инвестиций отличаются.

С однокомнатных квартир в центре Евгении удается зарабатывать в среднем по 400 долларов в месяц. Она говорит, что если сдавать жилье посуточно, это будет еще выгоднее, но сил и времени придется вкладывать намного больше — тогда это превращается в полноценную работу, а не пассивный доход.

До 2014 года, пока в Минске не построили большое количество гостиниц к Чемпионату мира по хоккею, посуточная аренда была очень выгодным бизнесом. И Евгения в тот период тоже сдавала квартиры на короткий срок, заселением и уборкой занимался нанятый человек.

— Сейчас конкуренция огромная, заработать на краткосрочной аренде стало сложнее и имеет смысл, если ты самостоятельно занимаешься бизнесом. Нанимать персонал уже нерентабельно.

Нужно ли вкладываться в элитный ремонт?

Тут нельзя дать однозначного ответа, говорит Евгения. Многое зависит от района: в Шабанах элитный ремонт дорого не продашь. Плюс ко всему есть предел по стоимости для однокомнатных квартир.

— У меня знакомый сделал очень дорогой ремонт в 1-комнатной квартире в центре, но сдает ее долларов на 50 дороже, чем ту квартиру, в которую вложено на 40 тысяч долларов меньше. Ведь после определенного уровня ремонта, если у людей есть бюджет больше, они выберут двушку. Вообще, прежде чем вкладывать большие деньги в ремонт, нужно 10 раз подумать. Я считаю, что на спаде цен в этом нет никакого смысла — вы никогда не отобьете эти деньги. И при продаже стоимость ремонта практически никогда полностью не учитывается.

Сама Евгения для сдачи старается подбирать варианты максимально готовых квартир. Обычно в таком случае мебель идет бонусом и квартиру можно тут же сдавать или заселяться самой. Ведь время — это деньги, которые можно не получить от сдачи во время ремонта.

Если уж делать ремонт — то простой, в духе «Икеи», считает героиня. Такую квартиру всегда можно сдать дороже, чем «бабушатник», а вложений минимум. При этом Евгения старается, чтобы в квартире было все: посуда, постельное белье, пылесос, фен, утюг и т.д. В таком случае выше шанс, что предложение заинтересует иностранцев.

— У меня самые дорогие квартиры снимают иностранцы либо айтишники, которые к нам приехали откуда-то. Они с собой все эти вещи не повезут, поэтому готовы доплачивать лишние 50 долларов в месяц, чтобы у них в квартире было все, что им нужно. В итоге эти мелочи отбиваются за несколько месяцев. Так как проживание в Беларуси у иностранцев обычно ограничено (по времени пребывания. — Прим. авт.), они не склонны часто менять квартиры, забивать гвозди в стены, просить понижение аренды при колебании цен или потому что у них «трудная финансовая ситуация».

Иностранцы, кстати, видят разницу между обычным ремонтом «под Икею» и качественной начинкой с итальянской сантехникой, дорогими обоями и мебелью, говорит Евгения. У наших людей запросы проще: для них квартира должна быть просто симпатичной. И заезжать в нее они предпочитают со своими вещами и техникой.

Как арендаторы «убивают» квартиры

Евгения не относит себя к «маниакальным хозяйкам», которые чуть ли не каждый месяц приходят инспектировать квартиры.

— Я считаю, что это ужасно, когда приходит такая хозяйка и начинает осматривать каждый угол. Я могу зайти за деньгами и из коридора окинуть взглядом квартиру. Раз в полгода этого достаточно, если ты сдаешь жилье людям адекватным. К тому же я всегда беру депозит перед заселением. Если мне что-то испортят или сломают, я об этом узнаю в конце — и мы со всем разберемся.

С первым жильцом у белоруски был печальный опыт, когда квартиру буквально «убили». Арендатор курил в помещении кальян — казалось бы, мелочь. Но чтобы вывести этот запах, пришлось производить химчистку всей мебели, штор и переклеивать обои.

— Теперь у меня четкое правило — нельзя курить в квартире, потому что запах сигарет не выветривается. Я однажды не заселила человека, потому что он мне что-то невнятное отвечал по поводу курения. А когда сдаешь квартиру, запах очень важен. Я даже стараюсь варить вкусный кофе, когда показываю квартиру. Тогда люди заходят к тебе — и им хочется в этом месте остаться.

Несколько раз Евгения выселяла жильцов, когда понимала, что им «постоянно что-то не нравится».

— А можно эту мебель сюда поставить, а эту — вывезти или поменять, и у людей семь пятниц на неделе. Я в таких случаях предпочитаю расстаться. Мне важно, чтобы аренда доставляла мне минимальное количество хлопот. Для меня это пассивный доход. За рыночную цену любая квартира найдет своего арендатора и покупателя.

«Налог копеечный по сравнению с другими странами»

В нашей стране не так много возможностей для инвестиций, считает Евгения. И государство, по ее мнению, дает людям возможность зарабатывать на старость сдачей квартир внайм, установив небольшие налоги.

Хозяева квартир сегодня платят подоходный налог по ставке, которая зависит от количества комнат и расположения недвижимости. Если вы сдаете 1-комнатную квартиру в самом центре Минска (первая экономико-планировочная зона) налог будет 32,5 рубля, минимальная сумма для отдаленных районов (пятая экономико-планировочная зона) — 18,5 рублей в месяц.

Также арендодатели платят налог на недвижимость, потому что, как правило, имеют в собственности две и более квартиры.

— Этот налог тоже копеечный по сравнению с другими странами. У нас он зависит от оценочной стоимости квартиры, и все эти расчеты далеки от рынка. Учитывается год постройки и метраж квартиры. Чем старше дом, тем меньше налог. Это еще одна причина, почему выгоднее покупать квартиры в старых домах. Так, за однушку в центре в доме 56-го года постройки, которую сдаю за 400 долларов, я плачу 30 рублей 32 копейки в год. Если это новый дом и квартира большого метража, вам могут насчитать рублей 200 в год. Но, согласитесь, это все равно небольшие суммы.

Как еще «легко» заработать деньги?

Помимо основной занятости и вложений в недвижимость Евгения пробовала и другие возможности заработать — от сетевого маркетинга до различных стартапов. Но самый доступный способ — это банковские операции. В первой половине десятых годов был период, когда можно было взять кредит по ставке ниже, чем в другом банке ставка по депозиту. То есть взяв кредит в одном банке и положив на депозит в другом, на чужих деньгах можно было зарабатывать по 200 долларов в месяц.

— В 2013—2014 годах были хорошие процентные ставки по рублевым депозитам. Белорусский рубль стоял на месте, а ставки были до 30% годовых. Тут было главное успеть вовремя эти суммы перевести в валюту. Мне это опять-таки удалось. Около двух недель я уговаривала маму перевести ее рублевый депозит в доллары, названивала ей каждый день. Благо, она поддалась на мои уговоры и успела это сделать ровно в тот день, когда ввели комиссию на покупку валюты.

Есть и другие банковские инструменты, позволяющие заработать: овердрафты и кэш-бэки. Одно время Евгения свою зарплату переводила на выгодный депозит на месяц, а сама пользовалась карточкой с овердрафтом на 30 дней и ближе к концу этого срока долг погашала.

—  Получалось, что я не платила никаких процентов по овердрафту и выгодно хранила деньги на депозите. Знаю, что многие не хотят заморачиваться такими фишками. А на самом деле за год эта сумма превращается в приличную, и если вы находите несколько таких операций, получаете возможность, к примеру, съездить бонусом в бюджетное путешествие.

У Евгении был еще один большой бонус. Она получала зарплату в валюте, поэтому кризисные моменты в Беларуси часто оказывались для нее выигрышными.

— Конечно, бывали и у меня ошибки. В том числе и валютные. Когда в России был обвал цен с квартирами, например, хотела войти на тот рынок, чтобы диверсифицировать риски, но не успела. Мне кажется, что до сих пор еще выгодно заходить на рынок недвижимости в Киев. Но наши экономики все равно очень связаны. Сейчас я хочу часть сбережений перевести в Чехию, чтобы «положить яйца в разные корзины». Ведь если у тебя все сбережения в квартирах в РБ, в один момент ты можешь прилично провалиться в доходах. В любой стране такое возможно. Испания это проходила, США. Поэтому диверсифицировать риски инвестирования в недвижимость лучше расширением географии.

В Чехии, рассказывает Евгения, ипотека сейчас доступна для иностранных граждан. То есть квартиру можно купить, имея в наличии только 30% от ее стоимости.

— Но я советую всегда консультироваться перед покупкой у специалистов. В других странах есть свои нюансы, которые надо знать, чтобы не потерять деньги.

Самое сложное — не потратить все заработанное

Деньги, когда-то вложенные в недвижимость, сегодня приносят Евгении стабильную айтишную зарплату. При этом белоруска по-прежнему придерживается финансовой дисциплины.

— Ключевое и самое сложное, на мой взгляд, при росте доходов не увеличивать расходы. Ведь как бывает: начали люди получать на 500 долларов больше, а живут на 600 долларов лучше. Тут, конечно, если ставишь себе цель создать какую-то финансовую подушку, важно не тратить стремительно все заработанное. У меня было время, что я откладывала более 80% дохода. Могла бы я себе купить какую-то машину покруче? Да. Какую-то квартиру побольше или сделать ремонт? Да. Но тут вопрос, что ты выбираешь. Для меня было важно в какой-то момент получить возможность не работать — отойти от дел и посмотреть, чем я хочу заниматься в жизни.

Но даже если перед человеком не стоит цель — уйти в какой-то момент с работы, откладывать деньги на будущее просто необходимо, считает Евгения.

— Не тратить каких-нибудь 10% доходов — это совсем несложно (мы не говорим сейчас о людях, которые живут за чертой бедности). И подсчитать, на что конкретно вы тратитесь. Я раньше вела такие записи — с меня многие смеялись, но это во многом помогло мне упорядочить свои траты. А еще важно для каждого белоруса — обеспечить себе достойную пенсию. Как человек будет жить в старости, зависит только от него.

Та пенсия, которую получают пожилые люди на Западе, — это их деньги, «замороженные» на старость, подчеркивает собеседница.

— И нам тоже пора начинать заботиться о своей старости с ранних лет. Многие восклицают, что «у нашего поколения не будет пенсии», но, к сожалению, единицы после этого что-то предпринимают. Люди жалуются, что им не дают возможность копить на пенсию самостоятельно, что это делает за них государство и что это система работает неэффективно. Но я считаю, что белорусам стоит избавиться от этого инфантилизма, когда в СССР за тебя все решали. Сейчас каждый должен заботиться о себе сам. Если молодежь 20+ уберет всего лишь свои «кофеи на вынос», бросит курить и чуть меньше будет тратить в барах, то на старости лет сможет обеспечить себя достойной пенсией — при желании и должной финансовой дисциплине.

Теги: Курсы валют, Минск